כנס מרכז הנדל"ן
"הרגולציה לא שומרת על הדיירים"
את הדברים אמר אייל בלכר כהן, מנכ"ל קרן יסודות, במסגרת פאנל "יחד ננצח: משולש הכוחות יזם דייר והרשות המקומית", בכנס מרכז הנדל"ן. לדבריו: "רגולציה לא מגדירה את מה שקורה עם הדיירים מהרגע שחתמו לפעמים עד לקבלת טופס 4, כל אחד עושה מה שהוא רוצה ואין לנו כלים לטפל בזה"
"משולש הכוחות יזם, דייר והרשות המקומית, הוא משולש של חוסר ודאות בתעשייה שסולדת מסיכונים. מהם הגורמים לחוסר הוודאות וכיצד ניתן לצמצם את הסיכונים? כיצד יכולה המדינה לספק יותר מידע לדיירים ולגשר על פערי הידע?", כך אומר חגי טולדנו, מנהל אגף בכיר קשרי קהילה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בפאנל "יחד ננצח: משולש הכוחות יזם דייר והרשות המקומית" בהנחיית אסף כהנר, מנכ"ל Ewave Nadlan, שהתקיים במסגרת כנס מרכז הנדל"ן.
"העבודה מתחלקת לשניים. כיצד לגרום לדיירים לא לחתום מיד, חשוב לבדוק מה הכי נכון עבורם ולהבין מהן הזכויות. חותמים רק אחרי שמתייעצים. הדבר השני הוא לגבי אלה שכבר קיבלו החלטה. ישבנו עם רשות שוק ההון במטרה לנסות לשכלל את נושא הגילויים המיידים והדוחות הרבעוניים כדי לנסות להבין איך משקפים נאמנה ללקוחות בבורסה ומי שמחפש את המידע, באופן אמין ככל הניתן. אנחנו גם עוקבים אחרי מתחמי התחדשות עירונית בארץ כדי לאסוף נתונים. אחרי שנסיים לתעד בצורה אמינה נוכל להוציא החוצה וכל תושב יוכל לראות כמה יש בפועל לחברה שמבטיחה לו 15 אלף יחידות דיור".
ראש עיריית חדרה ניר בן חיים, שמינה לאחרונה למהנדס העיר את ארז טל, מי שקידם מעל 300 תכניות להתחדשות עירונית, דיבר על גישור הידע בין הדיירים ליזם. "התושבים הם האוכלוסייה המוחלשת שצריכים את הסיוע מהרשות המקומית. המשולש יזם, דייר רשות מקומית חייב להתממש ולכן הקמנו מנהלת שמספקת הכל. אנחנו מעודדים אותם לבוא אלינו לקבל את כל המידע, כולל סיוע משפטי. להסביר לתושבים באופן מונגש עד כמה זה חשוב לפני שחותמים. יצרנו בחדרה תו שותף ואנחנו מבקשים מכל היזמים והתושבים לבוא להיות שותפים לכל מהלך. כשיש שותפות בין כולם, כולם מרוויחים".
על השאלה האם ראוי שהמינהלות יגבילו את התמורות השיבה גילי פייגלין ברנדס, סמנכ"לית התחדשות עירונית צמח המרמן: "כן, כי כשמגבילים את התמורות אי אפשר לנפח את הפרויקטים וזה מקצר הליכים של תכנון ורישוי. האם זה יפגע בתחרות? בעיני לא. בסופו של דבר פינוי בינוי זה לא קומבינציה, יש עליה פטורים ממיסוי ולכן זה הגיוני להגביל את התמורות. יזם אחד יכול להציע 12 מטר מסוימים ויזם אחר 12 מטר אחרים, כל אחד מציע מוצר שונה ולכן זה לא יפגע בתחרות. הגבלת תמורות זה הדבר הראשון שכל עירייה יכולה וצריכה לעשות ואנחנו רואים שבנתניה זה עבד מדהים. בסוף אנחנו יזמים ולא מחפשים עולם שכולו ודאות אבל פרמטר אחד משמעותי כן יכול להיות בוודאות ויקדם את כולנו לעולם נכון יותר בהתחדשות".
האם יש סמכויות שאם יוסיפו למינהלות יהיה אפשר להגדיל את הוודאות?
"סמכות זה משהו שאתה ממצב לעצמך", אומרת לירן אדרי, ראש מנהלת התחדשות עירונית חולון. "לא ניכנס לסמכויות שהן סמכות חוקית אבל כשהקמתי את המנהלת היה חשוב לייצר את הוודאות. במשולש יזם תושב עירייה, הכי חשוב זה לקבל את הוודאות. אצלנו המיצוב של המינהלת יצר את הסמכות. הכי חשוב זה שיתוף הפעולה כי כשמייצרים שיתוף פעולה עם יזמים אז הסמכות נוצרת והם יודעים שהודאות התכנונית שאנחנו נותנים קיימת".
"לא הכל ורוד", מציינת אדרי. "יש לנו בעיות עם עסקאות מתנגשות, שם אין לנו את הסמכות כי זה קניין פרטי. העירייה והמינהלת לא מתערבות בקניין פרטי. מאוד קשה לשבת מהצד לראות שתי עסקאות חתומות בלי יכולת להחליט מי צריך ללכת הביתה. אנחנו משתמשים הרבה בגישור, קוראים ליזמים לפגישות ומציגים את עצמנו שכמגשר על הפערים. אני אומרת להם שלפעמים צריך לחשוב אם שווה המשך התהליך או שצריך לשחרר".
אייל בלכר כהן, מנכ"ל קרן יסודות, אתה מחוץ למשולש אבל ציין בבקשה לאקונה אחת שאם נטפל בה נשפר את הוודאות?
"אנחנו מרובע לא משולש, כי צריך מימון ליזמים ובלעדינו זה לא יקרה. כשאני מסתכל על לאקונות, בסוף הדיירים צריכים ודאות. הרגולציה לא מגדירה את מה שקורה עם הדיירים מהרגע שחתמו לפעמים עד לקבלת טופס 4. כשאנחנו נכנסים לפרויקט שנה לפני שהורסים בניין אנחנו מגלים שכל אחד עושה מה שהוא רוצה, לא פועלים בצורה רציונלית ואין לנו, ליזמים או לרשויות כלים לטפל בזה. זה מתחיל מהשלב שחותמים על ההסכם שאין אחידות במסמכים. בהמשך הדיירים הולכים לבנקים בעצמם ובפועל זה יכול לקחת ארבעה חודשים לדירה. אנחנו מלווים פרויקטים. לפני שבועיים הרסנו בניין ולפחות 3 דירות היו בלי משכנתא לטובתנו ועם משכנתא לטובת הבנק. אם לא היינו מאשרים את ההריסה היזם היה מתעכב. כל הנושא הזה לא מטופל. המסמכים לא אחידים, הרגולציה לא שומרת על הדיירים, אין אפילו חובה חוקית להנפיק ערבויות. זו לאקונה שאני מצפה מהרשות להתחדשות לטפל בה".
אלעד אפרגן, מנכ"ל ישראל אירופה בע"מ ציין שני גורמים שיכולים להוסיף ודאות. "אנחנו כיזמים מתמודדים עם חוסר ודאות כלכלית. אנחנו יכולים לעבוד בבית ולעשות תחשיבים ולהוציא למשרדי השמאים הטובים ביותר, אבל בסוף יש לנו נעלם שאנחנו לא יודעים לחזות בדוחות - היטל השבחה. בירושלים יש אפס היטל השבחה ולכן ההתחדשות העירונית פורחת שם. כשאתה ניגש לפרויקט ובעוד 10 שנים יש היטל השבחה מפלצתי אתה לא יכול לממש את הפרויקט. הדב השני זה חוסר ודאות תכנונית. היום מה שמכתיב לרשויות המקומיות את הנושא התכנוני זה איך אנחנו מצמצמים את הרווח של היזם ולא באמת מה העיר צריכה עוד 15 שנים".
"דיירים סרבנים זו תופעה שצוברת תאוצה והיא בעייתית", אומר עו"ד דן הלפרט, מייסד ובעלים הלפרט ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון. "יש לנו פרויקטים שכבר אחרי החלטת ועדה אנחנו מגיעים לשלב ההיתר עם סרבנים ועד שאין החלטה של בית המשפט נגדם אין פרויקט ולא יכולים להתחיל ביצוע. יש סרבנות מוקדמת בשלב חתימה על ההסכם ויש סרבנות מאוחרת. במוקדמת צריך להוריד את הרוב הדרוש שהיום עומד על שני שליש ל-50%. ואז ללכת לבית משפט להקדים את המועד להגשת התביעה. לא צריך החלטת ועדה בהתחדשות בניינית".
הלפרט מדבר גם על תופעה שאנשים חתמו על ההסכם והם מפרים. "אלה דיירים מפרים לא דיירים סרבנים. צריך יפויי כוח שיאפשר לנו לחתום על מסמכי הליווי בשם אותם אנשים וגם הליך משפטי מזורז למקרים הספציפיים האלה".
לקראת סיום הפאנל שאלו חברי הפאנל אחד את השני שאלות מהירות, בהן שאלה שהפנה אפרגן לבלכר כהן: מה השני דברים שמבחינים ביניכם כגוף מימון לבין הבנקים? לדבריו: "לא המחיר. אנחנו פשוט יותר יעילים, יותר זריזים ומיצרים פתרונות בצורה היצירתית ביותר".
פייגלין ברנדס שאלה את הלפרט: "אנחנו רואים בשנים האחרונות טרנד של בקשות של מנגנוני הגנה פיננסיים לדיירים, האם הם מגינים באמת? שהשיב: "כן. ערבויות זה הדבר החשוב ביותר לבעלי דירות בהתחדשות עירונית. ערבות חוק מכר חייבת להשתפר, גם בעילות המימוש וגם בזכות שלה. חייבים לשפר את כל הערבויות וצריך גם ערבויות תהליכים משפטיים".
הלפרט שאלה גם את אדרי: "יזמים רבו בתוך מתחם פינוי בינוי ותקעו לנו פרויקט שנה וחצי. מה את כמנהלת יכולה לעשות במצב כזה שפרויקט תקוע כי שני יזמים רבים? לדבריה: "זו בדיוק הבעיה, שהמינהלת לא מתערבת בקניין פרטי. אז אנחנו מנסים לגשר ולהסביר להם על האינטרס המשותף של הוצאת הפרויקט ואם שניהם יריבו לא יקרה כלום, ומנסים לתת לדיירים את הכלים והידע".
