סלע נדל"ן מחקה כמעט 30% מערכו של בית מאני; "במקום היהלום שבכתר, הפך לגיבנת"
שווי נכס המשרדים שממשיך לעמוד ריק ירד ל-465 מיליון שקל - קרן הריט רכשה אותו ב-2022 תמורת 650 מיליון ש'; מדובר בבניין ההנהלה הישן של בנק לאומי ברח' יהודה הלוי בת"א; גורם הבקיא בתחום המשרדים בעיר ציין כי "האזור שבו בית מאני ממוקם נחשב מת והביקושים בו נמוכים"
בית מאני, כשמו (לא) כן הוא: 185 מיליון שקל, זהו הסכום שסלע נדל"ן מחקה ממחיר הרכישה של בית מאני ב-2022, והיא עדיין לא מצאה לו שוכרים.
באפריל 2022 רכשה קרן הריט לנדל"ן מניב, שמנוהלת על ידי שמואל סלבין (יו"ר) וגדי אליקם (מנכ"ל), את בית מאני, בניין ההנהלה הישן של בנק לאומי ברחוב יהודה הלוי בתל אביב.
היא שילמה תמורתו 650 מיליון שקל. אך נכון לסוף 2024, מעט יותר משנתיים וחצי אחרי עסקת הרכישה, מגיע שווי הנכס ל-465 מיליון שקל.
הרכישה נערכה בתום הליך התמחרות שניהל הבנק. בעוד הערכות מוקדמות דיברו על מכירת הנכס בתמורה ל-350 מיליון שקל, המחיר שהסכימה סלע לשלם עבורו שיקף את דהרת המחירים שנרשמה באותה התקופה בשוק הנדל"ן למשרדים.
אולם, הריבית שהועלתה בסמוך למועד הרכישה מ-0.1% ל-0.35%, המשיכה לעלות בקצב מהיר ועומדת כיום על 4.5% (לאחר שהגיעה כבר ל-4.75%). וביחד עם המשבר בהייטק הובילה לקשיים בשוק הנדל"ן למשרדים.
סלע התייחסה לכך בדוחות לסיכום 2024 וציינה כי קשיים אלה הובילו ל"התמתנות בביקושים לשטחי משרדים", ול-"התארכות המשאים ומתנים מול שוכרים פוטנציאליים שמנסים להגמיש את תנאי הסכם השכירות ככל שניתן, בעיקר באזורים בהם קיימים עודפי היצע".
בהמשך ציינה החברה כי בתל אביב וסביבתה הקרובה צפויה תוספת בשנים הקרובות של 1.25 מיליון מ"ר משרדים.
החברה, שתכננה להשלים את רכישת הנכס מלאומי בסוף 2023 ולהשכירו לבנק שנה נוספת, העריכה בעת הרכישה כי ה-NOI (הכנסות תפעוליות נטו) השנתי ממנו יגיע ל־32 מיליון שקל.
אולם בסופו של דבר הועבר הנכס לרשותה בפברואר 2024 כשהוא ריק משוכרים ואינו מניב. בעוד שבמהלך 2024 העריכה כי תסיים את עבודות השיפוץ בו ותצליח להשכירו עוד במהלכה, יותר משנה מאז שעבר לרשותה הבניין עדיין בשיפוצים וללא שוכרים. בינתיים ב-2024 היא רשמה ממנו הפסד של 2.5 מיליון שקל ב-NOI שנובע מעלויות תפעול וארנונה.
סלע נדל"ן העריכה בספטמבר 2023 שתצליח להשכיר את הנכס, שבו 13.4 אלף מ"ר משרדים, במחירים שמגיעים ל-185 שקל למ"ר. אך בהמשך אותה שנה כבר הורידה זאת ל-170 שקל למ"ר.
אולם הערכת השווי שלו, נכון לסוף דצמבר 2024, כבר מבוססת על מחיר ממוצע של 157 שקל למ"ר. בסלע מיאנו לשוחח עימנו בנושא. אך גורם בשוק שקשור לחברה ציין כי היא מקיימת משאים ומתנים להשכרת שטחים בנכס, ולהערכתו עד לסוף השנה היא תצליח להשכיר 60% בשכר דירה שמגיע לכ-160 שקל למ"ר.
אולם, גורם אחר שבקיא בנעשה בתחום המשרדים בתל אביב ציין בפנינו כי "האזור שבו בית מאני ממוקם נחשב כאזור מת והביקושים בו נמוכים", והצביע על כך שהתפוסות בנכסי משרדים אחרים בסביבתו חלקיות.
מעבר לכך, בהערכת שווי שפורסמה בחודש שעבר הנוגעת למגדל דיסקונט הסמוך, העריכו השמאים את מחירי השכירות באזור בטווח של 135 עד 140 שקל למ"ר. נמוך בהרבה גם מציפיותיה העדכניות של סלע, ובוודאי מאלה בהן נקבה מוקדם יותר.
גורם אחר בשוק ששוחח עם כלכליסט הסביר כי "החברה ביצעה את הרכישה עם ציפיות גבוהות ובתזמון שהתהפך עליה. בשוק משרדים במשבר, קשה להשכיר בניין ישן, ובמקום להיות היהלום שבכתר בית מאני הפך לגיבנת."
הוא הוסיף כי "בהתחלה הם בנו על השכרת כל השטח לשוכר אחד גדול. אם יפצלו את שטחי ההשכרה לחבילות קטנות יותר, יהיה להם יותר קל להשכירו. אנחנו רואים שחברות אחרות כבר מדווחות על התאוששות בביקושים".
מעבר לבית מאני, מ-44 נכסיה המניבים הקיימים, רשמה סלע נדל"ן שיפור ב-NOI ברבעון הרביעי ובסיכום השנה: את הרבעון היא סיימה עם 85 מיליון שקל. עלייה של 6% ביחס לרבעון המקביל ב-2023, בעיקר בהשפעת עליית המדד.
ה-FFO (רווח תפעולי תזרימי) נותר דומה לרבעון המקביל - 59 מיליון שקל. בסיכום השנה, ה-NOI עלה ב-4% ל-334 מיליון שקל, וב-FFO נרשם קיטון של 1% ל-235 מיליון שקל.
למרות השיערוכים השליליים בבית מאני ב-2024 (69 מיליון שקל), מכלל הנכסים רשמה סלע שיערוכים חיוביים של 90 מיליון שקל. עלייה של 118% ביחס ל-2023. זאת בהשפעת המדד ועלייה במחירי השכירות, כמו גם מהפסדי שיערוך גבוהים יותר בבית מאני ב-2023. בעקבות זאת, הרווח הנקי החשבונאי עלה ב-18% ל-213 מיליון שקל.
התחזית ל-2024 מציגה עלייה של 4% ב-NOI ל-345 עד 350 מיליון שקל. ה-FFO צפוי לעלות ב-2% ל-238 עד 242 מיליון שקל.
