מרכז הנדל"ן 2025
דני קצ'נובסקי: "הבלבול שאנו חווים הוא תוצאה של היעדר מנהיגות"
מנכ"ל מרכז הנדל"ן אמר כי שוק הנדל"ן פועל "ללא כל מדיניות ממשלתית סדורה, ללא יד מכוונת, וכמו מחכים לקטסטרופה הבאה"
"על הכלכלה הישראלית כולה, ועל ענף הנדל"ן בפרט, עדיין מרחפת עננה כבדה של בלבול וחוסר ודאות: מצד אחד האוויר עדיין רווי באדי מלחמה שיכולה להתחדש בכל רגע; מצד שני, הסדר העולמי משתנה לנגד עינינו, ומערכת בריתות חדשה עשויה להתרקם עם חלק מהשכנים שלנו. שום דבר לא צפוי והכל יכול להשתנות, וכל תרחיש טומן בחובו השלכות עמוקות על כולנו. הדבר הוודאי היחיד שאפשר לומר זה שאנחנו חיים בעולם של אי ודאות", כך פתח אתמול את הכנס של מרכז הנדל"ן דני קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים של מרכז הנדל"ן.
"הבלבול שכולנו חווים כיום הוא תוצאה ישירה גם של היעדר מנהיגות מוחלט במדינת ישראל; מצב בו הכלכלה הלאומית, ובכלל זה שוק הנדל"ן, פועלים ללא כל מדיניות ממשלתית סדורה וללא יד מכוונת, וכמו מחכים לקטסטרופה הבאה. לאן שלא נביט, נגלה אוזלת יד והתעלמות מהבעיות הקיימות: בשוק השכירות ארוכת הטווח – אין כיום מדיניות; בתמרוץ התחדשות עירונית בפריפריה – אין מדיניות; מול משבר כוח האדם בענף הבנייה – אין מדיניות; אפילו בפרויקט הדגל הממשלתי של העשור האחרון העתיד לא ידוע: התוקף של תוכניות מחיר למשתכן ומחיר מטרה פקע, ולא ברור האם ומתי יחודש.
"משרד השיכון, מינהל התכנון, משרד המשפטים, משרד הפנים ומשרד האוצר מושכים כל אחד לכיוון שלו, וברור ששום דבר טוב לא יכול לצמוח מזה. בינתיים מחירי הדירות ממשיכים לנסוק והמשכנתאות מתייקרות בעשרות אחוזים. מי שמוכן להקריב את עתידו של הדור הצעיר, כדאי שיחשוב שוב: קריסה של עשרות אלפי משקי בית תביא לקריסה רחבה של ענפים שלמים במשק, וכבר כיום היא מאיימת על יציבות המערכת הבנקאית".
לפי קצ'נובסקי, יש מקום אחד שבו היעדר המעורבות הממשלתית בשוק הנדל"ן באה לידי ביטוי באופן מובהק - אובדן שליטה של המדינה במרכיב הקרקע: "מאז 2022 השוק חווה ירידה מתמדת במספר היתרי הבנייה ועלייה באורכו של הליך התכנון ושל משך הבנייה. מספר התחלות הבנייה ב־2024 צנח אל מתחת ל־60 אלף דירות לראשונה זה שנים, ירידה של כ־20% בשנתיים. בקצב הזה דבר לא יעצור את מחירי הנדל"ן, שימשיכו לעלות גם בשנים הקרובות.
"לטעמי הדרך של המדינה להחזיר לעצמה את השליטה במרכיב הקרקע ולהוביל את הענף לחוף מבטחים עוברת בשני צעדים מרכזיים הדורשים אומץ ויכולת קבלת החלטות. המהלך הראשון הוא לרכז את כל הגורמים האחראיים על שוק הנדל"ן תחת גוף מתכלל אחד, שינצח על כלל היבטי הביצוע והתכנון האסטרטגי, בדומה לקבינט הדיור, שכבר ראינו בממשלות קודמות ועבד יפה. הגוף הזה צריך להיות מעוגן במסגרת חוק על מנת שלא נהיה תלויים בגחמות של בעל תפקיד או מצב פוליטי כזה או אחד. מהלך קריטי נוסף הוא גיבוש של מערכת ארצית שקופה ואחידה של כל ההליך התכנוני מתחילתו ועד סופו, עד רמת היתר הבנייה. מערכת אחת אחידה שבה מרוכזים כל שלבי התכנון ומצויים בה המתכננים, האדריכלים, היזמים, היועצים, מחלקות ההנדסה וכל שאר הגורמים שיש להם יד בהליך התכנוני תיתן סוף־סוף תמונה רחבה, עמוקה ושקופה הנחוצה כל כך לכולנו, שתשרת את כלל הנוגעים לתחום, החל ממקבלי ההחלטות בממשלה, דרך הגורמים העירוניים, ענף הנדל"ן, גורמי המימון ועד לאותו זוג צעיר שמתלבט בבחירת דירתו הראשונה. מערכת כזו תיתן בידי הגורמים הרלוונטים מנגנוני בקרה, פיקוח ותמרוץ שיעודדו ויהפכו אותו ליעיל יותר, ויביאו לתוצאה המיוחלת של קיצור הליכי התכנון בישראל.
"עליות המחירים הן ממש לא חדשות טובות ליזמים. הריבית הגבוהה והגידול בעלויות המימון, התארכות הפרויקטים, התייקרות התקורות ומבצעי המכירה האגרסיביים – כל אלה שוחקים עד דק את תזרים המזומנים של היזמים, בעיקר של החברות הקטנות והבינוניות. אני משוכנע שככל שחוסר הוודאות הנוכחי ימשך, כך נראה שמגמת שיתופי הפעולה הזו תלך ותגבר. יותר ויותר שחקנים מפנימים כיום כי מה שהיה לא יהיה עוד, שעליהם להקפיד על ניהול סיכונים מדוד ומחושב – בין אם על ידי הקטנת המינוף ובין אם בוויתור על פרויקטים שכדאיותם מוטלת בספק".
