בלעדי לכלכליסטבמקום פארק לציבור, דירות פאר ומתחם גולף
בלעדי לכלכליסט
במקום פארק לציבור, דירות פאר ומתחם גולף
המועצה הארצית לתכנון ובנייה אמורה לדון היום בתוכנית עיריית אשקלון ורמ”י להקים מדרום לשמורת ניצנים שכונת יוקרה. החברה להגנת הטבע: “רעיון מגלומני של לקיחת שטח פתוח המיועד לרווחת התושבים והענקתו למיזם אליטיסטי מנותק”
האם השטח שמדרום לשמורת ניצנים שמצפון לאשקלון, המיועד להקמת פארק נופש חופי, ייסגר בפני הציבור הרחב כדי להקים מתחם גולף, מלונאות ודירות יוקרה? זו לפחות הכוונה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), עיריית אשקלון ומשרד התיירות, והצעד הראשון למימוש התוכנית הזאת אמור לקרות היום בישיבה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, שתתכנס כדי לדון בדרישה לשינוי בתמ"א 39, מרחב צפון אשקלון.
תחת דברי הסבר מעורפלים ומסורבלים מסתתרת בקשה לשנות את ייעודו של חלק מהשטח שבין שמורת חולות ניצנים לשכונות הצפוניות של אשקלון, ולאפשר לבנות בו 682 דירות יוקרה בבנייה רוויה ו־72 וילות. על פי תוכנית המתאר הארצית, השטח מוגדר כיום כפארק נופש חופי לכלל הציבור, כלומר ניתן להקים בית מלון או כפר נופש (מתחם תיירות פתוח), אך לא מתחם מגורים פרטי שנמנעת אליו כניסה. אלא שרמ"י מבקשת לקדם תוכנית שתאפשר שם בנייה למגורים.
התוכנית חולשת על 1,250 דונם מצפון לשכונת ברנע ומדרום לשמורת חולות ניצנים. הגבול המערבי הוא הים, והמזרחי הוא המחצבה הנטושה. בצמוד למחצבה, על שטח של כמעט 400 דונם בלב המתחם, יש גם מזבלה.
את המזבלה והמטמנה עוטפת מכל הכיוונים שמורת טבע שבה לא תותר כל בנייה. יהיו שבילים בחלק המזרחי שיאפשרו לציבור הרחב להגיע עד לצוק הכורכר שלמרגלותיו פעלה המחצבה, וממנו תתאפשר תצפית למתחם הגולף ולים. הבנייה תרוכז בחלק הדרומי של המתחם צמוד דופן לשכונת ברנע הצפונית באשקלון. בשלב ראשון ייבנה בשטח של 115 דונם בצמוד לחוף הים מלון יוקרה בדירוג A שבו 650 חדרים. בשלב השני מזרחית לו תיבנה שכונת המגורים בשטח של 180 דונם. מגרש הגולף יתפרס לכל רוחב המתחם ממערב למזרח על פני כ־700 דונם בחלק הצפוני של המתחם.
במקביל לשינוי תוכנית המתאר הארצית, כבר מקודמת מול הוועדה המחוזית דרום תוכנית מפורטת להקמת מתחם הגולף והנופש.
הגולף בקיסריה לא רווחי
המוטיבציה של המדינה לקדם תוכנית כזו היא פיתוח עוגן תיירותי, שבמרכזו מועדון גולף ומגרש גולף ענק של 18 גומות. המטרה היא חיזוקה הכלכלי והתדמיתי של אשקלון כעיר חוף תיירותית. לאשקלון כיום בתי מלון מעטים, ותפוסתם חלקית ברוב ימות השנה. תיירות הגולף בעולם היא רב־עונתית, והמיזם עשוי להגדיל את תפוסת המלונות בעיר. בניית מגורי היוקרה הכרחית לתוכנית הזו, שכן הכסף שיתקבל משיווק הקרקע למגורים יאפשר את הקמת מועדון הגולף, וכן את שיקומה של המחצבה הנטושה בלב המתחם ופינויו של האתר להטמנת פסולת.
ברמ"י סבורים כי הקמה של מגרש גולף אפשרית כבר כיום על פי ייעוד השטח, אולם גורמים שונים סבורים שמתחם גולף מגודר, שכניסה אליו עולה מאות שקלים, אינו עונה על ההגדרה של פעילות נופש לכלל הציבור. בנוסף לכך קיים ספק גדול אשר לסיכויי ההצלחה הכלכליים של המיזם, והחשש הוא כי לאחר שמתחם הגולף ייסגר, היזם יבקש להגדיל את השטח הבנוי כדי להחזיר את השקעתו בפרויקט. הראיה המרכזית למודל הכלכלי הרעוע היא החלטת רמ"י לאפשר בנייה למגורים כדי לתמוך במודל. שיווק הקרקע אמור לממן את הקמת המגרש, ודמי תחזוקה שוטפים שישלמו בעלי הדירות אמורים לאפשר למועדון הגולף לשמור על רווחיות.
במשרד התיירות גיבשו כבר ב־2009 תוכנית לפיתוח תיירות הגולף בישראל, לאחר שמצאו כי תיירי גולף מוציאים בממוצע פי 15 יותר מתייר רגיל. עם זאת, מומחים שונים אמרו ל"כלכליסט" כי המפתח להצלחה של תיירות מהסוג הזה הוא קיומם של כמה מתחמי גולף במרחק של לא יותר מ־40 דקות נסיעה זה מזה, ובקרבת מלונות, מאחר שהאתגר המרכזי במשחק הוא להצליח להכניס את הכדור לגומות שאינך מכיר. משום שהמרחק בין אשקלון לקיסריה, שבה יש מתחם גולף, גדול יחסית, הקמתו לא תתרום לפיתוח תיירות מהסוג הזה.
בדיקת “כלכליסט” מעלה כי עד עתה, חרף כמה יוזמות, רק מגרש הגולף בקיסריה ממשיך לפעול ומגרש סמוך בגעש נסגר. אלא שגם פעילות הגולף בקיסריה אינה רווחית. למועדון לא מגיעים תיירי גולף, אלא תיירים מזדמנים שבמקרה בביקורם בארץ גילו שיש מגרש זמין. המועדון שורד בזכות שירותים נלווים כגון ספא, בתי קפה ומסעדות. הוצאות התחזוקה של מועדון הגולף גבוהות במיוחד, בגלל השקיה ותחזוקת המכשור.
אסף זנזורי, רכז מדיניות תכנון בחברה להגנת הטבע, מביע התנגדות לתוכנית: "מעבר לכך שבכוונת המדינה להעביר שטחים ציבוריים לידיים פרטיות, הפרויקט גם לא יועיל לאשקלון. זה רעיון מגלומני המנוגד לכל רעיון של צדק חברתי. כל כולו לקיחת שטח פתוח המיועד לנופש וספורט לרווחת תושבי אשקלון והענקתו למיזם אליטיסטי ומנותק תוך שימוש בזבזני במשאבי קרקע ומים".
“פתרון יצירתי”
מעיריית אשקלון נמסר: "התוכנית מהווה פתרון יצירתי למתחם המחצבה והמטמנה הנמצא בסמוך על ידי שיקומו והפיכת המטרדים הסביבתיים למתחמים תיירותיים וחדשניים בסדר גודל בינלאומי. התוכנית לא חלה על שטח שמורת הטבע ניצנים הסמוכה, ויתרה מכך, עקרונות התוכנית (שטחים פתוחים ירוקים) מתכתבים עם ערכי הטבע של השמורה".
מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "הרשות נענתה לבקשת העיר אשקלון לפתח בעיר מוקד תיירותי שיהווה עוגן לתיירות פנים ולתיירות מהעולם ויחזק את העיר מבחינה כלכלית. בהתאם לכך מקדמת הרשות תכנון מפורט למלונאות (למתחם מ-9) ולצידה כפר גולף שיהווה מקור משיכה לתיירות מהארץ ומהעולם. יש לציין כי חוף הים יישאר פתוח לציבור והתכנית לא תימנע כל גישה של הציבור אליו.
"כפר הגולף יוקם מזרחית למתחם המלונאי ללא כל פגיעה בערכי טבע על שטח של קרקע מופרת ששימשה בעבר כמטמנה עירונית ושטח למחצבה ותוך טיפול בזיהום שנגרם מהמטמנה.
"על מנת לאפשר היתכנות כלכלית להקמת כפר הגולף יש צורך להגדיר גם שכונת מגורים במתחם. אשר ממוקמת בחלק הדרומי של הפארק מעבר לרחוב עירוני, וצמודת דופן לפיתוח העירוני ללא כל פגיעה בערכי הטבע. השכונה מתכתבת עם שכונות המגורים הקיימות בעיר מבחינת העיצוב האורבני".
