ראש העין כמקרה בוחן: מאות דירות מחיר למשתכן על המדף – והזוכים תקועים
תום תקופת האיסור על מכירת דירות מחיר למשתכן שחרר לשוק מאות יחידות בשכונת פסגות אפק, בזמן ששוק יד השנייה קפוא. התוצאה - ירידת מחירים של 20% בתוך שנתיים. "יש רוכשים שכבר קנו דירה במקום אחר והם חייבים למכור"
ב־2010 הציגו לציבור שר הבינוי והשיכון דאז, אריאל אטיאס, וראש עיריית ראש העין דאז, משה סיני, את מתחם המגורים המתוכנן בשכונת פסגות אפק בראש העין כמתחם "הגדול של אזור המרכז". באותה העת התגוררו בעיר כ־40 אלף תושבים. בשכונה שווקו בסך הכול כ־10,000 יחידות דיור, מחציתן במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. המכרזים הגדולים של תוכנית הדיור הממשלתית יצאו לדרך בין השנים 2014–2018, וכחלק מהמגבלות, על רוכשי הדירות המסובסדות חל איסור למכירתן במשך 5 שנים ממועד קבלת הדירה. הדירות הראשונות שוחררו למכירה באמצע 2023, והיתר בהדרגה עד היום. מאז, למעשה יותר משנה וחצי, בעלי הדירות מתקשים למכור והמחירים יורדים.
שכונת פסגות אפק מהווה מקרה בוחן מעניין למה קורה בשוק כשמאות דירות יוצאות למכירה באותה עת, כשמלכתחילה שוק דירות היד השנייה מצוי בקיפאון כבר תקופה ארוכה. לפי הנתונים של אתרי המכירות יד שתיים ומדלן, בשכונת פסגות אפק יש כיום כ־400 דירות שעומדות למכירה, 4–5 חדרים, וזאת בנוסף לדירות שנמכרות על ידי מתווכים. מדובר במספר גדול בכל קנה מידה שמתרחש מכמות גדולה של רוכשי מחיר למשתכן שביצעו את העסקה לטובת השקעה - כלומר, רכשו את דירתם הראשונה בשכונה, אך בחרו מסיבות שונות שלא להתגורר בה. לרוכשים אלה היתה כאמור מגבלה שלא אפשרה להם למכור את הדירה בתקופה של לפחות 5 שנים ממועד קבלת הדירה, ועבור חלקם, המועד הזה הגיע וכעת הם יכולים למכור את הדירות. אלא שכמוהם יש עוד מאות רוכשים, והדירות נותרות על המדף. מצבם של הזוכים עשוי להיות אף יותר בעייתי, אם חלקם ביקש לשפר דיור ורכש דירה על הנייר, מתוך הנחה שימכרו את שלהם במחיר מסוים. השיווקים של מחיר למשתכן נמשכו בשכונה גם לתוך השנים 2021–2023, כך שההיצע הדירות על המדף עוד עשוי לגדול.
ההיצע הגדול שהשתחרר אל השוק במהלך השנים האחרונות מבטא למעשה את התוכנית המקורית של משרד השיכון ב־15 השנים האחרונות, מאז החלו מחירי הדירות לטפס. כל שרי השיכון טיפלו כל אחד במשמרתו גם בצד הביקוש, בעיקר באמצעות הגדלת מס הרכישה שירחיק מעט את המשקיעים, וניסו לטפל גם בצד ההיצע, שלוקח שנים ארוכות לפתור. השיווקים שמשתחררים אל השוק כעת לאחר שנים של מחיר למשתכן, נסגרו בשלב שבו תנאי הריבית היו נוחים ואיש לא התרגש מכך שחלק מהזוכים רכשו את הדירות להשקעה. אלא שעליית הריבית יצרה כשל שוק אחר שאיש לא חשב עליו, והוא הקושי וחוסר הוודאות לרכוש דירה בתנאי ריבית גבוהים. בעוד היזמים למדו להתגבר על כך במבצעי 90/10 הידועים, המוכרים בשוק היד שנייה נותרו החוליה החלשה והם מתקשים למכור.
המחירים נתקעו במקום מאז סוף 2023
לפי ניתוח הנתונים של אתר מדלן המבוסס על עסקאות דירות חדשות ויד שנייה, ניתן לראות כי בספטמבר 2021 הגיעו המחירים בפסגות אפק לשפל יחסי, כשמחיר דירה ממוצע עמד על 1.59 מיליון שקל, ואז עד לסוף 2022 זינקו המחירים עד לשיא של כ־3 מיליון שקל לדירה. אלא שאז החלו המחירים לרדת וכיום מחיר דירה ממוצעת עומד על 2.5 מיליון שקל, ירידה של 14%. את האנומליה שבשכונה ניתן לראות כשמבדילים בין דירות חדשות לדירות מיד שנייה. הדירות החדשות רשמו מאז ספטמבר 2021 עליות מחירים כמעט רציפה מכ־1.5 מיליון שקל לכ־3.6 מיליון שקל בממוצע כעת. כשמדובר על דירות מיד שנייה, התוצאה שונה. החל מדצמבר 2022 רואים ירידת מחירים מתמשכת, מכ־3.1 מיליון שקל בממוצע ל־2.5 מיליון שקל בסוף 2023, ירידה של 19%. כיום המחיר נותר פחות או יותר דומה - 2.5–2.6 מיליון שקל. בתקופה זו, לשם המחשה, מחירי הדירות בכלל הארץ נותרו כמעט ללא שינוי. גם בהשוואה לשכונות אחרות שבהן היו שיווקים מסיביים לא רואים תופעה דומה - בכרמי גת, למשל, נרשמה ירידת מחירים מספטמבר 2022 ועד עתה של כ־9%.
אחת הזוכות במחיר למשתכן היא ק', שרכשה דירת 5 חדרים בפסגות ב־2016 והמשיכה להתגורר בצפון. "אנחנו רוצים מקום משלנו. אחרי 5 שנים יכולנו למכור את הדירה בהתאם לתנאי הרכישה של מחיר למשתכן, השכן שלי פרסם את דירתו למכירה ולא רציתי להפריע לו במכירה אז המתנתי, אבל אז ראיתי שעוד הרבה דירות מהשכונה פורסמו למכירה, ובאמצע 2023 פרסמתי את הדירה שלנו", היא מספרת, "מאז הפרסום קיבלתי פניות רק ממתווכים. הם מפרסמים במחיר התחלתי של 2.7 מיליון שקל ואפילו ב־2.9 מיליון שקל אבל בהמשך די מהר הם מבקשים להתפשר על מחירים נמוכים בהרבה, של 2.5 ואפילו 2.4 מיליון שקל. יש גם פניות מאנשים פרטיים אבל הם זיהו שיש כאן בעיה נקודתית ומנסים להוריד במחיר. הבעיה שיש כאן לא מעט רוכשים שכבר קנו דירה במקום אחר והם חייבים למכור את הדירה".
ע' רכש את דירתו לפני 8 שנים ב־1.25 מיליון שקל וגם הוא ממתין לקונה כבר מספר חודשים ומקבל מעט מאוד פניות, "לפני המלחמה דיברו על מחירים של 3.1–3.2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים, התחילה המלחמה ומחירי הדירות צנחו. אני לא יודע למה זה קורה דווקא כאן, בגדרה, ואפילו בלוד דירות כאלה נמכרות ב־3.1 מיליון שקל. פרסמתי ב־3 מיליון שקל ואני מחכה, בעיניי זה מחיר הזוי. אין מתעניינים, ואני מפרסם כבר חודשיים וחצי".
מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן אומר כי זו בדיוק התוצאה שהמשרד ייחל לה. "בשנים האחרונות שיווקנו מעל 100 אלף יחידות בשנה, וידענו שאנחנו אמורים לראות בשלב מסוים ירידת מחירים ובטח לא עליית מחירים. יש פער שמצטמצם ואנחנו נמצאים במקום טוב, אנחנו רואים החל מ־2023 בלימה של מחירי הדיור. זה תוצר של הריבית אבל גם של ההיצע הגדול שיצא אל השוק. אנחנו יכולים רק לברך על כך שמדיניות ההיצע שלנו עובדת, כי בסוף, המשימה שלנו היא לא להשיא הון לבעלי הדירות אלא לייצר להם דירה", הוא הסביר.
יחד עם זאת, מורגנשטרן הודה כי בכל הקשור לדירות שנמכרות על ידי יזמים - הוא סבור שיש כשל שוק. "צריך לשאול איך היזמים מצליחים לא להוריד מחיר ריאלית, וזה הרבה בגלל הבנקים. יש שם מחלקות עסקיות שמלמדות אותם איך לשמר את המחירים. יזם שמכר ב־2 מיליון שקל לפני שבוע, לא יכול למכור אחרי שבוע ב־1.9 מיליון שקל, אז הוא יעשה מבצע שהאזרח שמחזיק דירה בודדת לא יכול לעשות אותו. זה מסמל שיש כשלים עם מערכת בנקאית שהיא גוף ריכוזי, זו אנומליה ופנינו בנושא גם לממונה על הבנקים. היינו רוצים לראות ירידות מחירים גם במחירי הדירות החדשות".
טל קופל, מנכ"ל מדלן, אומר גם הוא כי זו התוצאה הרצויה: "התרחיש שאנחנו רואים כעת בפסגות אפק הוא התוצאה שהמדינה כיוונה אליה כשיצאה עם מחיר למשתכן. לצד הצער האמיתי על מי שרכשו דירות להשקעה באזור ולא מצליחים כעת למכור אותן, צריך לומר שזו בדיוק היתה המטרה — ליצור היצע גדול שיוריד את המחירים גם במיקום שנחשב לאטרקטיבי במרכז המדינה".
היצע גדול מוריד את המחיר
צריך לזכור שרוכשי מחיר למשתכן קיבלו הטבה משמעותית מהמדינה, ועל הנייר הדירות שרכשו רשמו תשואה יפה. עם זאת, זה עדיין לא פותר את הבעיה שלהם כעת למכור את הדירות.
אוראל פרץ, זכיינית רימקס מסודרים בראש העין, אומרת: "בפסגות אפק, השכונה שבה אנחנו מתמחים, הרבה מהדירות נמכרו במחיר למשתכן ובסוף תקופת ההמתנה הרבה רוכשים הוציאו את הדירות למכירה", היא אומרת, "זה קרה בבת אחת וזה משפיע על המחירים, יש גם הבדל בתוך השכונה: יש אזור שמתאפיין בדירות שהן בעיקר ממחיר למשתכן והן קצת יותר זולות לעומת אזורים אחרים". לצד זאת פרץ אומרת כי פסגות אפק עדיין השכונה היקרה ביותר בראש העין, וגם זו עם קפיצת המחירים הגדולה ביותר.
פרץ מצביעה על בעיה נוספת - מבצעי הקבלנים, שבדומה למגמה הארצית מושכים רוכשים רבים גם בראש העין לשוק הדירות החדשות. תנאי מימון הנדיבים מסוג 80/20 מאפשרים לדחות את מרבית התשלומים על הדירה לתקופה של 2־4 שנים, ובשוק של היום משמעות הדחייה היא תקווה לתנאי ריבית טובים יותר בהמשך עבור רוכשים שעבורם זוהי הדירה הראשונה, ולמשפרי הדיור היא מאפשרת למכור את הדירה הקיימת ללא לחץ.
יובל בכר, מתווך מקבוצת חיבורים נדל"ן - ראש העין אומר כי המתווכים מנסים להתאים את הלקוחות למציאות, אבל יש לקוחות שמסרבים להקשיב. "עסקאות נסגרות רק אם שני הצדדים מעוניינים, בתקופה האחרונה המכירות ירדו, יש כאן היצע מאוד גדול", הוא מספר.
