מס יסף על רווחים ממכירת דירות מגורים: צדק חברתי או פגיעה במשפרי הדיור
מס יסף על רווחים ממכירת דירות מגורים: צדק חברתי או פגיעה במשפרי הדיור
הטלת המס יכולה לתרום לאיזון חברתי הולם יותר, אך עלולה להרתיע בעלי נכסים ממכירה ולהקטין את היצע הדירות. כדי לצמצם את ההשפעות השליליות של המהלך, יש לנקוט צעדים שיביאו לאיזון בריא יותר בשוק הנדל"ן
חוק ההסדרים לשנת 2025 מעלה מחדש לדיון את נושא הטלת מס יסף על רווחי שבח ממכירת דירות מגורים. מדובר במהלך שמטרתו המוצהרת היא להגדיל את הכנסות המדינה ולצמצם את הפערים הכלכליים בחברה, אך הוא גם מעורר שאלות מהותיות לגבי השפעתו על שוק הנדל"ן, על משפרי הדיור ועל בעלי הדירות.
מס יסף הוא מס נוסף המוטל על רווחים גבוהים במיוחד, והוא מהווה כלי כלכלי שנועד להטיל נטל מוגבר על בעלי ההכנסות הגבוהות ביותר. כיום, מס יסף מוטל על הכנסה חייבת מעל סכום של כ-720 אלף שקל, מכל מקורות ההכנסה שבפקודה ובכלל זה רווח הון.
במסגרת חוק ההסדרים מוצע שינוי משמעותי, לפיו החל מינואר 2025 יעלה שיעור מס היסף על הכנסות ממקורות הוניים ב-2% נוספים, כך שהמס הכולל יעמוד על 5%. השינוי יחול על הכנסות מדיבידנדים, רווחי הון, ריבית, דמי שכירות, ומכירת נכסי מקרקעין. בנוסף, יבוטל הפטור ממס היסף על שבח ממכירת דירות מגורים שאינן יחידות, כמו גם על דירות יוקרה שמחירן עולה על סך של 5,382,285 ₪ (תקרת הפטור ממס שבח).
שינויים אלה נועדו להגדיל את הכנסות המדינה, אך הם מעוררים דאגה בקרב בעלי הכנסות גבוהות ואנשי מקצוע בתחום המיסוי.
מבחינה עקרונית, מס יסף על רווחי שבח מתיישב עם התפיסה של צדק חברתי. צעד זה יכול לבלום את התופעה שבה בעלי ההון צוברים רווחים בלתי פרופורציונליים משוק הדיור, ובכך לתרום לאיזון חברתי הולם יותר. בנוסף, הכנסות המס הנוספות יוכלו לשמש את המדינה להרחבת תוכניות דיור ציבורי, סבסוד משכנתאות לזוגות צעירים או שיפור התשתיות באזורים מוחלשים.
עם זאת, הבעיה אינה טמונה בעיקרון הצדק החברתי אלא בהשלכות המעשיות של שינוי כזה. למהלך זה עלולות להיות השלכות שליליות על שוק הנדל"ן והכלכלה הרחבה. הטלת מס יסף נוסף עלולה להרתיע בעלי נכסים ממכירה ולהקטין את היצע הדירות בשוק. בשוק שבו ההיצע כבר כעת אינו מספק את הביקוש, צעד כזה עלול להוביל להמשך עליית מחירים ואף לפגוע ביציבות השוק.
בנוסף, לא כל מי שמוכר דירה ברווח גבוה הוא בהכרח "טייקון נדל"ן". רבים ממשפרי הדיור, במיוחד באזורים מרכזיים שבהם מחירי הדיור זינקו, עלולים למצוא עצמם מחויבים לשלם מס גבוה שאינו הולם את מצבם הכלכלי, זאת במיוחד כאשר מדובר בשנה שבה מתממשים רווחים חד-פעמיים ממכירת דירה. בכך, המס עלול להכביד גם על מעמד הביניים ולא רק על בעלי ההון.
כדי לצמצם את ההשפעות השליליות של המס, ראוי להחיל את המס רק על מוכרי דירות שמשתייכים לקטגוריות מסוימות – כמו בעלי מספר דירות או נכסים יוקרתיים במיוחד. כך ניתן להגן על משפרי דיור ועל מוכרי דירות יחידות. בנוסף, יש לשקול מסלולי הקלות מסוימים עבור מכירת דירות המשמשות למגורים במשך פרק זמן ממושך. זאת, כדי לעודד החזקה ארוכת טווח של נכסים למטרות מגורים, ולא רק להשקעה ספקולטיבית.
תיקון נוסף המוצע במסגרת חוק ההסדרים הוא תיקון של מועד תשלום מס היסף הנובע ממכירת זכות במקרקעין. המחוקק מציע לתקן את חוק מיסוי מקרקעין כך שיהיה ניתן לגבות את המס הנוסף במועד התשלום של מס השבח למנהל מיסוי המקרקעין.
ייתכן ותיקון זה פותר עיוות שהיה קיים עד היום, אך מנוסח התיקון זה לא בהכרח המצב. בעסקאות נדל"ן רבות, שאינן מכירה של דירות, התמורה משולמת בעתיד והיא אף מותנית בקיומם של תנאים מסוימים. למשל, בעסקאות קומבינציה פעמים רבות התמורה מותנית באישור תוכנית או בתנאים אחרים. בעסקאות מעין אלו, מס השבח נדחה ואולם החבות במס היסף קמה בשנת המס בו נחתם ההסכם אך המוכר לא קיבל תמורה כספית ממנה הוא יכול לשלם את המס.
כך, נוצר מצב שבו המוכר מחויב במס יסף בעוד שהעסקה מותנית ומבלי שיהא לו מקור כספי לשלם את המס. לנוכח התיקון המוצע, עולה השאלה האם במקרים בהם המוכר זכאי לדחיית מס השבח בהתאם לחוק, האם הוא יהיה זכאי גם לדחיית מס היסף. התשובה אינה ברורה מנוסח התיקון המוצע.
לסיכום, הטלת מס יסף על רווחי שבח ממכירת דירות מגורים היא סוגיה מורכבת הדורשת איזון עדין בין צדק חברתי לבין שימור היציבות בשוק הנדל"ן. בעוד שיש יתרונות בצמצום הפערים הכלכליים, יש להיזהר שלא לפגוע באוכלוסיות רחבות ובעיקר במשפרי הדיור ובמשקי הבית מהמעמד הבינוני. החלטה חפוזה או לא מאוזנת עלולה להביא לתוצאות בלתי צפויות, ולכן יש צורך במנגנון שקול ומותאם למציאות בשטח.
ובאשר למועד תשלום המס, לנוכח התיקון המוצע, מן הראוי שהמחוקק יתן את הדעת במסגרת נוסחו הסופי של התיקון ויבהיר כי ניתן יהיה לדחות את תשלום מס היסף במקרים בהם על פי חוק ניתן לדחות את תשלום מס השבח.
**עו"ד יעל נתן-תשבי, שותפה במחלקת נדל"ן במשרד פירון
d&b – לדעת להחליט
