18 שנה, 3 יזמים: המתחם המבוקש בצפון ת"א תקוע
18 שנה, 3 יזמים: המתחם המבוקש בצפון ת"א תקוע
מתחם דפנה בתל אביב נקלע למבוי סתום בהליך פינוי־בינוי שתחילתו ב־2006. הדיירים התנתקו חד־צדדית מהיזמיות נוה גד ותדהר בנימוק של תמורה לא הולמת, וכבר חתמו עם יזמית אחרת, אדם שוסטר. כעת צפוי מאבק משפטי ארוך
אחד האזורים המבוקשים ביותר בצפון הישן של תל אביב, מתחם דפנה, נקלע לאחרונה למבוי סתום בהליך פינוי־בינוי שנמשך לא פחות מ־18 שנה. ההתפתחות האחרונה שמעיבה על קידום הפרויקט היא מהלך של הדיירים להחלפת החברות היזמיות.
במתחם דפנה – שגבולותיו הם רחוב ארלוזורוב בצפון, דרך נמיר ממזרח, ודפנה והנרייטה סולד ממערב – קיימות היום 471 דירות ב־21 בניינים טוריים ("שיכוני רכבת") שנבנו בשנות ה־50 של המאה הקודמת. התוכנית מאפשרת להרוס את המבנים הישנים ולהקים 1,434 דירות בבנייה של מגדלים לצד בנייה מרקמית, כאשר לאורך ארלוזורוב ודרך נמיר קומות הקרקע יהיו בעלות חזית מסחרית.
המתחם מחולק ל־6 מתחמי משנה (הממוספרים מ־501 עד 506), והפרויקט שנקלע למבוי סתום נמצא במתחם 502. מתחם זה כולל 66 דירות קיימות בשלושה מבנים ברחוב דפנה 34,36,38, ובמקומן מתוכננות לקום 201 דירות חדשות.
החברות היזמיות במתחם זה הן נוה גד (חברה־בת של גב ים), שנכנסה לפרויקט מהיום הראשון ב־2006, וחברת תדהר, שהצטרפה ב־2019. הפרויקט מצוי כיום בשלב מתקדם שבו ניתן להוציא לו היתר בנייה, אלא לאחרונה הדיירים החליטו להתנתק משתי היזמיות בנימוק של תמורה לא הולמת, ולעבור ליזמית אחרת, חברת אדם שוסטר. כ־80% מהדיירים כבר חתמו על הסכם עימה. המהלך הזה של החלפת יזם, שכבר השקיע רבות בתהליך, הוא פתח למאבק משפטי שעשוי להיגרר שנים.
במונחים של התחדשות עירונית, זהו אחד המתחמים הוותיקים בישראל שבהם החלו לקדם תוכנית פינוי־בינוי, וכנראה הבוסריות של התחום בעת שבה החלו לקדם את הפרויקט הובילה לטעויות שהתוצאה שלהן היא המבוי הסתום שהוא נמצא בו היום.
הסכסוך בין הדיירים לנוה גד ותדהר החל בין היתר על רקע תביעה נגד דיירת סרבנית שהחלה להתגבש ב־2021. לטענתם, במסגרת התביעה נגד אותה דיירת הם החלו להיחשף לסעיפים נוספים בהסכמים מול נוה גד ותדהר, ובהם סעיף התמורות לדיירים. לטענתם, הסעיף הזה קבע שיש להשוות את התמורות לדיירים לאלה שמספקים היזמים במתחמים השכנים. במקביל החלו הדיירים לעקוב אחר הנעשה במתחם סמוך, שגם בו פועלות נוה גד ותדהר, אלא שביוזמה של אחד הדיירים שם התקיים מכרז יזמים, ובו נבחרה חברת אדם שוסטר. התמורות שאדם שוסטר הסכימה לתת לבעלי הדירות היו גדולות בהרבה מאלה שנתנו נוה גד ותדהר: דירות בשטח של כ־160 מ"ר, בעוד שאצל נוה גד התמורה הייתה דירות של 120 מ"ר, עם תכנון שלטענת הדיירים הוא בעייתי, וכולל 51 דירות שפונות לדרך נמיר על קו אפס. עוד טוענים הדיירים כי ההסכמים עם נוה גד ותדהר אינם עולים בקנה אחד עם ההסכמים המקובלים כיום, וכי החתימה עליהם לוותה באיומים על בעלי הדירות.
על רקע כל אלה החליטו הדיירים לבטל את התביעה נגד הדיירת הסרבנית, ולצאת לדרך חדשה עם חברת אדם שוסטר. דבר נוסף: הדיירת הסרבנית נפטרה, והשאירה צוואה המורה שלא לחתום עם נוה גד. לפי הדיירים, צוואה זו אינה מאפשרת לנוה גד ותדהר להתקדם בפרויקט, ולכן מדובר בכל מקרה במבוי סתום עבור שתי החברות הללו.
הדיירים טוענים כי אבד להם האמון בנוה גד ובתדהר, והם אינם רואים אפשרות להמשיך עימן. בעקבות זאת הם חתמו עם משרד עורכי דין חדש, נשיץ ברנדס, במקום משרד עו"ד יהב, שליווה אותם עד כה, ולאחר שהבינו כי ההסכם עם נוה גד ותדהר אינו בתוקף לאור הזמן הרב שחלף, החליטו לחתום עם היזמית אדם שוסטר.
נוה גד הייתה אחת החברות הראשונות לפעול במתחם, ובתחילת הדרך החלה להחתים דיירים בחמישה מתחמים שונים, אך כיום היא מחזיקה בשני מתחמים בלבד (מלבד מתחם המריבה). המתחמים הנוספים הם של אאורה, צמח המרמן ואזורים. המתחם המתקדם ביותר כיום הוא מתחם סמוך של נוה גד ותדהר, שהבנייה בו צפויה להתחיל בעוד כחודש.
גורם המעורה בפרטים אומר כי מתחם 502 היה יכול להיות כבר בבנייה מתקדמת, ולכן החלטת בעלי הדירות לעצור את הפרויקט כעת אינה ברורה. כמו כן בשלב זה ההערכות הן כי נוה גד ותדהר לא יוותרו על הפרויקט, או לפחות ידרשו עבורו פיצוי כספי משמעותי. החברות כבר הגישו בקשה לבית המשפט המחוזי למנות בורר שיקבע אם היתה הפרה של ההסכם בין הצדדים. אם הבורר יקבע כי השתיים הפרו את ההסכמים, זה עשוי לסלול לדיירים את הדרך עם אדם שוסטר, אך סביר להניח כי הנושא יגיע גם לפתחו של בית המשפט – והליך משפטי כזה, כולל פנייה לערכאות נוספות, עשוי גם לעכב את הפרויקט זמן רב.
יש לציין כי במענה לדרישות הדיירים להגדלת שטח הדירות, הציעו נוה גד ותדהר מנגנון לתמורה כספית שיתבסס על כך שהן יסתפקו ברווח יזמי של 18% ויתרת הרווח תועבר לדיירים. עם זאת, במסמך הבקשה לבוררות הגדירו אותן בעלי הדירות כ"הצעות מניפולטיביות הרחוקות עד מאוד מהשוואת תמורות".
מגב ים ותדהר נמסר בתגובה: "במתחם המדובר יש לנוה גד ולתדהר הסכמים עם בעלי הזכויות. כפי שקורה לעתים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מחלוקות מועברות ליישוב בפני בורר, בהתאם להוראות ההסכמים. כך גם במקרה הנדון, שבו פנו היזמים למינוי בורר לפתרון המחלוקת, כפי שקובע ההסכם עליו חתומים הצדדים. החברות ימשיכו לכבד את ההסכמים, ולפעול לפיהם, ויפעלו להקים עבור בעלי הזכויות את הדירות בסטנדרטים הגבוהים ביותר".
