בלעדירמ"י ומשרדי השיכון והאוצר נגד מדיניות הממשלה: לעצור תוכניות דיור להשכרה
בלעדי
רמ"י ומשרדי השיכון והאוצר נגד מדיניות הממשלה: לעצור תוכניות דיור להשכרה
מנהל רשות מקרקעי ישראל ומנכ"ל משרד השיכון טוענים כי הדרישה מהיזמים להפריש כ־30% מהדירות לצורך השכרה מובילה לכישלון של מכרזים. מינהל התכנון: "זו המדיניות הממשלתית. אם תיקבע מדיניות שונה, מוסדות התכנון יפעלו בהתאם"
"קביעת ייעוד השכרה בתוכניות בנייה אולי תציג נתוני תכנון נאים על הנייר, אך לא תסייע בהגדלת היצע הדיור להשכרה בפועל". כך טוענים מנהל רשות מקרקעי ישראל ינקי קוינט, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן וסגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר מתן יגל במכתב ששלחו למנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח. בכך הם יוצאים נגד החלטת הממשלה מ־2023 שלפיה ועדות התכנון רשאיות לדרוש מהיזמים להקצות דירות להשכרה.
המכתב נשלח בסוף דצמבר לקראת דיון של הוועדה המחוזית תל אביב שעסק לראשונה במסמך מדיניות הדיור להשכרה במחוז. לנושא יש כמובן השלכות על היצע הדיור המוזל באזורי הביקוש, אך יש לו גם משמעות אדירה עבור יזמים, שכיום נאלצים להפריש, כתנאי לקידום תוכנית, כ־30% מכמות הדירות שהם בונים בכל פרויקט לטובת השכרה ארוכת טווח.
לדבריהם של קוינט, מורגנשטרן ויגל, "קביעת ייעוד השכרה בתוכניות אולי תציג נתוני תכנון נאים על הנייר, אך בוודאי שאלה לא יסייעו בהגדלת היצע הדיור להשכרה בפועל". הם למעשה דורשים ממינהל התכנון לשנות את הדרישה להקצות דיור להשכרה בכל תוכנית שמקודמת כיום.
במכתב תגובה אליהם ענה אלמליח: "מוסדות התכנון פועלים בהתאם למדיניות הממשלתית הנוכחית, בהתאם לחוק ולהנחיות. לטעמנו, קידום שכירות מוסדית הכרחי לטובת יצירת מגוון פתרונות דיור. ככל שעבודת הצוות הבין־משרדי לבחינת אסטרטגיית שוק הדיור תקבע מדיניות שונה, מוסדות התכנון יפעלו בהתאם".
המצגת שהוצגה בישיבת הוועדה המחוזית מציינת את מגוון תועלות הדיור להשכרה ארוכת טווח, בהן משיכת קבוצות אוכלוסייה מגוונות שהמחירים הגבוהים במחוז אינם מאפשרים להן לרכוש דירה באזורי הביקוש, הזדמנות למשיכת בעלי מקצועות במחסור, אבטחת איכות בנייה ושמירה על רמת תחזוקה גבוהה במבנים שנובעת מבעלות ארוכת שנים של היזם, נוחות לשוכר, נקודת כניסה להזדמנויות תעסוקה ואספקת מלאי דיור לעיתות חירום.
2 צפייה בגלריה
מנהל רמ"י ינקי קוינט (מימין) ומנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח. לדברי קוינט, התוכניות הקיימות לא מסייעות להגדלת ההיצע
(צילומים: יואב דודקביץ, מארק ניימן לע"מ)
עם זאת, עד היום רק בשלוש ערים במחוז תל אביב יש מדיניות ברורה בנושא. בתל אביב נדרשים היזמים להפריש 10% עד 15% לדיור להשכרה, וכשמדובר בקרקע עירונית – 50%. ברמת השרון ההקצאה היא 50%-30%, ובמקרים של התחדשות עירונית רק 15%. בחולון ההנחיה היא להקצות 20% ועד 50% במוקדים על ציר הרכבת הקלה. בהרצליה, בת ים, חולון וגבעתיים יש מסמכי מדיניות בהכנה.
על פי מינהל התכנון, ב־2024 היו במחוז תל אביב 1,219 דירות בשכירות במחיר שוק (בעלות אחודה), ו־280 דירות בדיור בהישג יד בהנחה של 20% ממחיר השוק (דב"י). היעד ל־2025 הוא 1,153 דירות בשכירות ו־690 בדיור בהישג יד.
הקצאת דירות להשכרה בפרויקטים חדשים מעוגנת בהחלטת ממשלה מ־2023. על פי ההחלטה, "מוסד תכנון שהוא ועדה מחוזית או ועדה מקומית עצמאית מיוחדת שבמרחב התכנון שבתחומה אושרה תוכנית כוללנית יהא רשאי לקבוע בתוכנית כי מגרש או חלק ממגרש ישמש להשכרה למגורים רק לפי הוראות התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה (נכנסה לתוקף ב־2014)". מוסדות התכנון יוכלו להרחיב את הדרישה לבנייה להשכרה אם חלים תנאים מסוימים. לפי קביעת המשנה ליועצת המשפטית לממשלה מדצמבר 2024, לדיור בר־השגה ודיור בבעלות אחודה לצמיתות יכולות להיות תועלות ציבוריות שבזכותן ניתן להגדיל את אחוזי הבנייה.
מכתבם של קוינט, מורגנשטרן ויגל מבהיר שיש בעיה כלכלית קשה ביישום תוכניות הבנייה להשכרה. "פרויקטים להשכרה נושאים עמם תשואה נמוכה יותר באופן משמעותי ליזמים בהשוואה למכרזי שוק חופשי, דבר שמפחית במידה ניכרת את שווי הקרקע, את הכדאיות הכלכלית למימושה ובמקרים רבים מוביל לכישלון מכרזים", נכתב. הם מוסיפים כי בחודשים האחרונים נכשלו מכרזים רבים של רמ"י לדיור להשכרה ארוכת טווח – באשקלון (300 דירות), בקריית גת (250 דירות), בבני עי"ש (300 דירות), בבאר שבע (כ־300 דירות) ואפילו בהרצליה (380 דירות).
לדבריהם, "בעוד מדיניות תכנונית המעוגנת בהוראות תוכנית אינה גמישה, הרי שמדיניות שיווק הינה דינמית וחייבת להתאים את עצמה לתנאי השוק המשתנים... הישענות על מנגנוני תכנון בעייתית ביותר, אינה צפויה לתת את המענה הנדרש לקידום התחום, ולעתים תביא לסיכול הגדלת היצע יחידות הדיור הנדרש". הם דורשים לעצור את דיוני הוועדות במסמכי מדיניות מחוזיים עד להשלמת התוכנית האסטרטגית לדיור.
קוינט מתמקד בכישלון של מכרזי רמ"י, אך הבעיה קיימת גם בשוק הפרטי. בשבוע הבא אמורה הוועדה המחוזית ת"א לדון בהתנגדות של חברת צמח המרמן, הקשורה בעסקת קומבינציה עם בעלי קרקע בפרויקט מתחם יבנה ברמת השרון. לטענת החברה, המיוצגת על ידי עוה"ד סלאם חאמד ויובל גלאון ממשרד עמית פולק מטלון, "האינטרס הציבורי בהוצאתה לפועל של התוכנית עלול להיפגע אם האיזון בין אינטרס הפרט לאינטרס הציבורי לא יהיה מדויק".
אחת הדרישות המרכזיות העולות בהתנגדות היא לבטל את חובת ההקצאה של 30% דירות לדיור בהישג יד, שמתוכן 25% להשכרה במחיר מופחת, ולהמיר אותן בדירות רגילות. בבסיס הדרישה עולות הטענות כי הוועדה המחוזית התעלמה מהמלצת הוועדה המקומית להקצות את יחידות הדיור הציבורי בקרקע ציבורית ולא בחנה את השיקול התפקודי המצדיק את ריכוז יחידות הדב"י במבנים ייחודיים להשכרה, ובעיקר שהוועדה לא פעלה כמתחייב על פי החוק לבדוק אם הקצאת כמות כה גדולה של דירות אכן מאפשרת את ישימותה של התוכנית.
"אנחנו סוחבים עלינו אלונקות כבדות מאוד שהעמיסו עלינו במהלך השנים. כך, למשל, הרגולציה הקשורה לבנייה למגורים ומיסוי", אמר לכלכליסט חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן. "יש להוסיף לזה את הריבית הגבוהה ועלויות הקמת הפרויקטים שהתייקרו ב־25%. לזה יש לצרף מטלות ציבוריות שונות ומשונות. עכשיו רוצים להוסיף על כל השכבות האלה גם דיור בהישג יד. זו אכן מטרה ראויה שמקובלת גם במקומות אחרים בעולם, אבל בארה"ב הקפיטליסטית יצרו לצורך כך סביבה עסקית נפרדת שתומכת בדב"י וכוללת הקלה במסים. הגענו למצב של כדאיות מגבלתית והביטוי של זה הוא שפרויקטים לא מתממשים ויש ירידה בהתחלות הבנייה. לא ייתכן שדב"י יועמס על פרויקטים עסקיים רגילים. נכון היה לבנות דב"י על קרקע ציבורית, וצריך לתת לזה את כל הקלות המס שצריך".
עו"ד אורי אטינגר מתוכנית קרסו למחקר ופיתוח דיור חברתי בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב מתנגדת לעצירת המהלכים התכנוניים. "מלכתחילה התחום של דיור להשכרה ודיור בהישג יד לא הוסדר בצורה נכונה", אומרת אטינגר. "המדיניות נקבעה טלאי על טלאי, בלי ראייה מארגנת של התחום, בלי יעדים ברורים ובלי נכונות אמיתית ליצור דיור בהישג יד שיתאים לקהל היעד של מעמד בינוני־נמוך. החולשה הכי משמעותית היא התמריצים שנקבעו בלי מנגנוני גמישות. לכן, ברגע שהריבית עלתה – כל התחום נכנס לקיפאון. עכשיו נראה שבממשלה רוצים לסגת מהמהלך כולו בטענה שהוא לא עובד טוב ושמכרזים נכשלים. אבל זה לא עובד כי התשתית רעועה. הצורך בדיור בהישג יד לא פחת. החשיבות שלו רק עולה וצריך להמשיך לשלב אותו בתכנון הערים. ראוי שהמדינה תשקיע משאבים ביצירה של תשתית שתאפשר לכלים הללו להתממש".
