לא רק טברנות: מדריך למשקיע ביוון
לא רק טברנות: מדריך למשקיע ביוון
לאחר משבר פוליטי וכלכלי קשה שנמשך למעלה מ-10 שנים, הפכה יוון המתאוששת ליעד תיירותי אך גם עסקי מוביל לאנשי העסקים ובעלי ההון הישראליים. למה דווקא יוון, איפה קונים וכיצד להשקיע נכון - אספנו לכם את הדברים החשובים שצריך לדעת לפני שמשקיעים ביוון
לאורך השנים יוון הייתה ועודנה יעד תיירותי מוביל למאות אלפי ישראלים מדי שנה. אין מחלוקת שאנחנו הישראלים מרגישים "בבית" ביוון - הנוף הים תיכוני, המנטליות הדומה, הטיסה הקצרה, האוכל המוכר והטעים כל כך, המחירים הזולים, המוזיקה הנפלאה ועוד - כולם נתנו לנו תחושת נוחות נהדרת כתיירים.
הישראלי המצוי המתייר ביוון, לאחר שהוא מגלה שבמחיר דירה ממוצעת בפרברי תל-אביב הוא יכול לרכוש 5 דירות באתונה או 3 בתים קטנים על המים בחלק מהאיים, שואל את עצמו (ובצדק): "למה שלא אשלב חופשה עם עסקה נדל"נית?". המשבר הכלכלי הארוך שעבר על יוון ולאחריו משבר הקורונה יצרו בה מגוון הזדמנויות כלכליות מצוינות המתאימות כמעט לכל כיס: מדירה באתונה ב-150 אלף אירו ועד לבית במיקונוס ב-10 מיליון אירו – יש כאן הכל מהכל. גם מבחינת תזמון אנו נמצאים בזמן נכון להשקעות ביוון - ההיצע גדול והמחירים עדיין זולים יחסית. אלו הדברים החשובים שצריך לדעת לפני שמשקיעים ביוון.
מה קונים ביוון – ואיפה?
התשובה לשאלה זאת מורכבת, ויש לחלקה בין השקעות עסקיות להשקעות לשימוש פרטי. בכל הקשור להשקעות עסקיות, חשוב לזכור שכלכלת יוון מתבססת בעיקרה על תיירות - 30 מיליון התיירים שנוהגים לפקוד אותה מדי שנה הם העוגן העיקרי של היוונים. אשר על כן, שוק הנדל"ן העיקרי מוטה תיירות ובעיקר מלונות ודירות להשכרה בשיטת Airbnb.
שוק מתפתח ומתחדש זה מייצר הזדמנויות עסקיות מעניינות - הן לחברות מלונאיות והן לחברות נדל"ן אשר רוכשות, משפצות או מקימות בתי מלון ומשכירות אותם בתשואה נאה לחברות תפעול מלונאיות. רוב המלונות בערים כוללים כמה עשרות חדרים (בדרך כלל בין 30 ל-100 חדרים), ושוק המלונות הוא אכן שוק מבוסס ומצליח. קיים היצע גדול של מלונות לרכישה וקרקעות להקמת מלונות חדשים בכל רחבי יוון, כולל בכ-200 האיים המיושבים בה.
כדי ללמד על היקף התופעה, נציין כי ב-3 השנים האחרונות טיפל משרדנו באתונה בכ-30 עסקאות רכישה ושיפוץ של בתי מלון באתונה, לוטרקי וסלוניקי. בדרך, כמובן שבדקנו עשרות עסקאות נוספות שלא הבשילו מסיבות שונות, שחלקן יפורט בהמשך.
וכמה זה עולה? באחרונה השלמנו באתונה עסקה לרכישת 4 בתי מלון במרכז העיר ברמת 4 כוכבים בהיקף כולל של כ-300 חדרים, אשר מחירה (כולל שיפוץ של אחד המלונות) עמד על כ-18 מיליון אירו. זהו ללא ספק מחיר זול בהשוואה לבירות אירופאיות מערביות.
סוג נוסף של השקעות בנדל"ן הינו במגזר הנכסים המניבים - בעיקר באתונה וסלוניקי. בשל העובדה שבאתונה אסור לבנות מבנים מעל גובה האקרופוליס (150 מטר מעל פני הים), רוב בנייני המשרדים שניתן להקים או לרכוש (למעט נכסים מניבים גדולים הבנויים לרוחב ולא לגובה) מתפרשים על לא יותר מ-5,000 מ"ר, ומשתמע מכך שמדובר בעסקאות של 10-1 מיליון אירו. גם בסלוניקי מדובר על מבנים בסדר בגודל דומה.
חשוב לזכור שכלכלת יוון מתבססת בעיקרה על תיירות - 30 מיליון התיירים שנוהגים לפקוד אותה מדי שנה הם העוגן העיקרי של היוונים
גם בשוק המגורים אין בנמצא שטחים פנויים בתוך הערים שניתן להקים בהם שכונות מגורים חדשות בהיקף של מאות דירות - כפי שהחברות היזמיות הישראליות המובילות רגילות לבצע. על כן, בשוק ההשקעה למגורים מדובר בדרך כלל בעסקאות של עשרות דירות בודדות בבנייה חדשה, או בהסבה של בנייני משרדים למגורים.
לצד ההשקעות העסקיות, אנו רואים ביוון מגמה הולכת וגדלה של ישראלים, אזרחים פרטיים, הרוכשים או מקימים וילות לנופש או למגורים באיים השונים, בפלופונס, באתיקה ובהרבה אזורים אחרים, בעיקרם סמוכים לים.
יוון היא מדינה גדולה בשטח (132 אלף קמ"ר לעומת כ-22 אלף קמ"ר בישראל) יחסית לגודל האוכלוסיה (בסך הכל כ-10 מיליון תושבים, מתוכם כ-4 מיליון באתונה וסביבתה). ההיצע הוא כמעט "אינסופי" מבחינת האפשרויות, וכל רוכש פוטנציאלי צריך תחילה לבדוק במגבלת התקציב מה בדיוק סדרי העדיפויות שלו בבחירת המיקום והנכס. עליו לשקול בין היתר את השיקולים הבאים: מרחק משדה התעופה, תדירות התעבורה הימית (כאשר מדובר באי שאין בו שדה תעופה), מרחב עירוני (אתונה, סלוניקי) או אי גדול (רודוס, כרתים, קורפו), או אי מבודד או אולי אי "קלאברי" (כמו מיקונוס, פארוס, סנטורינו) וכו'.
איך קונים ביוון וממה להיזהר?
מפאת קוצר היריעה, בתשובה לשאלה זו נתמקד במספר עקרונות שחשוב לקחת בחשבון בעת גיבוש ההחלטה לרכוש נכס כלשהו ביוון.
לא תופתעו לשמוע כי המנטליות הישראלית, לפיה "הכל כאן עכשיו" – שונה בתכלית מהמנטליות היוונית. היוונים אינם מאמינים בעסקאות מהירות - הם רוצים לפגוש ולהכיר את הרוכש הפוטנציאלי (אם אפשר על בקבוק של אוזו) ונרתעים מלחצי הזמן המאפיינים את ישראל ואת הישראלים. נוכחנו לראות כי אגרסיביות, ובוודאי ארוגנטיות, יכולה לחסל עסקאות רבות.
בנוסף, יוון היא מדינה שבה מרבית הנכסים נמצאים בבעלות משפחתית העוברות מדור לדור. לכן, במקרים רבים, נתמודד עם מוכרים שאינם מנוסים בביצוע עסקאות נדל"ן, אינם יודעים לתמחר את הנכסים וגם אינם מחזיקים בכל הניירת הדרושה לצורך ביצוע העסקות. עובדות אלה, ביחד עם העובדה שקיימת ביוון בירוקרטיה מדינתית ועירונית מורכבת - גורמות ביחד לכך שעל המשקיע ביוון לגלות סבלנות רבה בכל הקשור למשך הזמן הדרוש לביצוע העסקה, כמו גם לגלות עירנות רבה בעת בחינת הנכס הנרכש.
מעבר לבדיקה משפטית מדוקדקת, כאשר מדובר בנכס בנוי יש לבדוק היטב גם את התאמת הבנייה להיתר הבנייה ולזכויות הבנייה. בנוסף, מומלץ לבצע בדיקה טכנית של מהנדס לגבי זכויות הבנייה בקרקע. מניסיוננו, בעסקת נכס "נקי" מדובר בהליך בדיקה ורכישה של כ-6 חודשים, כאשר תהליך התכנון וההיתרים לנכס חדש עשוי לקחת 18-12 חודשים נוספים.
כדוגמה אחת מני רבות למורכבות ביצוע עסקה ביוון, נספר על עסקה שביצענו לאחרונה עבור קבוצת משקיעים ישראלית באי לפקדה. לאחר כ-6 חודשי בדיקות, משא ומתן וחתימה על חוזה נוטריוני מקדמי, הגענו ליום חתימת ההסכם הסופי. מאחר שהעברה בנקאית מחשבון לחשבון לוקחת כ-3 ימי עסקים, נאלצנו לנסוע אל הנוטריון בלפקדה עם 7 שיקים בנקאיים של מליוני אירו, המיועדים לכל אחד מיחידי המוכרים, וכנגד חתימת ההסכם הסופי נמסר לכל מוכר השיק הבנקאי המתאים לחלקו - הליך שנשמע הזוי בשנת 2022.
כמו כן, יש לקחת בחשבון שביוון אין לחתימה על "הסכמים פרטיים" בין מוכר לרוכש משמעות משפטית אמיתית מבחינה קניינית, וישראלים לא מעטים הפסידו כספים שנתנו למוכר ב"עסקת מפית" כזאת או אחרת. רק הסכם שנחתם בפני נוטריון הינו בעל משמעות קניינית. בדרך כלל, רצוי לחתום עם המוכר תחילה על הסכם נוטריוני מקדמי כנגד הפקדה בנאמנות של סכום מסוים (10% בדרך כלל) כדי לשמור על הזכות לקנות את הנכס, לאחר מכן להשלים את כל הבדיקות המשפטיות והטכניות ואז לחתום על הסכם נוטריוני סופי, שבחתימתו משולמת יתרת התמורה ומועברות הזכויות.
לסיכום
יוון היא ארץ נכונה להשקעה עבור ישראלים\ אך יש לבצע בה את העסקאות בסבלנות ובזהירות. מאז שהקמנו באתונה שלוחה מקומית לפני 3 שנים (כחלק מפעילות בינלאומית ענפה במזרח אירופה ולאחרונה גם בפריז, מרוקו ומערב אפריקה), אנו מקדמים עשרות עסקאות של ישראלים המבקשים לרכוש נכסים במדינה המיוחדת המשלבת, ממש ליד הבית, הזדמנות עסקית לצד ים, טבע, היסטוריה, אוכל ומוסיקה שכולנו אוהבים.
עו"ד רון בר-ניר הוא שותף-מנהל של משרדי פירון בר-ניר, שלוחותיו האירופאיות של משרד מ. פירון ושות'
