כנס מרכז הנדל"ן
"האתגר האמיתי הוא עלויות הביצוע בפרויקטים"
את הדברים אמרה גלית וינדר טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בנייה בפאנל שנערך במסגרת כנס הנדל"ן. לדבריה: "רואים הרבה פרוייקטים שהרווחיות שלהם נשחקת. עלויות הביצוע יכולות לשנות לחלוטין את הרווחיות של הפרויקט עם ירידה וחיתוך דרסטי של הרווח, למרות העלייה במחירי הדיור"
בפאנל שנערך בכנס מרכז הנדלן באילת בהנחיית קרן כהן בלחרסקי, מייסדת ובעלים קרן כהן בלחרסקי עורכי דין ושות', אמרו משתתפיו כי כיום בשוק יש "נורמלי חדש", שמסתגלים אליו ולעידן החדש שהוא מייצג, כאשר הריבית הגבוהה היא מצב קבוע אבל האיום החדש הוא עלויות הביצוע.
מה מצב השוק שהתאים עצמו לסביבת הריבית החדשה ואיך אתם מתמודדים עם האתגרים?
צחי ארצי, ראש מערך בנייה ונדל"ן, בנק לאומי: "שוק הנדל"ן מתמודד עם אתגרים, בין היתר, סביבת הריבית הגבוהה, המלחמה, 75 אלף דירות של קבלנים שעדיין לא נמכרו. יש מחסור בכוח אדם, כאשר שליש מכוח האדם נעלם ביום אחד, והמחירים ממשיכים לעלות. למרות כל האתגרים, היה היקף מכירות גבוה מ-2023 אך עדין לא כמו 2022. השוק למד להתאים עצמו ולא רק הקבלנים, אלא גם המערכת הפיננסית שהתאימה עצמה לנורמלי החדש.
"הכל השתנה, משך הבנייה, עלויות הבנייה, שיטות תשלום חדשות ועוד. אנחנו מנתחים את דוח הפרויקט מלמטה למעלה ומוודאים שהדוח כולל את כל המשמעויות של הנורמלי החדש. מוודאים שהפרוייקט רווחי ויש לו עודפים מספקים. וכמו בכל ניתוח פיננסי אנחנו בודקים גם את התזרים ברמת החברה הכולל את כלל הפעילות בסביבת אי הוודאות שקיימת כרגע. העובדה שהיזמים מגלים חוסן ואיתנות והפרוייקטים יוצאים לפועל בצורה אחראית והאתרים עובדים כסדרם גם אם בחלק מהמקרים לא בתפוקה מלאה- זו העדות לכך שהנורמלי החדש הוא מצב מאוזן שמאפשר לכלל השחקנים בשוק לפעול בצורה אחראית ומותאמת לאתגרי השעה.
כיצד נערכתם לשנת 2024 ו-2025?
איציק טאוויל, מנהל אגף אשראי ואגף נדל''ן, וסגן מנהל חטיבת השקעות, הראל חברה לביטוח: "יש שינויים. יזמים צריכים להתמודד עם אשראי בריבית יותר גבוהה ומסוגלים לתת אשראי לזמן יותר גדול. המצב החדש כמובן מקשה עלינו כמו על היזמים. הופר כאן איזון במבצעי מכירות וצריך להיגמל מהן. היזמים המוכשרים התאימו עצמם למציאות וזה עזר להם לעבור תקופה אבל צריך למנן את זה. אם יבוא ברבור שחור או אבטלה פתאום וזה יכול לגרור משבר קשה מאוד. התחלנו לעשות עבודה עם שותפים ושוקלים הנפקות של אג"ח שיאפשרו לנו פיזור של ההון. אנחנו רוצים לשתף בנקים וגופים אחרים גם בדיור למגורים וגם בדיור מניב וזה פתרון ליזם ולנו".
דוד לוי, מנכ"ל אמפא קפיטל: "יש מספר שנקרא 3 מיליון שקל שהוא המחיר הנגיש לצרכן הישראלי. אחד השינויים בשוק הוא היכולת לקנות דירה. אם מסתכלים לאורך זמן כמות המשכורות לקנות דירה גדלה משמעותית. לציבור הישראלי יש כסף, צריך לדעת את זה. שוק המימון בארצות הברית הוא עצום שמרביתו הולך לכלי רכישה מיוחדים, שהם אפסיים בישראל. סינדיקציה היא חשובה מאוד למימון של פרוייקטים".
מה אתם אומרים ליזמים שבונים פרוייקטים?
גלית וינדר טפר, מנכ"לית, הפניקס ליווי בנייה: "לדבר על הריבית זה הנורמלי החדש, ההפתעה האמיתית שהיא לא באמת הפתעה אבל עולה במספרים היא עלויות הביצוע. יש פער בין מה שמציע הקבלן והיזם לבין מה שקורה בפועל, רואים הרבה פרוייקטים שהרווחיות שלהם נשחקת. עלויות הביצוע יכולות לשנות לחלוטין את הרווחיות של הפרויקט עם ירידה וחיתוך דרסטי של הרווח, למרות העלייה במחירי הדיור. אחרי כל המבצעים וההטבות לא מדובר בעלייה אמיתית בהכנסות. האתגר האמיתי הוא גם כאשר נגלה שעלויות הביצוע הביאו לשינוי במספרים נדע להתמודד עם העסקה".
אנחנו רואים הינדוס של דוחות על ידי יזמים ובטוחים שכולם אמינים וישרים ורואים אופטימיות יתר בצד עלויות והוצאות. אני מעדיפה לקרוא לזה אופטימיות ולא כוונה להטעות, אני מעדיפה לראות דו"ח עם עלויות ביצוע אמיתיות וזה לא אומר שלא יעבור את הגוף המממן, אבל נדע שזה נתוני אמת".
יש הרבה מיחזור של הלוואות מה שמעלה הרבה סוגיות משפטיות חדשות. מה את ממליצה ליזמים כיום?
מיכל גוטסמן ברק, שותפה במחלקת הנדל"ן, שבלת ושות' עורכי דין: "בשנים האחרונות עדים לסוגיות חדשות בעולם המשפטי. היום יש פרקי זמן מתמשכים ויזמים מגיעים לשלב המיחזור בעיתוי שהם לא ציפו לו. לא צריך לפחד מהמיחזור של האשראי. פשוט לצאת לסוג של שופינג, ללכת לגופי מימון. רואים תחרות שמשרתת יזמים".
פולי טטרו, שותף, מייסד טופ קפיטל מבית לידר שוקי הון: "אנחנו בתקופה מאתגרת ואחד הדברים שמטרידים אותנו הוא ירידה בכח הקנייה של יצרנים. יש ירידה בכוח היזמי. יש שני נתונים נוספים חשובים: בנק ישראל פרסם נתון של עלייה של 38% באשראי לנדל"ן. הלוואות הבלון לנדל"ן גדלו משמעותית. כל הנתונים האלה שמתחברים ביחד ולא צריך להיות גאון או סטודנט לכלכלה, יש חשיפה פיננסית גדולה ולא רואה את הסיכון מתומחר בהצעות של גופי המימון. רוצים לעבוד עם יזמים ונותנים הצעות טובות והכל תלוי כיום בניהול הפיננסי. יהיה פיקוח הדוק יותר, ויהיה צורך להיצמד להסכם המימון שנחתם. כולנו כגורמי מימון מוותרים הרבה פעמים על נתון אחד שהוא כושר ספיגה ואנחנו מחפשים פרמטרים פיננסים נוספים, קיים חוסר וודאות לגבי המצב הגיאופוליטי והביטחוני. דיברתי על נושא שחיקה בכוח קנייה של צרכן וזה לא בא לידי ביטוי בתימחור".
אין מכירות מוקדמות היום?
"אנחנו לא נממן גוף ללא מכירות מוקדמות, אבל זה לא הדבר שהכי מטריד אותי. אלא הוא האופטימיות של יזמים שמאמינים בתחזיות עתידיות שבעתיד יהיה יותר טוב כלומר הפחתת ריבית של הנגיד וכדומה. הישיבה הפסיבית היא דבר נורא, אני ממליץ להם להמשיך למכור דירות בקצב תדיר ולא לחכות להקמת שלד או שלב שבו יימכרו במחירים גבוהים יותר. כשיש מכירה טובה צריך למכור, צריך למכור בעיקר בתחום של התחדשות עירונית ששם יש רווחיות טובה יותר. מחירי הדירות ימשיכו לעלות ולכן נראה נהירה של רוכשים לפריפריה ולכן ממליץ על פיזור גיאוגרפי של השקעות ולחפש שם נכסים נגישים לכל כיס".
אתם חברה משמעותית כיום ואיך אתם מושכים את הקונים לשוק?
מיכל כהנא, משנה למנכ"ל, ICR ישראל קנדה ראם מגורים: "ICR היא סיפור מדהים שנרכשה ב-2020 בשלהי הקורונה ב-750 מיליון שקל ובתקופה קצרה הגדלנו את צבר הפרויקטים ל-15 אלף יחידות דיור. שלשנו את שווי החברה וגייסנו לפי 1.7 מיליארד שקל כאמון משקיעים. אין לנו מבצעי מכירות אגרסיביים ופטור למינהם כי הם מאוד מסוכנים, ומתאימים למצב שוק מאוד נקודתי והשוק יכול להשתנות בצורה מאוד מהירה ויזמים יכולים להיות לפני שוקת שבורה, אנחנו כמדיניות לא שם ולעיתים מתמודדים עם תחרות של מבצעי מכירות של אחרים".
לקהל שלכם יש אלטרנטיבה והשקעות בשוק ההון, יש לכם אתגר אמיתי.
"אנחנו מבדלים את עצמנו לא במבצעי מכירות אלא מבדלים את המוצר. הרוכשים חכמים ורוצים איכות בנייה ואיכות חיים ושטחים משותפים וקהילתיות. עוד בשלב התכנון אנחנו מסתכלים בסביבה ורוצים להיות הפרוייקט הכי טוב".
