התחדשות עירונית: עידוד פרויקטים בפריפריה
בעוד שמרכזי הערים בישראל ממשיכים להתחדש ולצמוח, יישובי הפריפריה נותרים מאחור בכל הנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית. למרות הצורך הברור בחידוש תשתיות, מיגון ושיפור איכות המגורים, יזמים רבים נרתעים מהשקעה באזורים אלו בשל חשש ממגבלות תכנוניות וחוסר כדאיות כלכלית. כדי להתגבר על אתגרים אלה, יש צורך בתמריצים כלכליים וכלים תכנונים שיאפשרו הוצאה לפועל של פרויקטים באופן רווחי וצודק גם עבור היזמים וגם עבור הדיירים
בחודש דצמבר 2023 יצאה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בהודעה דרמטית לפיה מקודם מהלך רחב היקף לביצוע התחדשות עירונית בערי הפריפריה. להודעה קדם הליך איתור שבוצע בכל הערים המוגדרות כבעלות סיכון סייסמי גבוה, בשל מיקומן לאורך קו השבר הסורי אפריקני: קריית שמונה, חצור הגלילית, צפת, טבריה, בית שאן, עפולה, מגדל העמק ואילת. ממצאי עבודה זו הביאו לאיתור של 110 מתחמים המתאימים לביצוע מיזמי פינוי בינוי בפריפריה, הכוללים כ-1,000 מבנים, בהם כ-14,300 יחידות דיור, אשר יוחלפו בכ-37,000 יחידות דיור חדשות בתום ביצוע הליך ההתחדשות. בהתאם לניתוח הכלכלי שביצעה הרשות, סבסוד כלל המתחמים שאותרו יהיה כרוך בתקציב של כ-10 מיליארד ₪, בתכנית רב שנתית.
התוכנית הגרנדיוזית הדגישה, ולא בפעם הראשונה, כמה חמורה מצוקת ההתחדשות העירונית בפריפריה. כך, בעוד שבמרכז הארץ פרויקטים מאושרים ונבנים אחד אחרי השני הרי שדווקא בפריפריה, באזורים המועדים לרעידות אדמה, וכפי שהעיד ה-7 באוקטובר גם לאיום ירי רקטי, מקודמים מעט מדי פרויקטים שלא עונים על הצורך הקיים בשטח.
אחד ההסברים להיקף המצומצם של התחדשות עירונית בפריפריה היא העובדה שרמת המחירים באזורים אלו בארץ נמוכה יחסית - בהשוואה לרמת המחירים הגבוהים במרכז הארץ.
עקב מחירי מכירה נמוכים יחסית בפריפריה נדרש מכפיל גבוה שלרוב מאפשר ליזמים לבנות רק לגובה. כאן צץ לו פרדוקס מסוים שכן, לעיתים קיים חשש של ועדות התכנון בפריפריה ליצור בטווח הארוך "פילים לבנים" ולכן הן מעוניינות לשמור על בנייה יותר נמוכה. אם לתושבי המרכז בנייה לגובה נראית כיום כמעשה טריוויאלי הרי שהחשש הקיים בערי הפריפריה הוא שלא יהיה לדירות הללו ביקוש, בין היתר בשל עלויות גבוהות של דמי הניהול והתחזוקה. ואכן, בהתחשב ברמות ההכנסה הקיימות של תושבי הפריפריה ייתכן כי חלק מדיירי המגדלים יתקשו עם הזמן לעמוד בתשלומים יקרים עבור וועד בית, בטח כאשר המערכות השונות בבניין ילכו ויתבלו עם הזמן, מה שידרוש הוצאות כספיות גבוהות במיוחד.
כיצד ניתן לפתור את הבעיה המטרידה? התשובה לכך טמונה במספר צעדים שניתן לעשות:
ראשית, יצירת "קרן תחזוקה" (כפי שבא לידי ביטוי באופן חלקי בס' 19 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו-2016) לרווחת הדיירים שתממן את הפרש דמי הניהול בין הבניין הישן לחדש. למעשה, יש כבר כיום ועדות (לדוגמא הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים) שמתנות קידום תב"עות לפרויקטים חדשים בהקמת קרן תחזוקה.
בנוסף לפתרון זה כדאי לקדם פתרון של הוספת דירות או יחידות מסחר כשטח משותף אשר יושכרו ויניבו דמי שכירות שישמשו לתחזוקת המבנים לטווח הארוך. זאת כמובן כנגד הקצאת דירות נוספות ליזם לצורך כיסוי עלויות בניית שטחים אלו.
פתרון נוסף חייב להגיע מצד הרשויות. כך, בנוסף לתוכנית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לבצע התחדשות מואצת ורחבת היקף בפריפריה, יש להקצות תקציב מוגדר עבור תמריצים ליזמים. התמריצים יכולים להתבטא במענקים כספיים, מגרשים משלימים, הנחות בהיטלי השבחה וכן הלאה. תמריצים אחרים יכולים להופיע בצורת צמצום המטלות הציבוריות שיחולו על היזם כגון פיתוח שצ"פים או הקמת מבני ציבור במסגרת הפרויקט.
פתרון אפשרי אחר הוא הכללת שטחים כלואים או צמודים של רמ"י (למשל תהליך הקצאת מגרש השלמה בפטור ממכרז במתחם תירוש בנוף הגליל) והרשות המקומית, כחלק מהקו הכחול, בכדי להקל בצפיפות ברוטו ובין היתר לאפשר שטחים פתוחים לטובת הציבור ומרווחים מספקים בין המבנים. כמו כן יש לקבוע מדיניות ברורה (לדוגמא מסמך המדיניות שפורסם ע"י הועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה) לגבי התמורות לדיירים על מנת למנוע דרישות בלתי סבירות מהדיירים תוך הגדלת הצפיפות והפיכת הפרויקט ללא כלכלי.
כצעד אסטרטגי משלים לקידום התחדשות עירונית בפריפריה, יש לעודד את הרשויות המקומיות באמצעות תמרוץ ממשלתי ישיר. משרדי הממשלה הרלוונטיים יכולים להעניק לרשות המקומית מענקים ייעודיים לכל יחידת דיור חדשה שתיבנה במסגרת פרויקט של התחדשות עירונית. כספים אלו יופנו לפיתוח שטחים ציבוריים כגון גינות, מבני חינוך ופנאי, תשתיות, תחבורה ומרכזים קהילתיים. בכך, יוקל העומס על הפרויקטים עצמם. מהלך זה יגביר את הכדאיות הכלכלית עבור היזמים, ישפר את איכות החיים של התושבים ויחזק את הרשויות המקומיות, אשר יוכלו לקדם פרויקטים ללא חשש מהשלכות תקציביות כבדות.
תמריץ מתאים יסייע ליזם להניע את הפרויקט ולהתמודד בהצלחה עם האתגרים הרבים העומדים לפניו תוך עמידה בדרישות תקן 21.1 והגעה לרווחיות מספקת.
בשורה התחתונה, התחדשות עירונית בפריפריה יכולה וצריכה להפוך לכדאית ורווחית עבור היזמים והדיירים כאחד. אמנם מחירי הדירות נמוכים באזורים אלו בהשוואה למרכז הארץ אך עם השקעה ממשלתית מושכלת ויצירת תמריצים ראויים, היזמים יגיעו גם לערים אלו.
כעת, נדרש יישום מהיר של פתרונות אלו, תוך שיתוף פעולה הדוק בין הרשויות והיזמים. ככל שנקדים לפעול, כך נבטיח כי ההתחדשות העירונית תגיע גם לערי הפריפריה שכל כך זקוקות לה.
מאת גל פרידמן, שמאי מקרקעין, מנהל תחום התחדשות עירונית, הולד נדל"ן
d&b – לדעת להחליט
