בדיקת כלכליסט
מחירי הקרקע בשדה דב צנחו ב־35%, וישפיעו על כל אזור המרכז
כלכליסט ממפה את הירידה במחירי מגרשים בפרויקט הענק בשדה דב בתל אביב. המכרזים שנסגרו בשבוע שעבר משקפים צניחה של כ־35% במחיר ביחס ל־2021. חברות הבנייה שזכו ינסו למקסם רווחים על חשבון הנחות לרוכשים
המכרזים לבניית דירות ברובע שדה דב החדש בצפון־מערב תל אביב שנסגרו בשבוע שעבר משקפים ירידה של כ־35% במחיר המגרשים בהשוואה למחירים שנקבעו במכרזים שנסגרו בשנת 2021. השאלה היא האם הצניחה הזו תתבטא גם במחיר הסופי של הדירות. שמאי המקרקעין אוהד דנוס מעריך כי החברות שזכו במכרזים יכולות למכור דירות בכ־5 מיליון שקל (כ־50 אלף שקל למ"ר) ולשמור על רווח של כ־17%. מצד שני החברות כמובן ינסו למקסם רווחים, ואם יוכלו הן לא יסתפקו בשיעור הרווח הזה.
התשובה לשאלה הזו חשובה לא רק למי שרוצה לגור בתל אביב, משום שמה שיקרה מעתה בפרויקט הענק הזה ישפיע על שוק הדיור באזור המרכז. פשוט משום שאי אפשר למכור דירה בראשון לציון, רמת גן או הרצליה בלי להשוות למחיר בלב לבו של אזור הביקוש.
הירידה הזו במחיר הקרקע לא ייחודית לתל אביב. רשות מקרקעי ישראל והלמ"ס הציגו לפני כשבועיים לראשונה מדד חדש שבוחן את השינוי במחירי הקרקעות. על פי הפרסום, בשנת 2023 מדד מחירי הקרקעות לבנייה רוויה צנח ב־32.7%, בשנת 2024 נרשם תיקון משום שהמדד הזה עלה ב־15.7%, ובכל מקרה המחירים עוד רחוקים ממחירי השיא שנרשמו בשנים 2021 ו־2022.
הירידה הזו היא פיצוי מתבקש לעלייה החדה בריבית הפריים, שהובילה להתייקרות של עלויות המימון של היזמים, ועלויות המשכנתא של רוכשי הדירות. המכרז שנסגר בשדה דב הוא הראשון במתחם מאז החל גל עליות הריבית, ולכן זו תגובה ראשונה לשינוי היסודי בכללי המשחק.
השחקנים הגדולים הימרו על מחיר נמוך
אירוע דרמטי נוסף שהשפיע על המכרזים הוא קריסתה של קבוצת חנן מור ומכירת המגרש שלה בשדה דב לחברת י.ח דמרי. בחודש יולי 2021 קבוצת חנן מור הימרה על כל הקופה, כאשר רכשה ב־1.5 מיליארד שקל מגרש לבניית 458 דירות - כלומר כ־3.2 מיליון שקל קרקע ליחידת דיור. אלא שהחברה לא התכוננה לתסריט שהתממש שנה אחר כך - עלייה חדה בריבית.
2 צפייה בגלריה
מימין: מנכ"ל קבוצת אלקטרה איתמר דויטשר; יו"ר חברת פרשקובסקי יוסי פרשקובסקי; מבעלי השליטה בישראל־קנדה אסי טוכמאייר. תג המחיר שהזוכים העניקו למגרשים משקף ירידת מחירים
(צילומים: טל גבעוני, אוראל כהן, רפי דלויה)
בעקבות זאת היא נאלצה לשלם לבנקים המלווים 226 מיליון שקל עלות הריבית בתוך שנתיים. המגרש הזה נמכר לדמרי ביולי 2024 בתמורה ל־1.1 מיליארד שקל, כולל עלויות פיתוח. אפשר להעריך כי החשש מהסתבכות כמו זו של חנן מור ותג המחיר החדש שקבע דמרי השפיעו גם הם על הצעות המחיר שהוגשו.
מי שעד עתה הכתיבו את מחירי הדירות שהולכות ונבנות ברובע החדש הן ארבע החברות שזכו ביולי 2021 במכרזים הראשונים לבניית 1,574 ושילמו מחירי עתק של כ־2.8 מיליון שקל בממוצע לקרקע ליחידת דיור ובסך הכל כ־4.5 מיליארד שקל. ישראל קנדה היתה הראשונה שהחלה למכור דירות, ועל פי דיווחיה לבורסה הן נמכרו במחיר של 80-77 אלף שקל למ"ר או כ־7 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. אלא שכעת יתחרו בה עוד שש חברות יזמיות שינסו למכור 2,600 דירות, ובתוך כמה שבועות צפוי להיסגר מכרז נוסף לבניית עוד כ־2,000 דירות בשדה דב. עם כמות כזו של היצע דירות למכירה, וכשריבית הפריים 6%, יהיה להן קשה מאוד לשמור על רמת המחירים שהציגה ישראל קנדה.
בגלל הריבית הגבוהה שמשפיעה מאוד על עלויות המימון, פרק הזמן שיחלוף עד שהיזמים יצליחו להוציא היתר בנייה קריטי. ככל שיחלוף הזמן, כך העלויות שלהן יתייקרו והיכולת שלהן להתגמש במחיר הדירות תצטמק.
על שבעת המגרשים במכרזים שנסגרו בשבוע שעבר התמודדו 29 חברות, כמות שמעידה כי שחקנים רבים מאמינים שאפשר למכור את אלפי הדירות ברווח. השאלה שהעסיקה את כולם היא באיזה מחיר אפשר למכור כל כך הרבה דירות. המנצחת הבולטת היא גינדי החזקות שזכתה בשני מתחמים לבניית 708 דירות בסך הכל. לצדה זכו שותפות של אלקטרה ודן נדל"ן, האחים חג'ג', לוזון רונסון של עמוס לוזון, האחים ישראל ושותפות של תומר קוקו ויצחק אבו חצירה.
אומנם תג המחיר שהזוכים העניקו למגרשים משקף ירידת מחירים, אבל השחקניות הגדולות שהגישו הצעות הימרו על מחיר נמוך עוד יותר. בין החברות שהתמודדו במכרז נמצאות דמרי, אפריקה מגורים, מליסרון, אביב וקבוצת מבנה. ההצעות שלהן נעו בטווח שבין 1.5 מיליון שקל קרקע ליחידת דיור ל־1.7 מיליון שקל. כולן שחקניות מנוסות וחזקות שלא מצאו כדאיות כלכלית בהצעות יקרות יותר.
ישראל קנדה הצליחה למכור במחירים גבוהים בזכות כמה משתנים, בראשם מנגנון שיווק משומן ומצוין, שהבטיח, בין היתר, לקונים דירה לצד מפורסמים כיוסי כהן לשעבר ראש המוסד, איל וולדמן ונועה קירל, וכמובן דירה מפוארת בבניין יוקרתי. שנית היא כאמור היתה הראשונה, והדירות שהיא מכרה היו במגדל, סגנון מגורים שהפך מבוקש במיוחד בתל אביב.
כל אחת מהזוכות הטריות מקבלת מגרש לבניית מגדל של 45-20 קומות, וכן כמה בניינים בבנייה נמוכה שבהם עד תשע קומות. הדירות שבקומות הגבוהות במגדלים אולי יהיו אטרקטיביות לבעלי הממון, השאלה היא כמה עוד לקוחות פוטנציאליים כאלה יש בשוק. קשה להאמין כי הן יצליחו למכור במחירי המגדלים דירות בבניינים הנמוכים, כאשר על פי madlan בשכונה הסמוכה נופי ים נמכרות דירות בכ־63 אלף שקל למ"ר.
גם המיקום של המגרשים הוא משתנה חשוב. המגרשים של ישראל קנדה קרובים מאוד לנמל תל אביב, וזה יתרון חשוב, אך רחוקים מעט מהים. המתחם החדש מעט יותר צפוני, ולכן קצת יותר רחוק מהעיר הוותיקה ומהנמל. אך מצד שני יש בקרב הזוכות כאלה שיבנו על מגרשים בקו השני לים ולפארק החופי שצפוי לקום. אלקטרה ולוזון זכו במגרשים ששוכנים בצמוד להמשך רחוב אבן גבירול מצדו המערבי. המגרש המזרחי ביותר שוכן קרוב לרחוב לוי אשכול ובו זכתה חברת האחים ישראל.
לזהירות שאותה נקטו היזמים אפשר למצוא ביטוי בכישלון של מכרז על מגרש ששוכן ממש על לוי אשכול ולא הוגשו לו כלל הצעות. הבעיה במגרש הזה היתה לא רק המיקום שלו, אלא גם העובדה שהרוכש נכנס לנעליים של רשות מקרקעי ישראל אך עם עוד שותפים בעל זכויות פרטיים. כדי לבנות יהיה עליו להגיע להסכמים עמם, עובדה שעלולה לדחות את תחילת הבנייה בשנים. מחיר המינימום שקבעה רשות מקרקעי ישראל להגשת הצעות למכרז הזה היה 417 מיליון שקל עבור זכויות לבניית כ־270 דירות, שהם כ־1.5 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור. אף שהרף הזה נמוך יחסית לתוצאות המכרז, בגלל בעייתיות המגרש, והחשש מעלויות המימון הכבדות, אף יזם לא הגיש לו הצעה.
במקביל חברת פרשקובסקי הציבורית זכתה בשני מתחמים לבניית 964 דירות להשכרה בסך הכל. מחצית מהדירות יושכרו במחיר מפוקח הנמוך הנמוך ממחיר השוק. גם בתחום הזה נרשמה ירידה של 32% בממוצע במחיר המגרשים. מחיר הזכייה של החברה על שני המגרשים הוא 541 מיליון שקל, יחד עם עלויות הפיתוח היא תשלם 673 מיליון שקל. כלומר כ־700 אלף שקל קרקע ליחידת דיור בלבד.
מי שעלולה להיפגע מכך היא שיכון ובינוי שרכשה בשנים 2022-2021 שני מגרשים בשדה דב לבניית 835 דירות להשכרה בסך הכל, ושילמה עבור שניהם 1.9 מיליארד שקל, כ־2.3 מיליון שקל לדירה. לאחר שכבר הפחיתה בדו"חותיה את שווי הנכסים האלה, ייתכן שתצטרך להפחית אותו עוד יותר ולרשום הפסד מירידת ערך. במכרז לדיור מוגן שגם הוא על מגרש במתחם שדה דב נרשמה הפתעה, כאשר הצעתה של פאלאס דיור מוגן של קבוצת עזריאלי, 550 מיליון שקל ל־350 יחידות, היתה הגבוהה ביותר. ואף בניגוד לכל המכרזים האחרים, גבוהה ב־30% מהערכת השווי של שמאי רשות מקרקעי ישראל.
ואולי צודק מנהל רמ"י ינקי קוינט שאמר לאחר סגירת המכרזים כי הם "מהווים גיים צ'יינג'ר לשוק הדיור בתל אביב", כי הגדלת ההיצע והשיווקים הרבים הביאו לירידת מחירי הקרקעות. נקווה ששינוי המגמה יתגלגל גם לרוכשי הדירות.
