האם מתפתחת בועת הלוואות בלון ומה הסיכוי שהיא תתפוצץ
האם מתפתחת בועת הלוואות בלון ומה הסיכוי שהיא תתפוצץ
הלוואות הבלון, שמאפשרות לקוני דירות לשלם 20% מערך הדירה ברכישתה ואת היתר עם קבלתה, זינקו בשנתיים האחרונות מ־6% ל־23% משוק המשכנתאות. ב־2024 היה היקפן 16 מיליארד שקל. הסיכון במבצעי המימון: חוסר ודאות ליכולת התשלום של יתרת ה־80%. בנק ישראל מתלבט אם לרסן את ההלוואות מחשש שיאט את שוק הנדל"ן
בשקט יחסי, אך במהירות, הפכו הלוואות הבלון שמעניקים היזמים לרוכשי הדירות לכלי פופולרי למכירת דירות. למעשה, צעד שיווקי זה הצליח להוציא בשנה החולפת את שוק הנדל"ן מהקיפאון שאליו נכנס בעקבות עליית הריבית והמלחמה. אלא שמבצעי המימון הללו הם הרבה מעבר לאקט שיווקי שנועד להעיר את השוק, ויש בהם פוטנציאל ליצירת משבר פיננסי. נראה שגם המדינה מתחילה להתעורר, ומבינה שלפחות בשלב הראשון צריך למפות את התופעה כדי להבין את עומקה ואת הסיכונים הטמונים בה.
עד היום עיקר הנתונים שיש בתחום מגיעים משוק המשכנתאות, אולם הם חלקיים, ואינם כוללים מבצעי מימון שבהם הקבלן דוחה את מרבית התשלומים למועד השלמת העסקה ללא הלוואת בלון. כדי לקבל תמונה מלאה יותר, החלה רשות המסים לדרוש לאחרונה מהקבלנים לכלול בדיווח על עסקאות המכירה התייחסות לסוגיית הטבת מימון, כדי שהלשכה המרכזית לססטיסטיקה (הלמ"ס) תשקלל זאת באמידת השינוי במחירי הדירות. הלמ"ס צפויה לפרסם מדד נפרד שיכלול גם שקלול של הטבות המימון, שמבטאות בפועל בהנחה שיכולה להגיע גם ל־100 אלף שקל לעסקה. גם משרד האוצר החל לשלב בסקירות הנדל"ן שלו התייחסות לנושא. בסקירה האחרונה הוא פרסם לראשונה נתונים לגבי אזור הדרום ותל אביב, וציין כי בהמשך יתפרסמו נתונים מלאים יותר בעקבות הנתונים שיגיעו מרשות המסים.
רשות ניירות ערך התעוררה גם היא מהכיוון שלה, כגוף המפקח על חברות הנדל"ן הציבוריות. בשבוע שעבר היא הודיעה לחברות הנדל"ן כי היא מצפה שבדו"חות השנתיים שיתפרסמו במרץ הקרוב הן יחשפו נתונים לגבי מבצעי המימון — היקפם וההשלכות שלהם על תוצאות הפעילות מבחינה תפעולית ומימונית — וכן יסבירו כיצד הן בוחנות את יכולת רוכשי הדירות לעמוד בפירעון התחייבויותיהם עם סיום הבנייה.
בנק ישראל מוטרד גם הוא מהנעשה בשוק. מלבד הנתונים המשתקפים מנתוני שוק המשכנתאות, הוא אוסף מהבנקים נתונים נוספים, שאינם מתפרסמים פומבית, כדי לעקוב אחר היקף התופעה ורמת הסיכון. בשלב זה הבנק המרכזי אינו מוצא לנכון להפעיל צעדים להתערבות (על הדילמה של בנק ישראל – בהמשך).
מה גרם לגורמים השונים במדינה להתעורר, מה בעצם הסיכון ולמה התחזית היא שטרנד זה יגווע מעצמו השנה?
1. מפגש האינטרסים של היזמים, הלקוחות והבנקים
מה בעצם כוללים מבצעי הקבלן? במסגרת "המבצע", הרוכשים משלמים על הדירות מקדמה של 20% בלבד או אפילו פחות, כאשר היתרה תשולם בעת סיום הפרויקט. זאת בעוד בעסקאות רגילות התשלום מתבצע עם התקדמות קצב הבנייה כפי שנקבע בחוזה.
יש שתי שיטות ליישום המבצע. הראשונה היא הלוואת בלון - הלוואה שנפרעת בתשלום אחד בתום התקופה. ההלוואה זו נלקחת על ידי רוכש הדירה, כאשר הריבית על ההלוואה משולמת על ידי היזם (זו בעצם ההטבה הכלכלית שנותן היזם לרוכש הדירה). מועד הפירעון של ההלוואה הוא סמוך למועד הצפוי לסיום הבנייה. בשיטה כזו לרוב הלקוח משלם מראש 20% מהסכום, 40% באמצעות הלוואת הבלון ומתחייב להשלים עוד 40% בסיום הרכישה. למעשה, את ה־80% יצטרך הרוכש להביא בפועל בסוף הרכישה באמצעות הון עצמי ומשכנתא.
לכל הצדדים אינטרס לפעול בשיטה הזו. מבחינת היזם הלוואות אלה מוזילות את עלויות המימון, שכן הן מסווגות כמשכנתאות ולכן זולות יותר מהלוואות עסקיות לקבלנים. לפי הערכות, בהלוואת הבלון הריבית היא באזור ה־5% לעומת 8% באשראי רגיל לקבלנים. הסדר זה גם מאפשר לקבלנים להגדיל מכירות ולהציג התקדמות בפרויקט. כמו כן, הריבית שמסבסד הקבלן לרוכש היא תחליף להנחה, שעלולה להשפיע על המחיר בעסקאות הבאות.
הרוכשים מצדם נהנים מהקלה בתשלומים בתקופה שבין רכישת הדירה לקבלתה. הם חומקים כך ממצב שבו הם משלמים עד סיום בניית הדירה גם על המשכנתא על הנכס העתידי וגם הוצאות (שכר דירה או משכנתא) על מקום המגורים הנוכחי שלהם. כמו כן במצב הנוכחי, הציפייה היא שבמועד השלמת הרכישה הריבית במשק תהיה נמוכה יותר, כך שמשתלם יהיה יותר לקחת משכנתא מאשר היום.
2 צפייה בגלריה
המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי. "יש לנו צעד מוכן להקטנת הסיכון אך עוד לא החלטנו אם להפעיל אותו"
(צילום: גיל נחושתן)
גם לבנק יש אינטרס: מאחר שההלוואה מסווגת כמשכנתא, קטנה החשיפה שלו לאשראי לנדל"ן, וכך הוא נאלץ לרתק פחות הון עצמי. זאת לעומת מצב שבו ההלוואה היתה מוגדרת כאשראי רגיל לענף הנדל"ן.
קיימת גם שיטה שנייה, שעקרונית דומה במהות אבל מגלמת רמת סיכון גבוהה יותר, שבה הלקוח משלם מראש 20% ורק בסוף התהליך משלם את היתרה בלי תהליך של נטילת הלוואת בלון (ראו הרחבה בהמשך על הסיכון).
2 . נתון חלקי בלבד: יותר מ־16 מיליארד שקל הלוואות ב־2024
שוק הנדל"ן חווה ריבאונד אחרי משבר הקורונה ב־2021, עם עלייה בפעילות, ומחירי הדירות זינקו ב־13%. אולם אחרי ההייפ, הגיע הדאון. העלייה החדה בריבית שהחלה באפריל 2022, מ־0.1% ל־4.75% בתוך פחות משנה, דחקה מהשוק רוכשי דירות רבים שלא יכלו לקחת משכנתא תחת הריבית החדשה, והאטה את הפעילות בשוק. יזמי הנדל"ן ניסו להחזיר את רוכשי הדירות באמצעות מבצעי מימון והלוואות הבלון. הלוואות הבלון תמיד היו קיימות, אך הן היוו רק 5%–6% משוק המשכנתאות, ובדרך כלל ניתנו במקרים של משפרי דיור, שנטלו את ההלוואה לתקופה הביניים עד להשלמת מכירת הדירה הישנה, או במבצעים ספציפיים של קבלנים. העלייה בריבית גרמה ליזמים להאיץ את השימוש בכלי זה, וכך נתח השוק של הלוואות הבלון משוק המשכנתאות עלה לכיוון ה־10% במהלך שנת 2023.
באוקטובר 2023 פרצה המלחמה והשוק שוב נכנס לקיפאון. הקבלנים האיצו עוד יותר את השימוש במבצעים, מה שגרם לשוק לצאת מהקיפאון לקראת סוף 2023. אולם התוצאה היא שהלוואות הבלון כבר היוו 18%-15% מהפעילות בשוק המשכנתאות. בדצמבר האחרון נרשם שיא כשהלוואות הבלון היוו 23% מהמשכנתאות שנלקחו באותו חודש, והגיעו לשיא של 3.2 מיליארד שקל. מדובר בסכום שמהווה מחצית מהלוואות הבלון שנלקחו ב־2022 כולה.
עם זאת, חשוב להדגיש שדצמבר היה חריג. בחודש זה היתה התנפלות של רוכשי הדירות החדשות שביקשו לסגור עסקאות לפני שעליית המע"מ ב־1% תיכנס לתוקף. לכן תמהיל העסקאות בדצמבר היה שונה. במערכת הבנקאית מציינים, כי דירות יד ראשונה היוו 60% מהמשכנתאות באותו חודש לעומת פחות מ־40% בחודש רגיל. מאחר שהלוואות הבלון רלבנטיות רק לדירות חדשות, הרי שחלקן בתמהיל גדל במיוחד. לכן יש להמתין ולראות בחודשים הקרובים את שיעור ההלוואות הללו מסך השוק.
בסך הכל בשנת 2024 נלקחו הלוואות בלון ב־16.1 מיליארד שקל, זינוק של 112% לעומת נתוני שנת 2023. אלא שזו רק תמונה חלקית. יש קבלנים שפשוט מציעים לרוכשי הדירות דחייה בתשלומים, כלומר תשלום במועד החתימה של 20% והיתר עם קבלת הדירה וללא שימוש בהלוואת הגישור. מקרים כאלה אינם נכללים בנתוני שוק המשכנתאות, ולגבי היקף השוק הזה אין נתונים רשמיים.
במערכת הבנקאית מנסים להרגיע ומעריכים שחלקן של הלוואות הבלון ילך ויפחת השנה. הסיבה לכך, לדבריהם, היא ששוק הדיור כבר מתחיל לחזור לפעילות שגרתית, וככל שהביקושים ימשיכו לעלות – יזמי הנדל"ן יפחיתו את השימוש בהלוואות הבלון. "היזמים משתמשים בהן רק כי אין להם ברירה. זה כלי שעולה להם לא מעט כסף, וככל שהשגרה לשוק תחזור, הם ישמחו להפחית את השימוש ולהחזיר את השוק הזה לגודלו הטבעי של 5% משוק המשכנתאות", אומר גורם בנקאי.
3. הרבה הלוואות בדרום, ובעיקר בקרב רוכשי דירות פחות מבוססים
מלבד הנתונים של בנק ישראל, משרד האוצר פרסם החודש לראשונה נתונים שקיבל מרשות המסים בנוגע למבצעי המימון של הקבלנים באזור באר שבע ובתל אביב, ונתן לראשונה נתונים בפילוח לפי אזורים. הכינוי של העסקאות עם הטבות המימון הוא "80/20", שכן לכאורה רוכש הדירה משלם בעת החתימה 20% מסכום הרכישה. אלא שמנתוני האוצר עולה, כי מבצעי המימון שנבדקו כבר הולכים ומתרחקים מרף ה־20%. לפי הנתונים, ב־62% מעסקאות שנבחנו התשלום בעת החתימה היה עד 10% בלבד.
במשרד האוצר מצאו שהשימוש בשיטה הזו נפוץ יותר בדרום מבמרכז. בעוד ש־25% מהדירות החדשות שנמכרו בתל אביב "על הנייר" ניתנו הטבות מימון, באזור באר שבע הנתון הגיע ל־33%. עוד עולה, כי משקיעים פחות משתמשים בשיטה הזו. בתל אביב, בעסקאות שניתנו בהן הטבות מימון, 21% היו משקיעים, בעוד בעסקאות ללא הטבות מימון חלקם של המשקיעים הגיע ל־36%. באזור באר שבע חלקם של המשקיעים נמוך אף יותר והם היוו רק 7% מהעסקאות שניתנו בהן הטבות מימון, בעוד חלקם בעסקאות ללא הטבות מימון עמד על 24%.
מה שמטריד את בנק ישראל הוא שיטת התשלום 80/20 שאינה כוללת הלוואת בלון, ואין בנק שבודק את יכולת הלווה. ההסכם מבוצע רק לפי שיקולי הקבלן ובכלים שלו
באוצר מציינים כי מי שמשתמשים בהטבות המימון הם בעיקר רוכשי דירה ראשונה, שהיוו 73% ממי שרכשו דירה בשיטה זו. "ממצאים אלו, הן בתל אביב והן באזור באר שבע, יש בהם כדי לרמז כי מי שרוכשים דירה עם הטבות מימון מהקבלנים הינם משקי בית פחות מבוססים מאלו שרוכשים דירה ללא הטבות כאלו", נכתב בסקירת משרד האוצר.
נתוני האוצר מטרידים שכן משקי בית פחות מבוססים שמשתמשים בהטבות המימון גם חשופים יותר לסיכונים ולשינוי לרעה בשוק. עם זאת, במערכת הבנקאית רואים אחרת את הדברים ומציינים כי רוכשי דירה ראשונה הם דווקא אלו שנלחמים יותר כדי להשלים את רכישת הדירה ובמידת הצורך גם יגייסו בני משפחה שיסייעו להם. זאת לעומת משקיעים, שאם תנאי השוק לא יהיו אטרקטיביים, עשויים להחליט לבטל את העסקה לפני המסירה.
4. הסיכון: לעבור את החיתום הבנקאי מחדש בעוד שנתיים
הסיכון המרכזי במבצעי המימון הוא מה יקרה ביום המסירה, כשהדירה תהיה מוכנה והלקוח יצטרך להביא 80% ולפעמים אף יותר משווי הדירה. מי מבטיח מראש שיהיו לו הון עצמי והיכולת לקבל משכנתא? בתחום הזה מה שמטריד את בנק ישראל הוא שיטת התשלום 80/20, שאינה כוללת הלוואת בלון. בשיטה זו אין למעשה בנק שמעביר את הלווה תהליך חיתום, אלא הדבר נעשה לפי החלטת הקבלן. והשאלה היא האם יש לו את הכלים להחליט לאיזה לקוח נכון לתת הטבה כזו ולדעת בוודאות שבמועד השלמת העסקה הוא יצליח לממן את הרכישה.
בשיטה הלוואות הבלון הסיכון לכאורה נמוך יותר. הבנק נמצא באמצע, הוא מעניק מראש הלוואה ומעביר חיתום את רוכש הדירה ואת הקבלן, ומאשר את ההלוואה רק אם הוא מוצא שכבר היום תחת הריבית הגבוהה הקיימת במשק הלקוח כשיר לקבל משכנתא ומסוגל לעמוד בה, וזאת לפי הכללים שבנק ישראל קבע - פרמטרים כמו מינוף, יחס החזר להכנסה וכדומה. לכן בבנקים משדרים שאין בעיה עם שיטת הלוואות הבלון, כי ממילא הן עוברות תחת תנאי החיתום הקפדניים הרגילים, ואף מחמירים יותר שכן גם רוכש הדירה וגם הקבלן עוברים תהליך חיתום. אז מדוע בכל זאת יש סיכון? השאלה קשורה למה שיקרה ביום שהלוואת הבלון תיפרע, והלקוח יצטרך להמיר את ההלוואה במשכנתא ולמעשה לעבור הליך חיתום מחדש. אי אפשר לדעת בוודאות שמי שמקבל היום אישור למשכנתא יקבל אותה גם בעוד שנתיים. כך, למשל, אם הוא יהיה מובטל באותה נקודת זמן, לא יאשרו לו משכנתא. לחלופין, אם בפועל הריבית והאינפלציה יהיו גבוהים יותר או מחירי המשכנתאות בבנקים יהיו יקרים יותר, הדבר גם ישפיע על היכולת שלו ליטול משכנתא ולעמוד בהחזרים.
בנוסף, לא כל הסכום יוכל להגיע כמשכנתא מאחר שהיקף המינוף המקסימלי למשכנתא הוא 75%-50% משווי הנכס, תלוי בסוג הרוכש. בעת סיום הליך הבנייה, הלקוח יצטרך גם להביא הון עצמי. האם יהיה לו אותו? אולי תהיה לפני כן מפולת בשוק ההון שתפגע בהון העצמי שחסך? בשורה התחתונה, העובדה שהיום רוכש הדירה עבר בהצלחה את החיתום הבנקאי אינה מבטיחה שבעוד שנתיים־שלוש, כשיצטרך לעבור אותו שוב כדי לפרוע את הלוואת הבלון ולמחזר אותה במשכנתא רגילה, הוא אכן יצליח.
סיכון מרכזי נוסף בהקשר זה הוא הסיכון לירידת מחירים. בתרחיש של ירידת מחירים, ייתכן שרוכש הדירה לא ירצה להשלים את העסקה במחיר שנקבע שגבוה מהמחיר הנוכחי. החשש הוא שהתרחישים המתוארים לא יהיו נקודתיים, אלא רחבים יותר, מה שיביא לכדור שלג ולכך שהקבלנים ייתקעו עם מלאי של דירות מוכנות שאינן מכורות.
5. האם הלקוח יוכל לשלם קנס של מאות אלפי שקלים?
מה בעצם עלול לקרות אם רוכש הדירה יגלה בסמוך למועד המסירה שהוא אינו מסוגל לממן את הרכישה: לא הצליח להשיג את מלוא ההון העצמי ו/או לא הצליח לקבל משכנתא. האם אפשר לבטל את רכישת הדירה? "אצל כל יזם יש הסכם משלו, זה אינדיבידואלי, ואין משהו קבוע בחוק. עקרונית, ברוב המקרים יש בחוזה סעיף פיצוי מוסכם, שבו אם הלקוח לא יכול לעמוד בהתחייבות הוא מפצה את היזם ב־15%-10% מהסכום", אומר אבי קדרנל, אנליסט אשראי בכיר בחברת Coface Bdi.
אלא שבעסקת רכישה כה משמעותית כמו דירה 15%-10% הם סכום שמגיע למאות אלפי שקלים. "לא מדובר ב'כסף קטן', ולכן הלקוח יילחם על כך שלא יצטרך לשלם סכום כה גבוה. ואז הכדור עובר בעצם ליזמים", אומר קדרנל. "יש יזמים ששמם הולך לפניהם, ומוכנים לוותר על מרבית הפיצוי כדי שלא תהיה להם תדמית שלילית. במקום זאת הם פשוט ימכרו את הדירה למישהו אחר, אף שכרוכות בתהליך עלויות מכירה. לעומת זאת, יש יזמים שילכו ראש בראש וידרשו את מלוא הפיצוי, ואז זה יכול להגיע לצעדים משפטיים, ועד להוצאה לפועל. אם מגיעים לשם, אז הלקוח נפגע מכל הכיוונים, כי פתיחת תיק הוצאה לפועל משפיעה לו על דירוג האשראי, ועל היכולת בעתיד לקחת הלוואה", מדגיש קדרנל.
אם השוק יישאר חזק כמו היום, ויתגלו בעיות נקודתיות אצל רוכשים ספציפיים, סביר שמרבית היזמים יוותרו על הקנס וימכרו את הדירה. אולם החשש הוא מכך שתיווצר מסה של לקוחות, מה שיביא יזמים להיתקע עם מלאי דירות, ולהיות קשוחים יותר בגביית הפיצוי. מצב שכזה עלול להביא להתערבות של פוליטיקאים או רגולטורים לטובת רוכשי הדירות בהיחלצות מתשלום הפיצוי הגבוה, מה שכאמור יפגע ביזמים, ועלול יהיה להביא למשבר בענף.
6. הדילמה של בנק ישראל והמסר לצעדים הנדרשים מהבנקים
הרגולטור הראשון ששם לב לתופעת הלוואות הבלון והוטרד מהן הוא בנק ישראל. בדו"ח היציבות שפורסם אשתקד הוא הקדיש לנושא הזה פרק ומנה את הסיכונים. עם זאת, ציין שאינו רואה כרגע התפתחות של משבר בנקאי, ושיש גידור לסיכון שמתבטא מהפיזור הגיאוגרפי של העסקאות הרלבנטיות, ממגבלות כמותיות שהקבלנים מכילים על עצמם בכמות העסקאות מסוג זה, מכך שיש שוני בין הבנק שמלווה את הפרויקט לבנק שמעמיד את הלוואות הבלון, מה שמביא לפיזור הסיכון, ומכך ששיטה זו נעשית בעיקר על ידי יזמים בינוניים־גדולים שמראש רמת הסיכון שלהם נמוכה.
למרות כל זאת הפיקוח על הבנקים זימן לפני שלושה חודשים את הבנקים לשיחה בנושא, ודרש מהם הבהרות, נתונים ותוכניות להקטנת הסיכון בתחום. בבנק ישראל גם איימו שכבר הכינו בקנה צעד להתערבות בשוק הלוואות הבלון, שבו ישתמשו אם לא יראו שינוי. על פניו לא נראה שנעשה שינוי מהותי. בחלק מהבנקים מציינים כי בבנק ישראל רצו לוודא שנעשה חיתום קפדני הן על הלווה והן על היזם בעת מתן ההלוואות. אחרים מציינים שכן חלו שינויים בהתנהלות הבנקים, אולם לא תמיד הם משתקפים כלפי חוץ, אלא באים לידי ביטוי בניהול הסיכונים של הבנק כמו בהפרשות להפסדי אשראי.
בינתיים בבנק ישראל מציינים שהם ממשיכים לעקוב באדיקות אחרי הנתונים, ולפי הערכות יש בידיהם נתונים מפורטים יותר לגבי המצב בענף מאלו המתפרסמים באופן פומבי. הם פחות מוטרדים מהנתון החריג של 23% משוק המשכנתאות שנעשה באמצעות הלוואות בלון בדצמבר, שכן לטעמם היה חריג ולא מייצג, ונכון יותר להמתין לנתוני החודשים הבאים.
הסיבה שבפיקוח על הבנקים לא ממהרים להוציא הנחיה, הוא שהם חוששים גם מההשלכות של הנחיות שלהם. הם חוששים שאם יגבילו את פעילות הלוואות הבלון, הם יחזירו את הקיפאון לשוק, ולמעשה ייצרו את המשבר שממנו פוחדים, ולכן הם עדיין לא בטוחים שזה הדבר הנכון לעשות.
בנושא זה גם אמר המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי בכנס כלכליסט בחודש שעבר: "פנינו לבנקים שהם יעשו את הניתוח לגבי המצב. יש לנו צעד שיכול לעצור את העסקאות, אבל אז יכול להיות שזה יפגע בלקוחות ששיטה זו טובה להם. לכן השארנו לבנקים לקבוע מגבלות פנימיות. יש לנו צעד מוכן ועוד לא החלטנו אם להפעיל אותו, אנחנו רוצים לראות איך הצעדים של הבנקים עשו משפיע על השוק".
השאלה שעולה היא האם בזמן ההמתנה הזו, ובזמן שרגולטורים אחרים רק מתחילים לאסוף מידע על השוק, מבצעי המימון של הקבלנים הולכים וגדלים, ועד אשר יוחלט על התערבות זה יהיה בבחינת אחרי שהסוסים כבר ברחו מהאורווה.
מבנק ישראל נמסר כי "בנק ישראל עוקב מקרוב אחרי ההתפתחויות בשוקי הדיור והמשכנתאות בכלל ובנושא מבצעי קבלנים בפרט, על מנת לוודא ניהול סיכונים הולם של הבנקים מחד גיסא, והצורך והתזמון בצעדים פיקוחיים מאידך גיסא".
