השפעות המלחמה והיעדר עובדים בענף הנדל"ן מתחילים לצוץ בדו"חות הרבעון
השפעות המלחמה והיעדר עובדים בענף הנדל"ן מתחילים לצוץ בדו"חות הרבעון
דו"חות מניף, שמעניקה אשראי לענף הנדל"ן, חושפים זינוק חד בחובות שבסיכון. מנכ"ל החברה: "אני חושב שהשוק הוא חיובי, אבל עדיין יש עליו משקולות". גם דניה סיבוס דווחה על עיכוב בפרויקטים. רק עליות מחירים מכסות על בעיות בענף
חברת המימון החוץ־בנקאי מניף סיימה את הרבעון השלישי עם צמיחה של 23% בהכנסות ל־106.3 מיליון שקל, ועם קפיצה של 19% ברווח הנקי שהגיע ל־39.2 מיליון שקל. על פניו, אם לשפוט רק על פי התוצאות העסקיות, נראה כאילו המלחמה בעזה ובלבנון לא הפריעה לחברה שמנוהלת בידי מאור דואק להמשיך לפרוח. אבל לא מן הנמנע שמניף נהנית מביקוש גובר לפתרון המימוני שהיא מספקת "הודות" להשלכות השליליות של המלחמה על יזמי הנדל"ן. בסופו של דבר, מניף מציעה פתרון לבעיה, וככל שיש יותר בעיות, יש צורך ביותר פתרונות.
במהלך שנת 2024 חלה עלייה של כ־0.5 מיליארד שקל ביתרת תיק הלקוחות של מניף, שהגיעה ל־3.26 מיליארד שקל. נכון להיום החברה שבשליטת מבטח שמיר (49%), מספקת אשראי ל־177 פרויקטים של 129 לקוחות שונים, לעומת אשראי שהחברה העמידה ל־152 פרויקטים של 121 לקוחות לפני שנה. השיפור בתוצאות העסקיות של מניף לא חמק מעיני המשקיעים, וזה בא לידי ביטוי בשער המניה של החברה שב־12 החודשים האחרונים עלתה ב־102%. חרף המלחמה, ואולי במידה מסוימת גם בזכותה.
קצב עבודה איטי יותר
מניף, שעוסקת במתן אשראי ליזמים בתחום הנדל"ן והבנייה למגורים כנגד בטוחות ושעבודים, ובעיקר לצורך השלמת ההון העצמי הנדרש מיזמים על ידי תאגידים בנקאיים לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקטים בתחום הבנייה, מציינת בדו"ח שפורסם אתמול כי חרף העובדה שענף הנדל"ן למגורים עדיין לא פועל במלוא הפוטנציאל שלו, כפי שהיה טרם פרוץ המלחמה, "גם במהלך הרבעון השלישי לשנת 2024 הוסיפה פעילות ענף הבנייה להתאושש בהדרגה" – התאוששות שבאה לידי ביטוי במגמת העלייה הן במספר הדירות שנמכרו והן במחירים שלהן. "מבדיקה שערכה החברה עם לקוחותיה השונים ולמיטב ידיעת החברה, נכון למועד אישור הדו"ח, חזרו כל אתרי הבנייה לפעול ולהמשיך בביצוע הפרויקטים, אם כי בקצב עבודה איטי יותר, לאור המחסור הקיים בפועלי בניין ולאור גיוסם למילואים של עובדים והלחימה בזירות השונות", נכתב בדו"ח.
עוד צוין כי "נכון לתאריך אישור הדו"ח, למלחמה אין השפעה מהותית על תוצאותיה הכספיות של החברה". עם זאת, נראה שלקוחותיה של מניף כן מושפעים ממנו. "לקוחות החברה הושפעו ממצב המלחמה, בין היתר בשל החלטות של רשויות מקומיות, שהביאו לעצירת עבודות הביצוע במרבית אתרי הבנייה (שבהם החלו העבודות בפרויקטים), לירידה במספר עובדי הבנייה, וכן קצב מכירת הדירות (בפרויקטים שבהם נותר מלאי לשיווק דירות) ירד באופן מהותי", נכתב בדו"ח, אם כי במניף מציינים שעד אישור הדו"ח "חלה התאוששות בקצב מכירת הדירות באתרים השונים של לקוחות החברה".
אבל דו"חות מניף מדליקים גם נורה אדומה, ולפיה ברבעון האחרון ניכרת עלייה ביתרת החובות הפגומים והחובות שבגללם חלה עלייה משמעותית בסיכון האשראי בחברה. נכון לסוף ספטמבר השנה, יתרת החובות האלה עמדה על 218.8 מיליון שקל, עלייה לעומת היתרה בסוף הרבעון הקודם, שעמדה על 131.5 מיליון שקל, ופי שמונה לעומת הרבעון המקביל, שבו היו לה חובות פגומים או בפיגור של 27 מיליון שקל בלבד. חלק הארי של החובות בפיגור – 144 מיליון שקל – התווסף ברבעון האחרון בגלל שתי הלוואות, ומניף לא ביצעה בגינן הפרשה ספציפית להפסד. הסיבה לכך היא שכנגד החובות הללו יש ביטחונות בהיקפים משמעותיים.
נראה שבמניף לא מתרגשים מהעלייה ביתרת החובות הפגומים והחובות שבגינם חלה עלייה משמעותית בסיכון האשראי. דואק אמר בשיחה עם כלכליסט כי "ברבעון הקודם היה לנו חוב של 112 מיליון שקל שסווג כמסוכן, וכן ביצענו עליו הפרשה בשני הרבעונים הקודמים. במהלך הרבעון האחרון נפתרה הבעיה, הרכבת חזרה למסילה ובעצם הסיווג וההפרשה התייתרו. זה מראה שמניף נוהגת בשמרנות, והיא לא מהססת לסווג ולהפריש איפה שצריך, גם אם זה אומר שאחרי זה נבטל את הסיווג וההפרשה. אנחנו לא מפחדים מרעשים כאלה בדו"חות, וזה מראה שמניף גם יודעת לפתור בעיות, גם כשמתעוררות בעיות בתיק. זה לא אומר שזה 'כרטיס בכיוון אחד'. וזה חלק מהיכולות של מניף".
מאור דואק: "מה שמציל את הפרויקטים זה הזחילה של מחירי הדירות החדשות כלפי מעלה, שמפצה אותם על אותה עלייה בתשומות, על המחסור בכוח אדם ועל התארכות הזמנים"
עם זאת, דואק לא נתפס לאופטימיות יתר: "אני תמיד אומר 'לא לעולם חוסן'. מסתלבטים עליי בישיבות הדירקטוריון כשמדברים על התוצאות ומבסוטים. אני אומר להם 'לא לעולם חוסן', זאת תזכורת עצמית, ככה אתה נשאר חד". לגבי המלחמה אומר דואק: "המלחמה גרמה לכך שיש פחות כוח אדם, ושרשרת הייצור ומחירי התשומות עלו, נכון? אני אומר לך שהיזמים מצליחים להתמודד עם זה. אבל זה מכביד עליהם. יש הרבה הרבה סימנים חיוביים בענף, המכירות טובות, ואפילו יש עליית מחירים בריאה. יש היבטים חיוביים, אני חושב שיש הרבה הזדמנויות בשוק, יש כסף שזורם לשוק, כלומר גורמי המימון הם שוריים על השוק, וענף שזורם אליו כסף מן הסתם הוא ענף שיותר קל לו להתמודד עם אתגרים. עם זאת, יש גם בעיות בשוק. יש בעיה בשרשרת הייצור, מבחינת תשומות ומבחינת כוח אדם, ויש בעיה עם הריבית ויש בעיה עם האווירה הכללית".
"בשורה התחתונה אני חושב שהשוק הוא חיובי, הוא עם הפנים קדימה. אנחנו גם שוריים על השוק ומחפשים עסקאות. אפשר לראות את זה בקצב העסקאות שאנחנו עושים, אבל אי אפשר להגיד שהכל חיובי בשוק, ועדיין יש משקולות על השוק הזה.
"הנושא של מחסור בעובדים ובתשומות מקשה על היזמים, מאריך את לוחות הזמנים ומעלה את עלויות הפרויקטים. מה שמציל את הפרויקטים זו הזחילה של מחירי דירות חדשות כלפי מעלה, שמפצה אותם על אותה עלייה בתשומות, על המחסור בכוח אדם ועל התארכות הזמנים. זה חד־משמעית קורה. ככל שהיזמים יותר קטנים ברור שההשפעה עליהם היא יותר גדולה, ואם אתה שואל על סגמנט ספציפי, אני חושב שבתחום התמ"א 1 של החיזוקים אנחנו רואים שיש טיפה יותר קושי. אבל באופן כללי כל היזמים, בסופו של דבר, מקטנים ועד גדולים, מצאו פתרונות, והפרויקטים עובדים ומתקדמים ומראים רמת עודף, גם אם היא ירדה – רמת עודף טובה. אנחנו חושבים שבטווח הארוך השוק יהיה יותר טוב מעכשיו. אם אנחנו הולכים לתקומה, אחריה אמור להיות פרוספריטי, אז אנחנו אופטימיים".
הבעיות של דניה סיבוס
את ההקדמה לתמונה שעולה מדו"חות מינוף ניתן היו לראות גם בדו"חות הרבעון של חברת הנדל"ן והתשתיות דניה סיבוס, שפורסמו בסוף השבוע. לפי דו"חות אלה, מצד אחד, היקפי הביצוע של דניה ממועד פרוץ המלחמה לא הצטמצמו ואף גדלו ברבעון האחרון, ובאו לידי ביטוי בהכנסות החברה שצמחו ב־14% לעומת הרבעון המקביל ל־162 מיליארד שקל. מנגד, נרשמה ירידה בכל סעיפי הרווח של דניה סיבוס, החל מהרווח הגולמי שהתכווץ ב־9% והסתכם ב־66.7 מיליון שקל, דרך הרווח התפעולי שירד ב־13% ועמד על 49.7 מיליון שקל, ועד לשורה התחתונה שבה הרווח הנקי ירד ב־10% והסתכם ב־45.2 מיליון שקל.
"בחלק מהפרויקטים היתה השפעה על קצב הביצוע, ובשל כך על לוחות הזמנים ועל עלויות הפרויקטים, בעיקר בתחום התשתיות", נכתב בדו"ח של דניה סיבוס. נסיבות אלה, ככל הנראה, יובילו לדחייה מוסכמת בלוחות הזמנים הצפויים לסגירה הפיננסית, ובהתאם לדחייה בתחילת העבודה בפרויקטים. החברה פעלה ופועלת מול מזמיני עבודה בפרויקטים השונים לצורך התאמת לוחות הזמנים ועדכון עלויות הפרויקט. בדניה סיבוס תלו את עיקר הירידה ברווח במחסור הכללי "שמשפיע על העלויות, התפוקה וקצב הביצוע, אשר בשלב זה לא קיבלו ביטוי מלא בקצב עליית המדד".
