אל תגידו שלא ידעתם: זיכרון דברים יכול להוות הסכם מחייב
אל תגידו שלא ידעתם: זיכרון דברים יכול להוות הסכם מחייב
האם מסמך ביניים במשא ומתן יכול להפוך להסכם מחייב? שתי פסיקות של המחוזי והעליון קבעו כי מסמכים מסוג זה עשויים להיות חוזים מחייבים, גם אם לא הושלמו כל הפרטים או סוכם על חתימה עתידית. לצד היתרונות בשמירה על רצינות המו"מ, יש חשש שהמגמה תרתיע את הצדדים מעסקאות מורכבות ותסרבל את התהליך
בתוך פחות משנה, בתי המשפט העליון והמחוזי הכריעו כי זיכרון דברים במסגרת משא ומתן לעסקה במקרקעין, יכול להוות בנסיבות מסוימות הסכם מחייב ובר אכיפה. בפרשת עג׳מי (ע״א 1456-22, פסק דין מיום 28.2.24) עסק בית המשפט העליון בתוקפו של מסמך הסכמות ביניים שנכרת במסגרת הליך גישור בסכסוך מקרקעין. המסמך כלל הסכמות עקרוניות בין אדם, עג׳מי, שטען לבעלות במקרקעין בתחום היישוב נווה שלום, לבין נציגי האגודה השיתופית של היישוב, ובגדרו הוסכם להקנות לעג׳מי מגרשים בתחום ההרחבה המתוכננת של היישוב.
במסמך עצמו נרשם כי ״ההסכמה זו הינה עקרונית אולם אינה מהווה את ההסכם כולו על כלל פרטיו״, וכי הסכם כולל ייערך על ידי עורכי הדין של הצדדים וייחתם תוך שלושה חודשים. בנוסף, לימים, האגודה השיתופית לא אישרה את ההסכמות. אף על פי כן, קבע בית המשפט העליון כי מדובר בהסכם ביניים מחייב על אף שהיה עקרוני ולא סופי ולא כלל את כל הפרטים הנדרשים. בית המשפט הדגיש כי בחינת תוקפו המשפטי של זיכרון דברים או מסמך ביניים שנערך בין הצדדים במהלך משא ומתן ביניהם, אינו מבחן תורני אלא מבחן מהותי. בתוך כך, יבחן בית המשפט אם התקיימו במסמך ובנסיבות עריכתו שני היסודות לכריתת חוזה: גמירות דעת ומסוימות. בית המשפט קבע כי המסמך באותו מקרה מעיד על גמירות דעת ועל מסוימות וכי הפרטים החסרים לכאורה במסמך ניתנים להשלמה.
בפרשת סיני (3950408-21, פסק דין מיום 26.9.24), עסק בית המשפט המחוזי בתל אביב בשאלת תוקפו של זיכרון דברים שנערך בין הצדדים במסגרת משא ומתן לעסקת קומבינציה במקרקעין. באותו מקרה נערך בין הצדדים, הבעלים של המקרקעין והחברה היזמית, מסמך ביניים שהוכרת במלים ״זיכרון דברים״ ונרשם בו גם שאינו ממצה את כל ההסכמות וההתניות לעסקה. על בסיס זיכרון הדברים שולמה לבעלים מקדמה ואף נרשמה הערת אזהרה במרשם המקרקעין. בהמשך החליפו הצדדים מספר טיוטות להסכם הסופי עד אשר בשלב מסוים הודיע הבעלים על הפסקת המשא ומתן וביטול זיכרון הדברים.
בית המשפט המחוזי דחה את תביעת הבעלים להצהיר על בטלות זיכרון הדברים וקיבלה את התביעה הנגדית של החברה היזמית לאכיפתו. בהתבסס על פרשת עג׳מי, בית המשפט המחוזי הדגיש אף הוא כי העובדה שכותרת המסמך (זיכרון דברים) או שהיותו מסמך ביניים במו״מ או העובדה שנרשם בו הערה כגון "הסכם סופי ומפורט ייחתם בעתיד" אין בהם כשלעצמם להוביל למסקנה שאין המדובר בהסכם מחייב. עדיין יש לבחון אם המסמך מעיד על גמירות דעת ומסוימות, ואכן באותו מקרה מגיע בית המשפט למסקנה כי תוכן זיכרון הדברים, תשלום המקדמה, רישום הערת האזהרה והעובדה כי הצדדים המשיכו את המו״מ תקופה ארוכה ובמסגרתו החליפו מספר טיוטות להסכם הסופי, מלמדים על גמירות דעת ומסוימות ובכך זיכרון הדברים שנכרת מחייב ובר אכיפה.
אם כן, בשתי פרשות בית המשפט מקבל מסמך ביניים במשא ומתן כהסכם מחייב. יש בפסקי הדין כדי להזהיר עורכי דין המלווים בעלי עניין בחוזים בכלל ובעסקאות במקרקעין בפרט שכותרת מסמך הביניים וצורתו והעובדה שנערך במסגרת משא ומתן אינם מונעים מלהכריז עליו כהסכם מחייב, ולכן יש לוודא בדרכים נוספות שהמסמך הוא אכן מסמך ראשוני ולא מבטא גמירות דעת ומסוימות לכרות את העסקה ככל שאכן זו כוונת הצדדים באותו שלב מהמו״מ.
אין לכחד כי הפסיקה המדוברת מבקשת לחנך את בעלי העניין להתייחס ברצינות להסכמות, הבנות או מסמכי ביניים שהם עורכים במסגרת המו״מ. מנגד, היא יכולה להרתיע אותם מלהיכנס למו״מ ולכל הפחות להתייחס ביתר חשדנות וחוסר אימון לצד היריב ובכך לסרבל את המו״מ ולייקר אותו. לא בכדי בפרשת עג׳מי הזהיר השופט גרוסקופף כי הפסיקה נעה בצורה מופרזת לכיוון הקוטב המהותי מעבר למבחן הצורני והפורמאלי של המסמך, וייתכן מאוד שבעתיד יהיה מקום לְמַתֵּן במידה משמעותית הפסיקה במיוחד בנוגע לעסקאות מקרקעין, ולקבוע כללים נוקשים יותר להכרה בתוקפו המחייב של מסמך ביניים. זאת, לפי השופט גרוסקופף, ״על מנת לתת לצדדים למשא ומתן יתר וודאות ביחס לנקודת הזמן אשר בה נחצה רף ההתקשרות; הן על מנת לספק למתקשרים הגנה משפטית ראויה בפני בעיות העלולות להיווצר בעסקה כבדת משקל מבחינה כלכלית ומורכבת מבחינה משפטית״. טרם הגיע המקרה המתאים לשינוי ההלכה.
d&b – לדעת להחליט
