כנס מרכז הנדל"ן
משנה למנכ"ל אפי קפיטל: "כיזם בהתחדשות עירונית חשוב לזכור שלא זורקים כסף לפרויקטים לא רווחים"
מיזוגים ורכישות של פרויקטים וחברות בהתחדשות עירונית הפכו לנפוצות יותר גם בשל קשיי מימון של יזמים אך לא רק, ובכל זאת עסקאות לא תמיד צולחות. רו"ח דן אטיאס: "העסקאות צריכות להיות של שילוב ולא כיפוף ידיים כי בכל נושא יכולות להיות אינספור מחלוקות"
איך מבצעים עסקאות של מיזוג או רכישה של חברות/פרויקטים בהתחדשות עירונית? איזה סוג של עסקה הוא מתכון להצלחה ומה הקשיים העיקריים כשניגשים לעסקאות כאלה? אלה הם רק חלק מהנושאים עליה דנו בפאנל נדל"ן שעסק בהתחדשות עירונית בהנחיית עו"ד ישי איציקוביץ', מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית, אגמון עם טולצ'ינסקי משרד עורכי דין. איציקוביץ' פתח ואמר, כי המיזוגים והרכישות הפכו בשנים האחרונות לנפוצים יותר בענף, "יש מגוון של עסקאות ויש משמעות דרמטית לקשר האישי כי חלק מהעסקאות לא יוצאות החוצה ונסגרות מתחת לרדאר. יש גם חשיבות לבדיקת העסקה, אלה דברים שצריך להכיר היטב, וזה אומר שבניסוח החוזים כיום כדאי לחשוב על אפשרות על מיזוגים ורכישות בעתיד ולנסח בהתאם".
רו"ח דן אטיאס, שותף, ראש זרוע הביקורת וחבר הנהלת הפירמה, BDO התייחס לנחיצות של עסקאות מסוג זה אך גם לסיבות המובילות לכישלון: "הדבר שבאמת קרה שהביא לשינוי בשנים האחרונות היה תהליך הפנמה שהשווי נמצא בתב"ע ובזכויות ולא באקסל, כי המספרים הם קצת שונים. ענף הנדל"ן הוא ענף של אגו, ועסקאות נופלות למשל כי יש שני מנהלים שכל אחד מהם רוצה להחזיק בהגה, זה לא אחד ועוד אחד ויש עסקה". עו"ד דניאל אוסטרינסקי, ראש מחלקת בנקאות השקעות במרכז הנדל"ן אמר כי כאשר יזמים מגיעים אליו כדי לדבר על שיתופי פעולה הם שואלים אותו מהן העסקאות המקובלות: "אני מסביר שבסוף צריך שיהיה רווח ליזם ורווח עודף. השיטה היא לפתוח אקסל ולהתחיל לחשב, הסעיפים הקלים הם הרווח, אבל יש לא מעט סעיפים אחרים וקשים, למשל נושא המימון חייב להיות מעוגן בהסכם כי אז יש לעתים חוסר הסכמה בין יזם קטן לגדול, הם לא רואים את הדברים עין בעין".
גלעד ברון, שותף, מנהל ומייסד ברון ושות' משרד עורכי דין, התייחס גם הוא לשאלת המתווה המועדף על היזמים, "יש מקום לכל סוגי היזמים, חשוב שלא ישתמע שרק לחברות גדולות יש כאן מקום, זה לא נכון. האתגר הוא המקום. יש חברות שמרכזות הרבה מאד פרויקטים, וחברה צריכה להחליט מה האג'נדה שלה, כי מיזוג אומר שאנחנו הופכים להיות חברה אחת, דרך אחרת היא מכירה של פרויקטים, יש חברות שקנו צבר פרויקטים כסוג של סטרואיד. המטרה תכתיב את הדרך, מה גודל השותפות והמשך שלה, האם יש הקצאה או לא, יש חברות שבה מרכזים את כל הפרויקטים במספר חברות. יש חברות שמקימות חברה לכל פרויקט. יש גם דברים לא פתורים, בנושא של מע"מ למשל, לכן יש הרבה דרכים לעשות את זה אבל השאלה היא מה המטרה של אותה החברה".
עו"ד רחלי בן יהודה, מנהלת המחלקה המקצועית מיסוי מקרקעין ברשות המיסים, הסבירה כי יש מחלוקות רבות בעסקאות מיזוג ורכישה בהתחדשות עירונית, "חוק מיסוי מקרקעין עושה הבחנה בין שלב החתימות לרגע המכירה כשיש היתר בניה. היו מחלוקות רבות ביחס לשאלה איך ניגשים לעסקה בין יזמים כשאחד החתים את הדיירים ואז נכנס יזם נוסף לפרויקט. הסיטואציה הזו העלתה הרבה מחלוקות וב-2023 זה נפתר, רשות המסים אמרה שכשיזם חדש נכנס לפרויקט ניקח את התמורה החוזית – במזומן את הערך שיזם ב' משלם ליזם א' ולא ניקח בחשבון את ההתחייבות של יזם א' לדיירים, כלומר זה סכום שלא נמסה".
אלון חבר, משנה למנכ"ל וסמנכ"ל כספים בחברת אפי קפיטל נדל"ן, סיפר על המדיניות של החברה אשר הובילה לרכישת קבוצת גרניט המתמחה בהתחדשות עירונית, "אחרי גיוס הון באג"ח החלטנו ב-2022 שאנחנו רוצים להיכנס לתחום תוך ניצול הידע שצברו חברות קטנות. כשעשינו את העסקה עם גרניט בעיקר רצינו לראות שיש חבר'ה שיכולים לקדם את הפרויקטים מבלי לשאוב תשומות מאפי קפיטל. סיפקנו להם קו אשראי ל-7 פרויקטים בת"א והיום הם נמצאים ב-30 פרויקטים בת"א, אפשרנו להם לרוץ על הפרויקטים. בעסקה כזו אנחנו מחפשים קודם כל אנשים טובים, כי אז יש אפשרות לעבוד ביחד וחשוב מאד לדעת שבסוף לא זורקים כסף לפרויקטים לא רווחיים".
עוז קטה, משנה למנכ"ל, קטה גרופ | KATA GROUP שגם היא צמחה מאד בשנים האחרונות אמר כי רכישה של עסקה מיזם אחר היא דרך מעולה להוציא את הפרויקטים אל הפועל, " בשנים האחרונות אכלסנו 40 פרויקטים מתוכם 12 בהתחדשות עירונית ו-3 היו פרויקטים שהיו אצל יזם אחר וזה פרק ב' שלהם. ראינו שיש פרויקטים שקראנו להם "תקועים" וזיהינו בהם הזדמנות, אלה פרויקטים שלא יצאו אל הדרך עם היזם הנוכחי. מתחבאים שם לפעמים פרוייקטים מעולים שהוחזקו עשור ונתקעו על ידי יזם. יש כל מיני סיבות לתקיעה של פרויקט ויכול להיות שחלק מהתנאים כבר השתנו ופתחנו מערך שעושה בדיוק את זה".
עומר אלפרן, שותף, ברובי קפיטל שמעניקה מימון גם לחברות מתחום ההתחדשות העירונית, אמר כי הם נתקלים בהרבה סיטואציות מורכבות ומעבר להיבטי המימון יש צורך בהבנה של היבטים משפטיים וקניינים בעסקאות. "אנחנו מעודדים את הלקוחות לדבר לפני מעשה כדי שנוכל לתפור גם את היבטי המימון. אנחנו רואים הבדל של שותפות ראשונה לבין חברות שמשתפות פעולה בטווח הארוך, בשותפות ראשונה נשים לב להיבטי האחריות ואח"כ כשיש ניסיון של עבודה משותפת הסיכון של אי ההתאמה יורד, ולכן זה משהו שצריך לשים אליו לב בהתחלה כדי שהדברים יזרמו טוב יותר בהמשך".
