שתי עסקאות ואדם נוימן הספיקו לקנדה גלובל כדי לזנק לשווי 730 מיליון שקל
שתי עסקאות ואדם נוימן הספיקו לקנדה גלובל כדי לזנק לשווי 730 מיליון שקל
חברת הנדל"ן, שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, ביצעה אתמול עסקה שנייה במיאמי מספטמבר — אז נוימן ואסף רפפורט השקיעו בה. הכנסות עוד אין ממש, אך המשקיעים כבר מפנטזים על חברת נדל״ן גדולה
איך זה שחברה שביצעה במתכונתה הנוכחית שתי עסקאות בלבד, הציגה במחצית השנה הכנסות של כ־220 אלף שקל ברמה שנתית והפסד של 3 מיליון שקל, ויש לה הון עצמי מוערך של כ־112 מיליון שקל — כבר שווה בבורסת ת"א כמעט 730 מיליון שקל? כנראה שאדם נוימן, מייסד חברת חללי העבודה השיתופיים WeWork, שקרסה ברעש גדול, שוב מצליח למכור חלומות, או לפחות להיות הפרזנטור שלהם.
אך הפעם הפנטזיות הן של המשקיעים הישראלים. האם הפעם החלומות יתממשו? חובת ההוכחה על כתפי נוימן ושותפיו בחברת הנדל"ן קנדה גלובל — ברק רוזן ואסי טוכמאייר, בעלי השליטה בישראל קנדה, ואסף רפפורט, מייסד ומנכ"ל חברת הסייבר הנוצצת בישראל, Wiz.
מניית קנדה גלובל זרחה אתמול בירוק בבורסת ת"א, כשעלתה ביותר מ־6% במחזור כפול מהממוצע, על רקע עסקה נוספת בארה"ב שנחשפה בכלכליסט. חברת הנדל"ן, שבשליטת רוזן וטוכמאייר, חתמה על הסכם לרכישת קרקע במיאמי, יחד עם חברת הנדל"ן פלואו (Flow) של נוימן וקרן ההון סיכון אנדריסן הורביץ, תמורת 70.5 מיליון דולר. קנדה גלובל תחזיק ב־62% מהקרקע ופלואו ביתרה.
על הקרקע, שנרכשה במכרז של ביהמ"ש לאחר הרשעת בעליה הקודמים, אפשר לבנות 2,380 דירות ושטחי מסחר של 4 מיליון רגל מרובע (371 אלף מ"ר). בכוונת החברה לנסות ולהגדיל את זכויות הבנייה באמצעות מו"מ עם הרשויות המקומיות. להערכת החברה, הפרויקט יניב לה רווחים של כמיליארד דולר.
זו העסקה השנייה של קנדה גלובל עם החברה של נוימן מאז שהאחרונה נהפכה לבעלת מניות בקנדה גלובל בסוף ספטמבר האחרון יחד עם רפפורט. חודשיים לאחר מכן, בנובמבר, קנדה גלובל רכשה עם פלואו שלושה בנייני משרדים על קרקע של 42 דונם באוונטורה, הסמוכה למיאמי, וזאת בתמורה ל־116 מיליון דולר. חלקה של קנדה גלובל בעסקה עמד על 70% ושל פלואו על 30%.
כפי שהעסקאות האלו מדגימות, נוימן הוא יותר ממשקיע עבור קנדה גלובל. הוא במידה רבה מנוע הצמיחה שלה. קנדה גלובל החליטה להתמקד בשוק הנדל"ן במיאמי, בדגש על ייזום ופיתוח פרויקטים של דיור להשכרה, שיתופעלו בידי פלואו. בהתאם לכך, פלואו, שפועלת בשוק הנדל"ן במיאמי, מקבלת את הזכות להיכנס כשותפה בשיעור של עד 50% בכל עסקה, וזאת בתמורה לכך שתנצל את היכרותה עם השוק המקומי כדי לייצר צבר עסקאות לקנדה גלובל.
מאז שנוימן ורפפורט חברו לרוזן וטוכמאייר, שבעצמם רכשו את השליטה בחברה בסוף 2022, מניית קנדה גלובל המריאה ביותר מ־97%, ושווי השוק של החברה עומד על 728 מיליון שקל. כשבוחנים את השווי הזה מול הנתונים הפונדנמנטליים, הוא נראה מפולפל במיוחד, והוא מצביע על הציפיות הגדולות — או החלומות — של המשקיעים הישראלים מהחברה שהצטיידה במשקיעים נוצצים.
קנדה גלובל מדווחת על בסיס חצי שנתי, ולכן דו"חותיה האחרונים לא משקפים את שתי העסקאות שנעשו לאחר כניסת המשקיעים החדשים. נכון למחצית הראשונה של 2024 היא הציגה הכנסות של 111 אלף שקל בלבד, שמשקפות קצב שנתי של 222 אלף שקל. ההפסד במחצית הסתכם ב־1.5 מיליון שקל. ההון העצמי עמד על 23 מיליון שקל — שמשקף מכפיל הון אסטרונומי של כ־31. הנתונים האלה הם תוצאה של הנכסים שהיו ברשותה באותה העת, שלוש דירות בלונדון שאותן רכשה החברה תמורת 3.8 מיליון שקל. ההון העצמי הגבוה יחסית להיקף הנכסים הוא תוצאה של גיוס שנערך בינואר 2023.
בסוף ספטמבר נכנסו לחברה נוימן ורפפורט, ולחצו על כפתור החלומות של המשקיעים. פלואו רכשה בסה"כ 29% מהמניות תמורת 98.8 מיליון שקל, ורפפורט רכש 1% תמורת 3.4 מיליון שקל. לאחר השלמת העסקה ירד שיעור ההחזקה של טוכמאייר ורוזן מ־79.2% להחזקה מצרפית של 58.6%. רוב הכסף, 88.7 מיליון שקל, זרם לקופת החברה, והיתר שימש לרכישת מניות ממשקיעים קיימים. לאחר העסקה, ההון העצמי של החברה ככל הנראה קפץ לכ־115 מיליון שקל, מה שמשקף לחברה מכפיל הון של 6.3, גבוה במיוחד לחברת נדל"ן. דמרי, למשל, חברת הנדל"ן היזמי הגדולה בישראל, נסחרת לפי מכפיל 3.
כעת, קנדה גלובל, המצוידת במשקיעים חדשים ובבעלי שליטה רעבים, תצטרך להוכיח למשקיעים שאפשר להפוך חלומות למציאות. בינתיים היא ביצעה שתי עסקאות, אחת מהן העבירה לידיה נכס מניב ובשנייה היא צופה רווחי עתק, ולכן היא תימדד בטווח הארוך.
בינתיים, שיתוף הפעולה של רוזן, טוכמאייר, נוימן, אנדריסן הורביץ ורפפורט הניב למעורבים רווח נאה על הנייר. הנתח של פלואו שווה כיום 211.5 מיליון שקל, והיא רכשה אותו בהשקעה של 98.8 מיליון שקל, כך שהרווח שלה על הנייר עומד על 112.7 מיליון שקל. רפפורט רכש את המניות ב־3.4 מיליון שקל והן שוות כיום 7.3 מיליון שקל — רווח על הנייר על 3.9 מיליון שקל. רוזן וטוכמאייר רכשו 90% ממניות החברה, שנקראה אז אביב אלרון, ממשפחת אביב בסוף 2022, בהשקעה של 11 מיליון שקל בלבד. כיום שווי הנתח שלהם עומד על 427 מיליון שקל, רווח על הנייר של 416 מיליון שקל, שרובו (216 מיליון שקל) נרשם לאחר העסקה עם נוימן ורפפורט. כלומר, הרווח על הנייר של השותפים הנוכחיים בחברה מכניסתם אליה עומד על סכום מצרפי של כ־333 מיליון שקל.
כך או כך, קנדה גלובל היא העסק הקטן של טוכמאייר ורוזן, שכן השניים הם גם בעלי השליטה (33.9%) בענקית הנדל"ן המקומית ישראל קנדה, שנסחרת בבורסה לפי שווי של 5.1 מיליארד שקל.
את פלואו הקים נוימן בסוף 2022, תוך גיוס 350 מיליון דולר מאנדריסן הורוביץ לפי שווי של 1.7 מיליארד דולר — ההשקעה הבודדת הגדולה ביותר של קרן ההון סיכון הידועה. הקרן, שהוקמה ב־2009, מנהלת 42 מיליארד דולר ב־28 קרנות ומשקיעה בחברות תוכנה, קריפטו, ביומד, סייבר, בינה מלאכותית ודיפנס־טק. עבור הקרן, העסקה עם קנדה גלובל היא השקעה ראשונה בחברה ציבורית ישראלית.