מרכז הנדל"ן 2025
חנן פרידמן: "נדרשת חשיבה מחוץ לקופסה לפתרון משבר הנדל"ן"
מנכ"ל בנק לאומי אמר שהאחריות לטפל במשבר הדיור היא של כל הנוגעים בדבר, "בכירי המגזר הפיננסי, ענף הנדל"ן והמגזר הציבורי"
שנת 2024 עמדה בצל המלחמה הארוכה במספר חזיתות. אותותיה עדיין ניכרים בכל בית בישראל, וביתר שאת בקרב משפחות הנופלים, הפצועים והחטופים. כולנו מקווים לשובם במהרה של כל החטופים שעדיין מוחזקים בגיהנום בעזה", אמר חנן פרידמן, מנכ"ל בנק לאומי.
"למרות הכל, ה־DNA הישראלי חזק מהכל. החברה והכלכלה הישראליות הפגינו חוסן מעורר השראה. למדנו לשמור על שגרת חיים בעין הסערה, ובמקביל להתכונן ליום שאחרי.
"אני מאמין ש־2025 תהיה שנת הריבאונד של הכלכלה הישראלית. ההיסטוריה מלמדת שבשנה שלאחר משבר הכלכלה נהנית מראלי והתעצמות חוזרת, והראלי של המשק כבר מעבר לפינה. כדי שבאמת נוכל ליהנות מפירותיו של הראלי בכלכלה הישראלית, חייבים לפתור את המשבר המתמשך בשוק הדיור הישראלי. זה משבר שבקלות יכול להיות משבר חברתי. האחריות של כולנו, בכירי המגזר הפיננסי, קברניטי ענף הנדל"ן ואנשי המגזר הציבורי מטעם המדינה.
למשבר המתמשך יש כמה היבטים בולטים. בצד הביקוש יש מספר גורמים שמשפיעים על הלחץ המתעצם, ובהם סביבת ריבית גבוהה, החשש של הרוכשים מ"פספוס" עליות המחירים הצפויות בשנת המלחמה האחרונה, עלייה בעסקאות של תושבי חוץ והיעדר אלטרנטיבה ממשית בשוק השכירות. בצד ההיצע, עדיין ניכר המחסור בעובדים. למרות הזמן הרב שחלף מפרוץ המלחמה, המדינה עדיין לא סיפקה פתרון הולם למחסור בכוח אדם, מה שפוגע בקצב גמר הבנייה. לצד זאת ניכרת גם התייקרות חומרי הגלם ושכר כוח אדם.
"היבט נוסף שמשפיע על שוק הדיור זו הבירוקרטיה הבלתי אפשרית שקיימת בישראל. מדובר בגורם שהוא המקל הבולט בגלגלי התנופה הנדרשת בשוק הדיור. אחת התוצאות המרכזיות של השפעות הבירוקרטיה היא הימשכות הליכי התכנון והבנייה בישראל, מרגע העלייה לקרקע ועד השלמת פרויקט. לפי נתוני אגף הכלכלה של לאומי, משך זמן הבנייה הממוצע לדירה עומד על כ־34.2 חודשים בממוצע, זאת לעומת 32.7 חודשים ב־2023. התארכות הליכי התכנון והבנייה אינה נחלתה של השנה החולפת בלבד. בעשור האחרון משך הזמן הממוצע עמד על 31 חודשים אל מול 25 חודשים בעשור שקדם לו.
הבעיה מתחילה עוד לפני כן. לאחר מכרזי רמ"י היזם מתחיל בהכנות לצורך הגשת הבקשה לתכנון. לשם כך עליו לתאם עם הרשויות השונות משלב התכנון ועד להגשה הבקשה לאישור התוכנית בוועדה המקומית או המחוזית, ולאחר מכן הוצאת ההיתרים. בכל אחד מהשלבים בתהליך תיתכן החמרה בפרק הזמן הנדרש ביחס לשנים קודמות. אם זה לאור מורכבות הפרויקטים, דרישות סביבתיות חדשות ומורכבות, דרישות הרשות המקומית, דרישות ממשלתיות, בטיחות, רגולציה, עלייה בהיקף התנגדויות לתוכנית ועוד.
הערכת גורמי המקצוע היא שכיום תהליכי התכנון מרגע הזכייה במכרז רמ"י ועד קבלת היתר הבנייה עומדים על כ־4.5 שנים בממוצע, לעומת פרק זמן משוער של פחות מכשלוש שנים בממוצע לפני כעשור. זה לא סביר. זה לא הגון כלפי הזוגות הצעירים.
"אני מאמין שיש פתרונות ויש לנקוט אותם במהרה: צמצום הבירוקרטיה וקביעת יעדים כמותיים מדידים למשך ההליכים; מתן תמריצים פיננסיים לשחקנים בולטים, רשויות מקומיות למשל, להגדלת היצע הדיור. שינוי מבנה הארנונה יכולה להיות אופציה טובה להתחיל בה בהקשר הזה; הטמעת פיתוחים טכנולוגיים לייעול תהליכי העבודה, שיפור איכות הבנייה ויצירת חיסכון בעלויות הבנייה; השקעה בתשתיות לאומיות, תוך הפרטת כמה שיותר פרויקטים למגזר הפרטי. זו יכולה להיות דרך מצוינת לפיזור הביקוש גם לפריפריה.
גם למגזר העסקי יש צעדים רבים שהוא יכול לנקוט. עולם הנדל"ן של היום שונה ממה שהכרנו בעבר. זה כמה שנים השוק מתאפיין ברגולציה משתנה תדיר, בתנודתיות במקורות ועלויות המימון, בשינוים בהרגלי הצריכה והעבודה, התפתחות טכנולוגית שמכתיבה קצב מהיר של שינויים ועוד. במציאות כזו נדרשת חשיבה מחוץ לקופסה, לצד גמישות תפעולית ויכולת להגיב במהירות להזדמנויות ולאתגרים".
