הפרדוקס הירושלמי: דירה מיד שנייה יקרה יותר מדירה חדשה
הפרדוקס הירושלמי: דירה מיד שנייה יקרה יותר מדירה חדשה
השוואה של מחירי הדירות חדשות ודירות יד שנייה בירושלים מצביעה על כך שממוצע המחירים בשוק יד השנייה בעיר גבר על הדירות החדשות. הסיבה נעוצה בעיקר בהשבחה של דירות הנכללות בתוכניות התחדשות עירונית ובהיקף מכירות משמעותי של דירות חדשות בשכונות שנחשבות לזולות יותר
ממוצע מחירי הדירות מיד שנייה בירושלים עבר ברבעון השלישי 2024 את מחירי הדירות החדשות, כך עולה מפילוח נתוני העסקאות שבוצע על ידי מדלן לעסקאות בדירות ארבעה חדרים בעיר. מדובר במגמה שנצפתה במהלך הרבעון אך ורק בעיר ירושלים, שבה כאמור ניתן לראות כי פערי המחירים בין דירות חדשות ליד שנייה הצטמצמו ומחירי הדירות מיד שנייה היו גברו עליהם.
מהנתונים עולה, כי בירושלים בוצעו ברבעון זה כ־1,440 עסקאות בדירות ארבעה חדרים, מהן 763 עסקאות לרכישת דירה חדשה מקבלן ו־677 עסקאות בדירות מיד שנייה. המחיר הממוצע למ"ר בדירה חדשה עמד על 31 אלף שקל בעוד מחיר מ"ר בדירה מיד שנייה עמד על 36 אלף שקל, הפרש של כ־15%.
באופן טבעי, כאשר מסכמים את נתוני כלל העסקאות שנעשו בעיר מסוימת, ברירת המחדל היא שמחירי הדירות החדשות יהיו גבוהים יותר, אך לצד זאת קיימת ההבנה כי ישנם הבדלי מחירים משמעותיים בין השכונות, ולכן יש משמעות להיקף העסקאות בשכונות שנמצאות בקצה רמות המחירים (זולות מאוד או יקרות מאוד), כמו גם לפרויקטים גדולים ולפיזור של העסקאות בעיר. לדוגמה, פרויקט של דירות חדשות בשכונה שהמחירים בה נמוכים יכול להטות את הממוצע.
במקרה של ירושלים, בפילוח העסקאות לפי שכונות ניתן לראות כי אחת ההשפעות הבולטות על מחירי הדירות החדשות ברבעון השלישי נובעת מהיקף גבוה של מכירת דירות בשכונת גבעת המטוס. מדובר בשכונה חדשה בדרום העיר בין הר חומה וגילה לתלפיות שנמצאת בבנייה והמחירים בה נמוכים. בשכונה זו נמכרו ברבעון השלישי כ־400 דירות חדשות במחיר ממוצע של 18.5 אלף שקל למ"ר. לשם השוואה, בשכונת ארנונה (תלפיות) המחיר למ"ר בדירה חדשה הוא כפול.
המחירים הגבוהים ביותר בדירות יד שנייה נרשמו בשכונות קריית שמואל, מאה שערים, מקור ברוך וצפון תלפיות. בשכונות אלה מחירי הדירות נעו בין 62 ל־78 אלף שקל למ"ר בממוצע. אולם באזורים הללו בוצעו מעט עסקאות כך שהן פחות משפיעות על הממוצע.
לעומת זאת, בשכונות כמו גילה, פסגת זאב, קרית יובל, קטמונים והר חומה היו היקפים משמעותיים של עסקאות במחירים שנעים בין 27 ל־41 אלף שקל למ"ר ולכן השפעתן רחבה יותר.
בחלק מהשכונות קיימים הפרשים משמעותיים בין מחירי דירות חדשות לדירות יד שנייה בתוך השכונה, אולם בשכונות גילה ופסגת זאב מחירי דירות ארבעה חדרים כמעט זהים ונעים סביב 30–27 אלף שקל למ"ר.
לדברי השמאי הירושלמי קובי ביר, אחת הסיבות העיקריות לצמצום הפערים בין מחירי דירות יד שנייה לדירות חדשות בחלק מהשכונות היא פוטנציאל ההשבחה הגלום בתוכניות להתחדשות עירונית באותו האזור. בירושלים יש כיום פריחה של התחדשות עירונית. לפי דו"ח הרשות להתחדשות עירונית לסיכום שנת 2023, במחוז ירושלים מתקבצות כיום כ־25% מהתוכניות הפינוי־בינוי הנמצאות בהליכי תכנון בישראל, ובעיר ירושלים אושרו במהלך 2023 37 תוכניות המוסיפות לעיר למעלה מ־5,000 יחידות דיור, יותר מכל עיר אחרת.
"כשקונים דירה שיש לה פוטנציאל להתחדשות עירונית, הרוכשים לא משלמים על הדירה שהם קנו אלא משלמים על הפוטנציאל", אומר ביר. "כאשר הרוכשים מגיעים לרכוש דירת ארבעה חדרים בפרויקט שיש לו פוטנציאל להתחדשות הם עושים זאת מתוך ציפייה לקבל בסוף התהליך דירה של חמישה חדרים, שכן בפרויקטים להתחדשות עירונית בעלי הדירות מקבלים תוספת חדר. אני מכיר לא מעט קונים שאמרו לי שזו הסיבה שהם קנו".
לדברי מנכ"ל מדלן טל קופל, "העיוות שניתן לראות כעת בממוצע המחירים בירושלים הוא רק דוגמה אחת לכך שממוצע מחירים בערים הוא נתון כללי מדי ורגיש מאוד לשאלות של תמהיל. בירושלים, למשל, אנחנו מדברים על שטח עצום שמחולק לשלל שכונות לא הומוגניות, והממוצע לא בהכרח משקף מגמת מחירים בעיר כולה אלא יותר את תמהיל הדירות שנמכרו בתקופה ספציפית. כדי להבין אם יש באמת עליות או ירידות מחירים בתקופה מסוימת – ואיפה הן נמצאות – חייבים לרדת לרמת השכונה, אחרת המספרים עשויים להתרחק מהמציאות בשטח".
