הקושי ליטול משכנתא מתקרב לשיא כל הזמנים
קפיצה של 10.8% בהון העצמי הנדרש לרכישת דירה ב־2024 ועלייה של 4.5% בגובה ההחזר החודשי מקרבות את המדדים לשיא שנרשם בתחילת 2023. הגורם העיקרי להרעה במצב הרוכשים: עליית מחירי הדירות
שנת 2024 הסתיימה עם הרעה נוספת במצבם של רוכשי הדירות: ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה וגובה ההחזר החודשי על המשכנתא רחוקים כפסע משיא השיאים שנרשם בתחילת 2023. כך עולה ממדד מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב בשיתוף כלכליסט. את המדד ערכו פרופ' דני בן־שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן וחבר סגל בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, וד"ר דנה נייער, פוסט־דוקטורנטית ועמיתת מחקר במכון.
בחישוב שנתי, עלה ממוצע ההון העצמי (הנדרש כדי שהחזר המשכנתא לא יעלה על 30% מההכנסה הממוצעת נטו של משק בית) בכ־10.8% בממוצע, כלומר עלייה של כ־152 אלף שקל (מ־1.413 מיליון שקל ל־1.565 מיליון שקל).
בהסתכלות של חמש שנים, ההון העצמי הוכפל. עם פרוץ הקורונה ההון העצמי ירד מ־890 אלף שקל ברבעון הראשון של 2020 ל־560 אלף שקל שנה לאחר מכן. מנקודה זו החל ההון העצמי לעלות עד לשיא ברבעון השני של 2023. בשנים 2021-2020 גובה ההחזר החודשי שמר על יציבות יחסית סביב 6,500 שקל. מהרבעון השני של 2022, עם העלאות הריבית, זינק ההחזר החודשי עד 10,500 שקל בסוף אותה השנה, עלייה של 36%. בשנתיים האחרונות הוא המשיך לעלות ונשאר סביב 11 אלף שקל. ההון העצמי עלה מהרבעון הרביעי של 2023 לרבעון הרביעי של 2024 ב־10 מבין 12 הערים שנבחנו. העלייה החדה ביותר נרשמה בבאר שבע (37.7%), ואחריה תל אביב (15.6%), ירושלים (15.3%) וחיפה (11%). מנגד, ההון העצמי הנדרש ירד בחדרה (8.9%־) ובאשדוד (1.9%־).
לדברי בן־שחר, "אנחנו נמצאים כבר שלוש שנים בסביבת ריבית משכנתא שעלתה ל־5%, ומחירי הדירות המשיכו לעלות. בתנאים כאלה כל שקל שמתווסף למחירי הדירות הולך ישירות להון העצמי שמשק בית נדרש לו לפני לקיחת המשכנתא. ירידת ריבית תוכל להקל במשהו את מצב הרוכשים בהמשך, אך בנוגע למחירי הדירות, אינני צופה היום עלייה משמעותית בהיצע, בין השאר בגלל מחסור בפועלים, מה שלא מאפשר למחירים לרדת.
"בשנה האחרונה מדד מחירי הדירות החדשות פיגר אך במעט אחר מדד מחירי הדירות הכללי, כלומר מבצעי המימון של הקבלנים לוו בעליות מחיר. ייתכן שאם הלמ"ס היתה מקבלת נתונים על תנאי המימון של היזמים, היינו רואים תיקון מסוים כלפי מטה במדד המחירים. עם זאת, גם מחירי דירות יד שנייה המשיכו לעלות בשנה החולפת, מה שמהווה אינדיקציה לכך שהמחירים בשוק בסימן עלייה".
מדדי ההחזר החודשי וההון העצמי מורכבים משלושה פרמטרים: מחירי הדירות, הריבית על המשכנתאות וההכנסה החודשית. ב־2024 ניכר כי מחירי הדירות הם שנתנו את הטון, עם עלייה ממוצעת של 2% ברבעון הרביעי, ועלייה של 7.8% ברמה השנתית.
בשוק הלוואות המשכנתא נרשמו במהלך הרבעון שינויים מינוריים, מריבית ממוצעת של 5.08% ברבעון השלישי ל־5.09% ברבעון הרביעי. במקביל ההכנסה החודשית נטו של משק בית ירדה ברבעון הרביעי בכ־2.1%. במונחים שנתיים, חלה עלה עלייה ממוצעת של 1%.
קפיצה משמעותית בהון העצמי נרשמה ברבעון הרביעי של 2024, אז עלה ההון העצמי הנדרש בממוצע ארצי בכ־84 אלף שקל (מ־1.481 ל־1.565 מיליון שקל), עלייה של כ־5.7%. בחלוקה לערים, ברבעון הרביעי נרשמה עלייה בהון העצמי בהשוואה לרבעון הקודם ב־9 מתוך 12 הערים שנבחנו. בבאר שבע חלה עלייה של 23.3% , בירושלים 12%, בחיפה 11.3%, בתל אביב 6.5%. ירידה בהון העצמי נרשמה באשדוד (5.4%–), בראשון לציון (4.8%–) וברמת גן (1.2%–). ברבעון זה ניכרה עלייה ברכישת דירות בשל עליית המע"מ בינואר 2025.
עבור בני העשירון השביעי, ההון העצמי הנדרש כדי לא לעבור את מגבלות התשלום על המשכנתא (30% מהכנסת משק הבית) עומד על 306 אלף שקל בחיפה, 723 אלף שקל באשדוד, 752 אלף שקל בחדרה, 1.05 מיליון שקל בבת ים, 1.09 מיליון שקל בפתח תקווה וראשון לציון, 1.26 מיליון שקל ברחובות, 1.38 מיליון שקל בבני ברק, 1.71 מיליון שקל בירושלים, 1.77 מיליון שקל ברמת גן ו־3.1 מיליון שקל בתל אביב.
גם ההחזר החודשי הרים ראש ב־2024. ברמה השנתית עלה ההחזר החודשי (משכנתא ל־25 שנה לרכישת דירת 4 חדרים ממוצעת במימון של 70%) ב־4.5%, מסכום ממוצע של 10,913 שקל ברבעון הרביעי 2023 לסכום של 11,407 שקל בסוף 2024, עלייה שנתית של 494 שקל.
ברבעון הרביעי של 2024 עלה ההחזר בכ־2.2% ב־10 מתוך 12 הערים שבמדד (מלבד באר שבע וחיפה). בממוצע ארצי ההחזר החודשי על הלוואת המשכנתא בעשירון השישי עמד על כ־50% מההכנסה נטו של משק הבית, בעשירון השביעי על כ־44% מההכנסה נטו, ובעשירון השמיני על כ־40%.
בהשוואה לרבעון הקודם, ב־7 מתוך 12 הערים שנבחנות במדד חלה עלייה בהחזר החודשי: בירושלים 5.9%, בתל אביב 4.1%, בבני ברק וברחובות 1.9%, בחיפה 1% ובפתח תקווה ובחדרה 0.5%. ירידה נרשמה באשדוד (־3.5%), בראשון לציון (3.4%־), ברמת גן (1.5%־), בבאר שבע (1.3%־) ובבת ים (0.2%־). בערכים כספיים ההחזר החודשי הנדרש ברבעון הרביעי עמד בבאר שבע על 5,162 שקל, בחיפה 6,674 שקל, באשדוד 8,394 שקל, בראשון לציון 9,914 שקל, בבני ברק 11,097 שקל, בירושלים 12,471 שקל, ובתל אביב 18,225 שקל.
