בלעדישפל בביקוש למשרדים: גינדי החזקות היחידה שהגישה הצעה למכרז לבניין בת"א
בלעדי
שפל בביקוש למשרדים: גינדי החזקות היחידה שהגישה הצעה למכרז לבניין בת"א
החברה היתה היחידה שהגישה הצעה למכרז של העירייה לבניית בניין משרדים בגובה 25 קומות בשכונת יד אליהו. ההצעה בגובה 25.5 מיליון שקל תהפוך אותה לזוכה במכרז. הריבית הגבוהה ועודפי ההיצע הובילו לירידה בביקוש למשרדים גם בתל אביב
ריבית גבוהה ועודפי היצע הובילו לירידה בביקוש למשרדים, גם אם הם בתל אביב. לכלכליסט נודע כי למכרז של עיריית תל אביב שנסגר אתמול (ד') לבניית בניין משרדים בגובה 25 קומות בשכונת יד אליהו על איילון הוגשה הצעה אחת בלבד של גינדי החזקות. הצעתה בגובה 25.5 מיליון שקל תהפוך אותה לזוכה במכרז ותאפשר לה לרכוש את המגרש לאחר אישור מועצת העיר, בכפוף להמלצה של וועדת המכרזים של העירייה. אמנם שמאי העירייה העריך כי המגרש שווה כ-100 מיליון שקל, אך הביקוש למשרדים נמוך באופן כללי, ובמיוחד הביקוש למגרש הזה שבו מספר קשיים שהרחיקו חברות מהתמודדות עליו.
המגרש בגודל 4.5 דונם כלוא בין רחוב לה גוארדיה מדרום, לרחוב וינגייט מצפון וממערב ובמרחק כמה עשרות מטרים מנתיבי איילון וכ-300 מטר מהיכל מנורה. הוא נוצר בתוכנית פינוי בינוי שקידמו החברות טופ נדל"ן של אלי עזור בין היתר בעלי צ'ארלטון, משפחת שלום וקופרלי מבעלי חצי חינם, ואריה בר, וחברת ענב ייזום של אפי כץ. התוכנית שלהם נועדה לאפשר הריסת בנייני רכבת שבהם כ-200 דירות ובניית בניינים בני עד 28 קומות עם כ-450 דירות חדשות. תנאי לאישור התוכנית היה הקצאת המגרש המערבי לעירייה. אבל המגרש שנוצר אינו גדול ומאפשר בניה של בניין משרדים בודד שאינו מעניין את היזמים הגדולים.
בנוסף, עליית הריבית שחקה את הכדאיות הכלכלית של השקעה במשרדים, מצד אחד המימון התייקר ומצד שני למשקיעים במשרדים יש עלויות קבועות גבוהות בהם ארנונה ודמי ניהול. באזור לה גאורדיה למשל תעריף הארנונה למשרדים גבוה כמעט פי שבע מתעריף הארנונה למגורים. במקביל קיים חשש אמיתי כי המשרדים לא יהיו מאוכלסים במשך תקופה ארוכה וההוצאות הקבועות יובילו את המשקיעים להפסדים.
בכל הארץ יש עודף היצע של משרדים משום שראשי הערים מבקשים להוסיף שטחי משרדים לכל תוכנית בנייה גדולה כדי לשפר את מאזני העירייה. במקרה הזה במרחק מאות מטרים נבנים אלפי מטרים של משרדים חדשים: מצפון נבנה המגדל השני בפרויקט Toha של אמות וגב ים ומערבית מתחם המשרדים חאסן ערפה. כך שהערכות בשוק הן כי הביקוש למשרדים באותו בניין בודד לא יהיה גבוה וקיים סיכון שיישארו שטחים לא מושכרים. עדות לירידה בביקוש למשרדים אפשר לראות במכרז שנסגר בתחילת דצמבר 2024 לבנייה של ארבעה מגדלי משרדים במתחם שדה דב. על אף שהמיקום סמוך לים ובשכונה חדשה אטרקטיבי בהרבה מאשר שכונת יד אליהו, ההצעות הזוכות היו נמוכות בכ-40% מהערכת השווי המוקדמת של שמאי רשות מקרקעי ישראל. למשל שותפות של החברות רמי שבירו ורייסדור זכתה באחד המגרשים בזכות הצעה בסך 87 מיליון שקל, בעוד שהשמאי העריך כי המגרש שווה 168 מיליון שקל.
לאתגרים שנוצרו בגלל סיבות חיצוניות התווספו אתגרים שנובעים מדרישות העירייה ומבנה המגרש והם יגדילו במיליוני שקלים את העלויות עבור היזמים. משום שהמגרש קטן כדי לייצר מספיק חניות נדרש לחפור מרתף חניה לעמוק רב עובדה שמעלה את הסיכון לפגוש מי תיהום שמובילים להתייקרות הבנייה. העירייה דורשת מהיזמים להקצות לה בבניין על חשבונם שטח ציבורי של 1100 מטר רבוע, שיתפרסו על כשתי קומות. היזמים צריכים לספק אותו ברמת גמר מלא. הגישה אליו צריכה להיות נפרדת מהכניסה הראשית, וכמו כן יהיה כתוב בהסכם כי העירייה לא תשלם דמי ניהול. בניגוד לפרויקטים אחרים, היזם יוכל למכור משרדים רק לאחר קבלת היתר בנייה בסיומו של הליך שנמשך כשנתיים ואף יותר, בתקופה הזו הוא יספוג עלויות מימון. ואם לא די בכך בעוד שבפרויקט רגיל היזמים יכולים לבטל ערבויות שהם מספקים לקונים עם מסירת המפתח, במקרה הזה העירייה דרושת לשמור את הערבויות עד רישום הבית המשותף. ההליך הזה אורך בדרך כלל חמש שנים תקופה שבה כסף מרותק לבנק ומייקר את עלויות המימון.
