כנס מרכז הנדל"ן
"כל ראש עיר רוצה רק משרדים והייטק, כי הוא צריך את הארנונה"
כך לדברי דודו זבידה, יו"ר צ'לו בלו, שדיבר בפאנל בכנס מרכז הנדל"ן על התכנון הלקוי בשוק המשרדים. בפאנל דנו מומחים בעתיד שוק המשרדים בישראל על רקע התוכניות להקמת מיליוני מ"ר חדשים
פאנל עולם המשרדים בעידן היצע היתר: לוקיישן, חדשנות, איתנות - התקיים בכנס מרכז הנדל"ן בהנחיית דלית זילבר, משנה למנכ"ל מהדרין, מנכ"לית מינהל התכנון לשעבר. בפתח הפאנל הפנתה זילבר לכרמל שאמה הכהן, ראש עיריית רמת גן את השאלה : "רק בתכנית המתאר לבורסה ברמת גן יוקמו כ-3 מיליון מ"ר משרדים, האם זה רציני?"
"זה רציני ולדעתי אפילו הכרחי", השיב שאמה הכהן. "השוק מדבר בעד עצמו. אין שוק שתמיד עולה ועם חוסן מירבי, הכלכלה היא מחזורית, בטח במדינה שחווה טלטלות עמוקות בשנתיים האחרונות. אנחנו בעולם שמתפתח בקצב מדהים, לא יודעים לאן שוק התעסוקה הולך עם עולם הבינה המלאכותית שמתקדמת בקצב מטורף למקומות שאנחנו עוד לא יודעים. אני זוכר מימיי כשמאי את הכותרות על הצפה של שטחים לתעסוקה, וכולנו יודעים מה קרה אחר כך, למשל כשההייטק העביר הילוך. דברים משתנים והעולם מתקדם. צריך לזכור שהדנ"א שלנו כערים זה לחפש עוד שטחי תעסוקה".
בגלל הארנונה?
"הצמיחה בשוק המגורים גדולה וכל העושר הולך לבעלי הקרקע ומעט לרשויות המקומיות. אם העושר יתחלק אחרת נראה יותר איזונים גם בתחום התכנון, עד אז אין לנו ברירה אחרת. אם לא נתכנן תעסוקה הרשויות יפשטו רגל או יצטרכו לקצץ משמעותית".
שירה תלמי באבאי, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים, משרד הפנים, התייחסה לפרויקט רובע הכניסה לעיר ירושלים ביחס לשאר העיר. "בירושלים אי אפשר לדבר רק על תעסוקה בלי להבחין בשינוי שמתחולל בימים אלה בעיר שחווה צמיחה גדולה. לכן אני חושבת שכל מה שישווק וייבנה יאוכלס, גם באזורי מגורים וגם תעסוקה. בפרמטרים של מ"ר לתעסוקה לנפש בירושלים זה 6 מ"ר לנפש, לעומת תל אביב 20 מ"ר לנפש. ירושלים בתחתית המדרג ולכן המיליון מ"ר בכניסה לעיר יאוכלסו וגם מה שקורה מסביב. אנחנו מנסים להוסיף תעסוקה גם בשכונות . אני בכלל לא מודאגת מהצפה בשוק התעסוקה".
"אנחנו זיהינו בעשר שנים האחרונות מיקומים לפרויקטים פורצי דרך. עשינו את זה לפני הרבה שנים בבני ברק עם מגדלי בסר שהאזור הפך מפותח ומבוקש. גם בירושלים מצאנו לנכון שיש פוטנציאל אדיר של תעסוקה זיהינו את המיקום בכניסה לעיר, הולך להיות שם מתחם אדיר עם עירוב שימושים: שטחי מלונאות, תעסוקה, דירות להשכרה מסחר ונגישות של הרכבת הקלה מכל הכיוונים. התחלנו ביצוע פרויקט של 60 אלף מ"ר משרדים ו- 70% כבר שווק. אנחנו חשבנו על מחיר של 13 אלף שקל למ"ר למשרד ואנחנו משווקים את זה ב-18 אלף שקל למ"ר. גם במתחם ה-1000 בראשון לציון יש פוטנציאל ואנחנו בבנייה של 70 אלף מ"ר משרדים, וכל הפרויקט כבר שווק במסגרת קבוצת רכישה. גם ברמת גן יש לנו פרויקט מגה גדול שיגיע ל250 -300 אלף מ"ר תעסוקה מגורים ומסחר על גבול נתיבי איילון .
איך גורמים לפרויקט משרדים להיות אטרקטיבי?
אסי לויתן בן עמרם, משנה למנכ"ל, דן נדל"ן קבוצת דן השיבה: "אנחנו משתדלים בכל פרויקט לפרוץ את הגבול של אותו אזור מבחינת המפרט, השימוש והמחיר. בלייף ניסינו לייצר תמהיל של מסחר ומשרדים גם מבחינת הרוכשים שבאים מעולם הנדל"ן. התעקשנו על מכירה של קומות שלמות וחצאי קומות. התייחסנו למסחר ברמה מאוד אישית, כל אחת מהחנויות והמסעדות נבחרה בפינצטה כדי לייצר קמפוס שיאפשר לדיירים שבאים מתל אביב או הרצליה לשבת בבני ברק, שזה מקום הכי לא טריוויאלי עבורם. ויש גם את הקו הירוק של הרכבת הקלה ומבחינת מפרט ופיתוח ניסינו לייצר מעבר למשרדים גם פינות ישיבה ולובי ומאזורים שיאפשרו בילוי במתחם".
חזי נוראל, מייסד ויו"ר קבוצת נתון, נתון גרופ התייחס למורכבות של בניית שכונה לגובה ועל תפקידה ומקומה של חברת התפעול. "כל העולם עולה לגובה. יש בישראל אדריכלים ויזמים ומהנדסים מצוינים אבל מי שמבין הכי טוב את הדיירים אחרי שמקבלים את הטופס 4 זו חברת ניהול שרואה ומבינה את הצרכים. במגדל משרדים של 80 קומות שמאכלס עשרות אלפי אנשים, צריך לדעת מהם הצרכים הבסיסיים ולתכנן נכון. לדוגמה, כל עובד שותה 2-3 כוסות קפה ביום אז צריך 2 טון קפה ו-4 טון סוכר ו-6 סוגי חלב ביום וצריך לתכנן את זה. או שיש 20 שליחים בדקה שמביאים דברים וצריך לנהל את הכניסה שלהם לבניין ולמעליות. אי אפשר לנהל את זה אם לא חשבת על זה קודם והכנת מקום לחברת הניהול שצריכה להשתלב בשלבים המוקדמים של התכנית".
דודו זבידה, יו"ר צ'לו בלו, אנחנו בנקודת זמן רגישה בשוק המשרדים שההצע עולה על הביקוש. איך אתה רואה את השוק?
"אין ספר שהתכנון וההיקף של המשרדים שיש בארץ עולה על כל דמיון, אפילו ברמה מיותרת. כל ראש עיר רוצה רק משרדים והייטק אצלו כי הוא צריך את הארנונה, אבל אין היגיון והתכנון היום לקוי. זה לא תמיד גוף ששוכר אלא שוכר עבור משכירים אחרים ומשרשר את זה הלאה. זה לא אומר שהתעסוקה מתמלאת, לא רואים תעסוקה גדלה. הגענו לנקודה שיש בחלק מהמקומות עודף הצע משמעותי, צריך להסתכל על התכנון. בחלק מהערים ויתרו על התעשיה בגלל שרוצים להשביח כמה שיותר את הקרקע".
שאמה הכהן התייחס גם לרעיון של הפיכת משרדים למגורים ואמר "זה לא יכול להתאפשר כרגע ראשית כי הארנונה לא תהיה למגורים. אם המדינה תאפשר לגבות ארנונה עסקית רווחית זה יתפור את השוטף. הבעיה השנייה שבאזור מגורים צריך גנים ובתי ספר ובית גמלאים, מאיפה הקרקעות ומאיפה הכסף למימון הבניה? אני מאוד בעד התחום הזה אבל צריך רפורמה עמוקה ולא רק סיסמה".
קיויתי התייחס גם לצד הפחות אופטימי של התחום וסיפר על מתחם עירוב שימושים שהקימו בז'בוטינסקי בפתח תקווה. אנחנו אחרי 3 שנים ב70% איכלוס ולצערי לא ככה חשבנו. אבל אנחנו ממשיכים להיות אופטימיים כי המתחם הזה מאכלס הרבה מאוד בעלי מקצועות חופשיים שמבינים שבנוסף להייטק יש גם מקצועות חופשיים שצריכים להשתדרג ולהיות במשרדים עם איכות וייחוד. הפרויקט הזה מתאים ואנחנו רואים יותר בעלי מקצועות חופשיים מאכלסים אותו".
איך הופכים את המתחמים ליותר כלכליים?
"יש מתחמים רבים שמפתחים מאות אלפי מטרים של תעסוקה", אומרת לויתן בן עמרם. "אנחנו מקדמים עם עיריית רמת גן פרויקט של 400 אלף מ"ר עסקים. אני מאמינה באזור, עם זאת כשמתסכלים על תכנית המתאר אנחנו מבינים שמגורים נדרשים שם, אבל יש לזה עוד פן תכנוני. עירוב שימושים יש בכל העולם והמשמעות היא לא רק כלכלית. ברגע שמחליטים להכניס לאזור תעסוקה מגורים יש אפשרות להגביל את גודל הדירות ואנחנו צריכים להבין את הנושא של מיקרו יוניט, מה גודל הדירה שישראלים צריכים, ועדיין יש מקום לפתח מגורים גם כדי שאזורי התעסוקה יצאו לפועל ויתאכלסו".
דודו, ספר על השנה המאתגרת ברכישת צ'לו בלו?
"נכנסתי לנהל את אירוע הקריסה של חנן מור שהיה תולדה של ריבית גבוהה ומינוף גבוה. עשינו אירוע של סידור וארגון ועל הדרך היתה הזדמנות עסקית לא רעה שאני שמח עליה. יש לנו חברה של נדל"ן עם התחדשות עירונית ומשרדים".
