מבנה סיימה את 2024 עם עלייה בהכנסות, אך צופה צמיחה חלשה בשנה הבאה
חברת הנדל"ן המניב רשמה ב־2024 שיפור של 3% בהכנסות התפעוליות וברווח התזרימי־תפעולי שהגיעו ל־853 מיליון שקל ול־623 מיליון שקל, בהתאמה. נתוני 2024 גבוהים מהרף התחתון של ההכנסות החזויות ל־2025 ומהרף העליון של הרווח התזרימי הצפוי
מבנה נדל"ן עמדה בתחזית ל־2024. במבט קדימה ל־2025 היא לא מצפה לצמיחה משמעותית, ומספיק שתשמור על תוצאותיה הקיימות כדי לעמוד בתחזית.
חברת הנדל"ן המניב מסכמת את 2024 עם עליה קלה ב־NOI (הכנסות תפעוליות נטו) ביחס לקודמתה, כשזה עלה ב־3% ל־853 מיליון שקל. בהשפעתה, ה־AFFO (רווח תזרימי תפעולי מתואם), שמהווה מדד מרכזי לבחינת רווחיותן של חברות נדל"ן מניב, עלה בשיעור דומה ל־623 מיליון שקל. ברבעון הרביעי ה־NOI עלה ב־3% ביחס למקבילו ב־2023 ל־208 מיליון שקל, וה־AFFO עלה ב־8% ל־156 מיליון שקל.
במבנה הסבירו את השיפור ב־NOI בעיקר בהשפעת המדד (עלייה של 3.4%) על חוזי השכירות, בשילוב השכרות חדשות וחוזים שחודשו בעליית מחירים וצמצום הוצאות. כשמנגד קוזזו 32 מיליון שקל מפינוי נכסים בתל אביב (לטובת שיפוץ) ובחולון.
אך בעוד ש־2024 הסתיימה עם שיפור, התחזית ל־2025 מבשרת על תקיעות. הרף העליון של ה־NOI החזוי גבוה מתוצאות 2024 ב־2.6% בלבד, וזה התחתון נמוך מהן (875 – 850 מיליון שקל). כשב־AFFO מבנה מצפה בכל מקרה לירידה (600 עד 620 מיליון שקל). המנכ"ל לוי, הסביר כי: "ה־AFFO יושפע בעיקר מהריבית שעלתה, שמשפיעה על חוב קיים ועל חוב שימוחזר בריבית גבוהה יותר (מבנה תידרש לפרוע ב־2025 כ־950 מיליון שקל, א"פ). ה־NOI מושפע בעיקר מכך שמימשנו ביוני נכס בקנדה שתרומתו ל־NOI מגיעה ל־12 מיליון שקל".
כהנחה לקביעת התחזית במבנה מעריכים כי מרבית החוזים שיפקעו במהלך השנה יחודשו. כשבהקשר זה לדברי לוי: "ב־2024 חידשנו כ־650 חוזים תוך עלייה ריאלית של 5.2% במחירי השכירות בהם. לצד 270 חוזים שחתמנו מול שוכרים חדשים". בנוסף מבנה מצפה גם לתוספת NOI של 8 מיליון שקל כבר השנה מאכלוס פרויקטים בייזום ומנכסים שטרם הופעלו. כשהקמתם של שלושה נכסים מניבים, בשטח של 43 אלף מ"ר, עתידה להסתיים עד לסוף המחצית הראשונה השנה.
לוי הדגיש כי ההסתכלות של הנהלת מבנה היא ארוכת טווח והזכיר את התוכנית האסטרטגית שאותה השיק בחודש יוני. לפיה, עד לסוף 2028 ה־NOI יהיה 1.28 מיליארד שקל וה־FFO בטווח של 900 עד 950 מיליון שקל. חלקם של המשרדים ב־NOI יעלה, לפי התוכנית, מ־34% כיום ל־45% ומשקלם של נכסי התעשייה והלוגיסטיקה יירד מ־43% ל־31%. התוכנית גם מבססת את צמיחת החברה בעיקר בת"א וגוש דן, ומשקל ה־NOI מנכסים בהם יעלה מ־27% ל־41%. היא מבוססת בחלקה על השלמת חמישה פרויקטים בשלבי הקמה, שבמבנה מצפים לתוספת של 187 מיליון שקל ל־NOI מהם עד לסוף 2028.
העיקרי מהם הוא מבנה משרדים ומסחר ברחוב הסוללים בת"א בשטח של 68 אלף מ"ר להשכרה שהשלמת הקמתו צפויה בתחילת 2026 וה־NOI הצפוי ממנו, באכלוס מלא, מגיע ל־109 עד 115 מיליון שקל. לוי ציין כי: "כבר חתמנו על הסכמי שכירות לכ־30 אלף מ"ר בסוללים שצפויים להניב 52 מיליון שקל בשנה ואנחנו במגעים להשכרת שטחים נוספים בו. מחירי השכירות בו מגלמים מחירים של 130 עד 150 שקל למ"ר וצמודים למדד".
החברה פועלת גם בייזום למגורים וב־2024 רשמה הכנסות של 312 מיליון שקל ממכירת דירות, מרביתם בפרויקט הסוללים. עליית המדד ועלייה במחירי השכירות בחוזים שחודשו הובילו לרווחי שיערוך של 365 מיליון שקל בנכסים המניבים. בשילוב הנתונים התפעוליים וההכנסות ממכירת הדירות הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות עלה ב־65% ל־549 מיליון שקל.
מבנה נסחרת בשווי של 8 מיליארד שקל והיא חברת הנדל"ן החמישית בגודלה (לפי שווי) בבורסת ת"א, אחרי עזריאלי, מליסרון, ביג ואמות. ב־12 החודשים האחרונים מנייתה עלתה ב־17%. פרט למניית עזריאלי, שלוש האחרות הניבו ביצועים טובים יותר. עלות שכרו של לוי הגיעה ב־2024 ל־5.2 מיליון שקל.
