התחדשות עירונית: המפתח לביטחון ולשדרוג איכות החיים בישראל
התחדשות עירונית: המפתח לביטחון ולשדרוג איכות החיים בישראל
למרות הקשיים בענף הנדל"ן, תחום ההתחדשות עירונית ממשיך להיות כלי אסטרטגי לחיזוק כלכלי וחברתי. פרויקטים של התחדשות עירונית ממלאים תפקיד מרכזי בהחייאת שכונות, שיפור תשתיות ושיפור איכות החיים של התושבים. תפקידו של יזם התחדשות עירונית הוא להוציא לפועל את תכנית ההתחדשות העירונית דרך הכנת תכנית מסלול מיסוי, הגשת בקשה להיתרי בנייה וביצוע הבנייה בשטח. קידום פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית באמצעות יזמים נותנת מענה כפקטור משמעותי בהתמודדות עם מצוקת הדיור בישראל בענף בו הפוטנציאל רחוק ממיצוי, על אף ההתקדמות המרשימה שנעשתה בתחום בשנים האחרונות. בעבר הדיירים חששו בעיקר מרעידות אדמה, במציאות של היום, החשש הגדול הוא מפגיעת טילים והוא ממשי ומדרבן בעלי דירות לקדם התחדשות עירונית באזור מגוריהם ולקבל בנייה חדשה ירוקה ומתקדמת עם דירות ממוגנות עבור משפחתם, אומרת יעל בר, מנכ"לית חברת הנדל"ן "בר-עם יזמות"
נכון לחודש מרץ 2023, כרבע מהדירות בישראל נבנו באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית. בחודש יוני 2024, הלמ"ס הודיעה כי שליש מהדירות שנבנו בין יולי 2023 לחודש יוני 2024 הוקמו באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית, כאשר חלק משמעותי מהדירות נבנו בתל אביב ובמחוז מרכז, דירות אחרות נבנו בטווח שבין חדרה לאשקלון. במילים אחרות: הנתח של התחדשות עירונית הולך וגדל והפרויקטים מעניקים יחידות דיור זמינות באזורי ביקוש שבהם יש מצוקת קרקעות משמעותית, "ההבנה שהתחדשות עירונית היא חלק קריטי מהמענה למצוקת הדיור בישראל כבר מובנת לכולם, למדינה, לרשויות, ליזמים ולדיירים. מרבית העוסקים בענף הבינו זאת כבר לפני שנים, אולם בשנה האחרונה לאור המלחמה והאירועים האחרונים במדינה התובנה הזאת התעצמה באופן משמעותי", מסבירה יעל בר, מנכ"לית חברת הנדל"ן "בר-עם יזמות", חברה המתמחה באיתור והשבחת נכסי נדלן, בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ונמצאת בבעלות משותפת של יעל בר ובעלה, דניאל בר, המשמש כיו"ר החברה במקביל לתפקידו כמנכ"ל חברת המשקאות "טמפו". "אנחנו נמצאים בתקופה מורכבת שבעלי דירות מחפשים תחושת ביטחון וקרבה מקסימאלית למרחב מוגן, חברת "בר עם" פעילה בעיקר באזור חולון ותל אביב, בהם יש לא מעט בניינים פוטנציאלים לקידום התחדשות עירונית ללא ממ"דים. החברה מקדמת מספר גדול של בניינים ומתחמים בעיר חולון במסגרת תב"ע מאושרת ח-619, הדירות הישנות יהרסו ובתמורה לכך יקבלו הדיירים בניין חדש, עמיד בפני רעידות אדמה, דירות גדולות יותר משמעותית עם ממ"ד, מרפסת שמש וחניה פרטית בטאבו אשר ישדרגו משמעותית את רמת החיים והביטחון האישי.
בכדי שפרויקט במסגרת התחדשות עירונית ירקום עור וגידים, נדרש שיתוף פעולה מצד שלשת הגורמים המרכזיים בפרויקט: בעלי הדירות, היזם והרשות המקומית. ראשית בכדי שהפרויקט יצא לדרך בעלי הדירות חייבים להבין מדוע כדאי להם לחתום על הסכמה לפרויקט של התחדשות עירונית בנכסיהם. מלבד ההיבט הבטיחותי, מקובל כי בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה, תשתיות חדשות ולרוב גם תוספת של שטח עיקרי לדירה, מרפסת וחניה בטאבו – אם כי בשנים האחרונות קיימים מקרים של פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית שבהם לא ניתן לקבל תופסת מ"ר מחוסר כדאיות כלכלית. היזם מבחינתו נדרש לבחון את הפרויקט מבעוד מועד ולערוך דוח אפס ע"י שמאי מומחה בכדי לבחון את הכדאיות הכלכלית על מנת לוודא שהפרויקט מספיק ריווחי, יקודם ללא חשש תזרימי וילווה ע"י בנק / חברת ליווי. קיימות רשויות אשר לא מעוניינת להכביד על התשתיות העירוניות, מחשש לעומס שיפחית את רמת השירות לאזרח ולכן מבקשות מהיזם לדאוג לצרכים העירוניים שיכולים לכלול תוספת של בניית מבני ציבור / גני ילדים, תוספת שטחים ירוקים או לדרוש שחלק משטחי הבניה בקרקע יהיו מיועדים לשימוש מסחרי כדי ליצור רווח לקופת העירייה מתשלומי ארנונה, אגרות והיטלים. "בכל פרויקט שאנחנו מבצעים אנחנו מתחשבים בצרכים של "השותפים שלנו, הדיירים והרשות העירונית", מסבירה יעל בר, שבימים אלה היא מקדמת בתכנון כ – 700 יחידות דיור, "מלבד היחס האישי והמענה לדיירים לאורך כל תקופת הפרויקט מיום המו"מ ועד לסיום הבניה לרבות רישום בית משותף ובעלות, אנחנו נמצאים בקשר הדוק מול כל הגורמים העירוניים בכדי לקדם יחד פרויקט שבסופו של דבר מחדש מתחמים בעיר, מביא ערך בטיחותי וכלכלי רב לדיירים ועונה על הצרכים הספציפיים של העיריות מולן אנחנו מתנהלים. כך למשל, מול עיריית חולון שיש לנו יחסי עבודה טובים מולם, העיריה מקדמת את תכנית ח/619 החולשת על כל האזורים הישנים בחולון אשר נדרש בהם קידום התחדשות עירונית. העירייה לא רק מסייעת בהיבט הבירוקרטי אלה מנסה לקדם את הפרויקטים מתוך הבנה שיש בניינים ישנים שחייבים לעבור התחדשות עירונית, עיריית חולון מעניקה בחלק מהאזורים זכויות בניה מרובות ומגדילה את האינטרס של היזמים לקדם פרויקטים, בכך גם מאפשרת ליזמים להגדיל את התמורות לבעלי הדירות . זו דוגמה לעירייה שמבינה את הסכנות הקיימות ומקדמת חידוש בניינים ישנים וזאת לאחר שכבר קרס בניין ישן בעיר. העירייה פועלת בצורה מקצועית ועניינית בכדי שתושביה ייהנו מדירות חדשות וממוגנות וחלקים נרחבים מהעיר יחודשו באמצעות פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית".
לדברי יעל בר, מרבית הדיירים בחולון נרתמים לקידום הפרויקטים, הרבה בגלל שהם רואים שבעלי דירות אחרים שעברו את התהליך נהנים מבניינים חדשים ובטוחים "אנחנו לא נתקלים כמעט בבעלי דירות בעיר חולון שלא רוצים שהבניין יתחדש. כולם מבינים את היתרונות של התחדשות עירונית וכמהים לשינוי החשוב במקום המגורים שלהם. בעלי הדירות כבר מבינים שבקרוב רמת הביטחון האיש תגבר כאשר הדירה הישנה תיהרס ובמקומה יקבלו דירה חדשה ומשודרגת ,לכן פונים אלינו עוד ועוד בניינים חדשים אשר מבקשים לשדרג את אזור מגוריהם". חברת בר עם מקדמת פרויקטים בהיקפים של 'פינוי בינוי, הפרויקטים שהחברה מקדמת בתל גיבורים, חולון הפכו למתחמים מאחר וצירפנו מספר בניינים בודדים באותו אזור ואיחדנו אותם. לבקשת העירייה תוכננה חניה משותפת לכל מתחם, אזורים לטובת שטחים ציבוריים, חדר דיירים לכל בניין ושימור על עצים בוגרים קיימים, הכל בחשיבה היקפית שרואה את טובת הדיירים והרשות. במועד הריסת הבניינים הישנים, אנחנו רואים פעמים רבות שדיירי הבניינים הבודדים שנמצאים בקרבתם, מבינים שיש פרויקט ומייד מבקשים לקדם התחדשות עירונית גם אצלם.
על אף שחברת "בר-עם" פעילה באזורים נוספים באזור המרכז, לא בכדי היזמית יעל בר מתמקדת בעיר חולון, עיר בה היא פועלת בהיקפים גדולים מאשר בערים אחרות, הרבה בזכות המדיניות של העיריה שבנתה תכנית מתאר אשר מתבססת על סעיף 23 בתמ"א ותכנית התמ"א המקורית, "בפרויקטים של חברת "בר עם" בשכונת תל גיבורים בחולון, בעלי הדירות מקבלים תמורות גבוהות מאוד המגיעות עד כדי תוספת של עשרות מטרים לכל דירה. לגור בדירה עם תשתיות חדשות, ממ"ד, חניה בטאבו, מרפסת שמש ובניין שעומד בתקן עמידות מבנים ברעידת אדמה, יכול להציל חיים. מעבר לכך, הדיירים משפרים משמעותית את המצב הכלכלי שלהם כאשר שווי הדירה מזנק בעשרות אחוזים מרגע החתימה ועד לקבלת הדירה החדשה. לעיתים ערך הדירה אפילו מכפיל עצמו", אומרת יעל בר, ומוסיפה, "מצוקת הקרקעות בישראל בדגש על אזורי ביקוש, והמצב הבטיחותי הרעוע של המבנים הישנים הוא ללא ספק אתגר שטומן בתוכו הזדמנות, כולל הזדמנות עסקית לשיפור המצב הכלכלי. כל אדם המתגורר בדירה ישנה יכול להצטרף לפרויקט כאשר לפני כן הוא צריך לוודא שהיזמים שמובילים אותו הם אנשי מקצוע אמינים, מנוסים, אשר מוקפים ביועצים ואנשי מקצוע מובילים בתחום. חשוב לא פחות לוודא שהיזם בעל איתנות כלכלית כך שהוא יכול לסיים את הפרויקט בצורה הטובה והבטוחה ביותר. מהצד שלי כיזמית, מה שמניע אותי זו הכימיה מול בעלי הדירות וההנאה לבנות עבורם דירות חדשות. אני דוגלת לתת לדיירים ביטחון ורווחה כלכלית. ומסופקת מהאמון שבעלי הדירות נותנים בי כשהם מפקידים את הנכס החשוב ביותר שלהם בידי החברה, כמובן חשוב לי לציין שבעלי הדירות מקבלים ערבויות בשווי הדירה החדשה שאותה הם אמורים לקבל, כמו כן החברה דואגת לשלם את דמי השכירות לכל תקופת הפרויקט מיום ההריסה ועד לקבלת מפתח לדירה החדשה. יתרה על כך חברת ברעם דואגת לעזור לבעלי מוגבלויות וקשישים במציאת דירה חלופית בזמן הפינוי לרבות שרותי אריזה, הובלה ופינוי של הציוד הקיים.
מאת יעל בר, מנכ"לית ובעלים של חברת בר עם יזמות
d&b – לדעת להחליט