אל תבנו על ירידת מחירי הקרקע בשדה דב - מחירי הדיור בת"א לא צפויים לרדת
אין חולק על כך שתל-אביב היא העיר המבוקשת ביותר למגורים בישראל, והיא "אבן שואבת" לאזרחי ישראל, שרבים מהם שואפים לגור בה, וגם למשקיעים ותושבים זרים. עם זאת, מחירי הדיור בתל-אביב, במיוחד במרכז העיר, הם גבוהים ומאתגרים עבור רבים. לאחרונה עלתה הסוגיה אחרי ששווי מכרזי המיליארדים ברובע המגורים בשדה דב נחתך בכמעט חצי. האם הדבר עשוי להוריד גם את מחירי הדיור במרכז תל אביב?
בדומה לערים גדולות אחרות ברחבי העולם, מחירי הדיור בתל אביב משקפים את הייחודיות של העיר כמרכז כלכלי, תרבותי וחברתי. יתרה מכך, ההשוואה בין מרכז תל-אביב לשאר העיר, ואפילו לערים גדולות בעולם, כמו ניו יורק, יכולה לשפוך אור נוסף על המצב המקומי. מרכז תל אביב לטעמי מציע כיום מגוון יתרונות שאין להם תחליף. העיר, שהיא לא רק המרכז הכלכלי של ישראל אלא גם מוקד תרבותי, תיירותי ותחבורתי, מהווה משאב ייחודי ששוק הדיור בו מתמודד עם ביקוש בלתי פוסק. חוף, מסעדות ואזורי בילוי - כל אלה יוצרים תנאים שמובילים לעליית מחירים שלא תמיד ניתן לשנותם, גם כאשר ישנו רצון לפתח פרויקטים חדשים ולכך מצטרפים גם מספר מצומצם יחסית של דירות במבני שימור שמעלים את האטרקטיביות לרוכשים שלא ימצאו נכסים דומים ולא במקומות אחרים בגוש דן.
מרכז העיר, שכבר נמצא בשיאו מבחינת תשתיות ומיקומים אטרקטיביים, מהווה את "הנכס" האמיתי במובן הכלכלי. כשם שבערים גדולות כמו ניו יורק או לונדון, המחירים במרכז העיר גבוהים באופן דרמטי, כך גם בתל אביב.
אם נבחן את השוק התל-אביבי בהשוואה לערים גדולות בעולם, נגלה דמיון מובהק למרכזים עירוניים כמו מנהטן בניו יורק. גם במנהטן ישנה צפיפות רבה, מבנים ישנים לצד חדשים, ומחירים שמרקיעים שחקים. במנהטן, למשל, חלק ניכר מהשכונות האטרקטיביות, כמו השדרה החמישית או האפר ווסט סייד, חוותה עליות מחירים משמעותיות בשנים האחרונות בשל האטרקטיביות של האזור, הקרבה למוקדי עבודה, תרבות ותחבורה ציבורית. מי שמעוניין לגור במרכז מנהטן, לא יכול להימנע מהמציאות של מחירים גבוהים, וההיצע המוגבל מביא לכך שדרישות המחירים יישארו יציבות - גם במנותק ממחזורי שוק קצרים.
מרכז תל אביב, בדומה למנהטן, מציע שטח קטן יחסית והיצע מוגבל מאוד של קרקע, מה שהופך את הביקוש למגורים במרכז העיר לכדאי במיוחד עבור אלו שיכולים להרשות לעצמם את המחירים. הדבר דומה במובנים מסוימים ליהלומים שככל שהם נדירים יותר כך עולה גם הערך הכספי שלהם. כמו שבמנהטן השוק מנותק במידה רבה משוק הדירות בשכונות אחרות בניו יורק, גם בתל אביב מרכז העיר נשאר עם מחירים שלא ניתן להשוות אליהם את הדירות בשאר חלקי העיר. מעבר למרכז תל אביב, המחירים בהחלט נמוכים יותר, אך לא מדובר על פערים גדולים כמו אלו בין מנהטן לשכונות כמו ברונקס או קווינס. עם זאת, האופי של העיר – עם ריכוז עבודה, עסקים ותרבות במרכז – גורם למחירים באיזור הזה להישאר גבוהים באופן טבעי.
כמו בניו-יורק, שבה השכונות הפחות מרכזיות מציעות אפשרויות דיור זולות יותר, אך עדיין שומרות על ביקוש גבוה ויוקרה, כך גם בתל אביב יש איזורים כמו צפון תל אביב, רמת אביב, ויפו, שבהם המחירים נמוכים יותר, אך עדיין מדובר באזורים שמושכים אליהם אוכלוסיות מגוונות ויוקרתיות.
העתיד של מחירי הדיור במרכז תל אביב צפוי להישאר קשיח, גם אם ייבנו פרויקטים חדשים בעיר או ייווצרו שינויים באוכלוסייה. כפי שנראה בערים אחרות בעולם, הפיתוח הכלכלי והצפיפות העירונית רק מגבירים את הביקוש והופכים את המרכז לאזור מבוקש אף יותר. התפתחותה של תל אביב כמוקד העסקים, החדשנות והחיים העירוניים המעורבים, משאירה את המחירים גבוהים וקשיחים. המאפיינים של תל-אביב – הים, הקרבה למרכזי עבודה, תרבות ותחבורה – ימשיכו לשמור על עלות גבוהה של הדירות במרכז העיר, גם אם בשכונות המרוחקות יותר ניתן למצוא אפשרויות נגישות יותר.
צורי סעדה הוא מנכ"ל ובעלים של חברת הנדל"ן "יפו תל אביב"
