הסוף לתלאות בפירוקי שיתוף
הסוף לתלאות בפירוקי שיתוף
כיצד מאזנים בין זכותו של בעלים במקרקעין לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת אל מול זכותם של השותפים ליומם בבית המשפט
כבר משחר ההיסטוריה אנו למדים אודות חשיבותה של הזכות לצאת מקשר שאיננו חפצים בו ובפרט במערכת יחסים הכוללת בעלות משותפת במקרקעין. פירוק השיתוף הראשון, או לפחות המפורסם מבין הראשונים, נעשה בין אברהם ולוט עוד בימי ספר בראשית. מאז ועד היום דנים המלומדים במערכת היחסים המורכבת בין שותפים במקרקעין ודרכי הפרידה האפשריות המונחות בפניהן.
בעניינו נבחן אספקט קטן מתוך הדוקטרינה הענפה העונה לשם פירוק שיתוף במקרקעין. כיצד יאזן בית המשפט בין שתי זכויות יסוד המתנגשות זו בזו – זכותו של בעל זכויות במקרקעין לצאת מקשר שאינו חפץ בו ולדרוש את פירוק השיתוף אל מול זכותו של שותפו ליומו בבית המשפט. לעיתים ניצבים אנו בפני נכס מקרקעין אשר הזכויות בו מחולקות בין עשרות ואף מאות בעלי זכויות, אשר חלקם גרים בארץ, חלקם מתגוררים בחו"ל, חלקם חיים, חלקם הלכו לעולמם לפני שנים רבות, חלקם רשומים בלשכת רישום המקרקעין עם מספר זיהוי ישראלי, חלקם עם דרכונים זרים וחלקם ללא זיהוי כלל.
רבות נכתב על מעמדה של הזכות לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת. הנ"ל קיבלה בספרות אף מעמד של זכות חוקתית אשר שזורה יד ביד יחד עם זכות הבעלות במקרקעין. מנגד עומדת זכותו של כל אדם ליומו בבית המשפט.
על כל מילה שנכתבה על מעמדה של הזכות לפירוק השיתוף – נכתבו שתיים על זכותו של אדם ליומו בבית המשפט.
על פניו, בכדי לתת פסק דין אשר יחייב את פלוני, נדרשים אנו להמציא בידיו את כתב התביעה ולאפשר לו לקבל את יומו בבית המשפט. ברם, זכות זו אינה מוחלטת. לראיה, ניתן ליתן פסק דין במעמד צד אחד (לאחר שהוכח כי כתב התביעה הומצא בידי הגורם בעניינו מתבקש פסק הדין).
הנה כי כן, נקלענו למבוי סתום. הכיצד ניתן להיפרד משותף שאין אנו יודעים מי הוא, היכן הוא נמצא ויתכן ואינו מודע להליך פירוק השיתוף המתנהל בעניינו. בפסיקתו של בית המשפט העליון ברע"א 6889/23 רן ברא"ז נ' רשם המקרקעין נפרצה הדרך לפתרון חלק מן הקשיים הנזכרים לעיל.
כאמור, בפסיקתו האחרונה של בית המשפט העליון בעניין ברא"ז הנזכר לעיל, הכריע הוא בשאלה האם ניתן ליתן פסק דין בתובענה לפירוק שיתוף כאשר אחד הבעלים במקרקעין עלום ולא ניתן להתחקות אחריו. בהכרעתו קבע בית המשפט העליון כי במקרים כאמור רשאי בית המשפט הדן בתובענה להורות על פירוק השיתוף אף אם לא ניתן לאתר את מי מבין השותפים וזאת בכפוף לכך כי נעשו מאמצים ניכרים לאתר את אותו בעלים עלום ובית המשפט התרשם כי איתורם אינו אפשרי.
בקביעתו של בית המשפט העליון בעניין ברא"ז, שם הוא דגש על עליונותה של זכותו החוקתית של שותף לצאת מקשר. עוד קובע בית המשפט כי, ככלל, לשותף במקרקעין לא עומדת הזכות למנוע את פירוק השיתוף אלא רק להשפיע על האופן בו יפורק השיתוף וכתוצאה מכך לא רשאי בית המשפט להימנע ממתן צו לפירוק השיתוף מקום שזה התבקש על ידי מי מבין השותפים.
מכאן נובע כי, ברגיל, משעה שמוגשת תביעה לפירוק שיתוף אין בכוחו של מי מן השותפים, בין אם הוא אותר ובין אם לאו, למנוע את פירוק השיתוף אלא רק להשפיע על האופן שבו יפורק השיתוף.
פסיקתו הנ"ל של בית המשפט העליון בעניין ברא"ז סוללת את הדרך לפיתוחם של מקרקעין רבים אשר לא ניתן היה לפתחם וזאת לאור העובדה כי לא אותרו בעלים של רסיסי זכויות בהם.
מאת עו"ד ניב פינגולד, אשר מומחיותו בהליכי פירוק שיתוף - מחלקת נדל"ן לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות'
d&b – לדעת להחליט
