מיהורם גאון ועד דב ויסגלס: תושבי הווילות ברמת השרון דורשים להרחיק מהם בנייה צפופה
מיהורם גאון ועד דב ויסגלס: תושבי הווילות ברמת השרון דורשים להרחיק מהם בנייה צפופה
בין המתנגדים לתוכנית "מתחם יבנה" במערב העיר על גבול הרצליה - גם איש העסקים שי נוביק; מתוך חוות הדעת של אדר' ועו"ד טליה שמחה אליקים: "הצפיפות שנקבעה חורגת באופן ניכר מהסביבה הקרובה שמאופיינת בבנייה צמודת קרקע"
הוועדה המחוזית ת"א תדון בישיבתה הקרובה, ב-20.1.25, בהתנגדויות לתוכנית "מתחם יבנה", שדה חקלאי בגודל 90 דונם, בקצה המערבי של ציר רחוב יבנה ברמת השרון, על גבול הרצליה וגליל ים.
התוכנית אמורה "להשלים את המרקם העירוני", באמצעות הקמת 1,100 יח"ד, מתוכן 330 יח"ד לדיור בהישג יד (להשכרה לתקופה של 20 שנה. מתוכן 25% במחיר מופחת). לתוכנית הוגשו אמנם רק 9 התנגדויות, אך על אחת מתוכן חתומים 77 תושבים של שכונת הוילות הצפון מערבית ברמת השרון, קרית יערים, שטוענים "לפגיעה עצומה ובלתי מידתית". בין השכנים המתנגדים, יהורם גאון, עו"ד דב ויסגלס, ואיש העסקים שי נוביק.
אפשר היה לטעון שמדובר במקרה נקודתי ושולי, ואולם, דבריו של יו"ר הוועדה המחוזית, ערן ניצן, בעת הדיון על הפקדת התוכנית בספטמבר 2023, מלמדים על חשיבותה היותר גדולה: "תוכנית מערב רחוב יבנה היא אזור שמצוי בשולי רמת השרון. מדובר בשטח חקלאי פתוח מוקף בשכונת צמודי קרקע, שמעלה באופן כללי גם את הקונפליקט על עוצמות הפיתוח הנדרשות". ואם זה לא ברור: הקונפליקט, שזה לא הביטוי הראשון שלו, קשור למוטיבציה של בעלי הוילות בשכונות מערב השרון לשמר את המצב הקיים.
מההתנגדות של השכנים, עליה חתומה עו"ד ענת בירן, המסתמכת על חוות דעת של מומחים בתחומי התכנון והתחבורה, ניתן ללמוד שלגרסה הנוכחית של התוכנית יש היסטוריה. במקרה הזה, הוועדה המקומית רמת השרון, שהיא חתומה על התוכנית כיזמית, ביקשה לייצר תוכנית מידתית "וזאת על רקע יוזמות פרטיות להקמת שכונה אינטנסיבית בבנייה מגדלית, שאינה תואמת את המדיניות העירונית באזור התוכנית".
התוכנית, שנערכה ע"י האדריכלית דורית שפינט, נקלטה בלשכת התכנון באוגוסט 2022 עם 750 יח"ד.
ע"פ ההתנגדות, הבעיה העיקרית של התוכנית המופקדת היא שמתכנן מחוז ת"א במנהל התכנון, אדר' ארז בן אליעזר, שיבש כביכול את חזונה של הוועדה המקומית, כשביקש לצמצם את שטח התוכנית מ-125 דונם ל-90, בגלל צורך להרחבת ציר רחוב יבנה, ובו זמנית, להגדיל את היקף יחידות הדיור ל-1,100. ההתנגדות מביאה את הסברו של מתכנן המחוז, שייחס את הדרישה לצופף את התוכנית לאישורה של תוכנית המתאר הארצית תמ"א 4/35, שקובעת שפריסת שטחי המגורים תהיה לפחות 50% מכלל שטחי התוכנית, ושהצפיפות המינימלית לקמ"ר תעמוד על 20,000 נפש.
נקודת המוצא של השכנים, היא שהרחובות של קריית יערים, שהיא שכונה וותיקה, תוכננו ונועדו למבנה של שכונה עם צפיפות נמוכה של בתים צמודי קרקע. לדבריהם, מדובר ברחובות שלא ניתן לנתב לתוכם תנועה משמעותית של מאות יח"ד ושימושים מסחריים וציבוריים, כפי שתוכנית מתחם יבנה המופקדת מציעה. יחד עם זה, יש להם ביקורת על רוחב השצ"פ (שטח ציבורי פתוח) שמפריד את הבתים ברחוב נחשון ממבני השכונה העתידית, על גובה הבנייה החדשה שנמצאת ליד הוילות, ובעיקר, על הצפיפות, המוגזמת לטענתם.
ההתנגדות מתייחסת גם לסוגיית תוספת הדיוריות, שהיא המצאה של מנהל התכנון מ-2023, המאפשרת ליזמים להוסיף יחידת דיור שיכולה לשמש משק בית, בתנאי שהיחידה הנוספת תושכר. לתוכנית במתחם יבנה יתווספו, כתוצאה מיישום הנוהל, עוד 110 דיוריות. עמדת המתנגדים היא כי תוספת הדיוריות תגביר מאד את הצפיפות במתחם.
עוד הם טוענים כי תוכנית המתאר המקומית של רמת השרון, שהומלצה להפקדה ע"י הוועדה המחוזית בחודש פברואר 2023, מציעה תוספת של 11,000 יח"ד ושאין סיבה לכמות יחידות הדיור הרבה והציפוף דווקא במתחם הזה.
מתוך חוות דעתה של אדר' ועו"ד טליה שמחה אליקים, לשעבר מהנדסת העיר רמת השרון, שחוות הדעת שלה היא נספח להתנגדות השכנים: "התוכנית המופקדת היא למעשה 'פשרה תכנונית' ונכון יהיה לחזור לחלופת הוועדה המקומית ככל הניתן, מיולי 2023, שהיא מאוזנת ואיכותית ותוצאה עליה עמלו שנים רבות". ועוד, "הצפיפות שנקבעה חורגת באופן ניכר מהסביבה הקרובה שמאופיינת בבניה צמודת קרקע, ולא היה מקום להעצמה מאסיבית של הצפיפות, דבר שגרם לפגיעה משמעותית בבניה הקיימת".
הפתרון המוצע ע"י תושבי קריית יערים הוא הגדלת הצפיפות לאורך תוואי מעבר המטרו העתידי: "המתנגדים יטענו כי אין הגיון תכנוני ואורבני, להעצים את צפיפות המגורים בצורה כל כך משמעותית במקום שלא כפוף להוראות תמ"א 70 (תוכנית המתאר הארצית לתכנון סביבת תחנות המטרו) כשנדרש יהיה להעצים זכויות ומספר יח"ד באזורים המשופעים מהמטרו, דבר זה יביא בהכרח לכשל של תשתיות שונות בעיר, ובכלל זה תשתיות שכונות המתנגדים, שאינן מתוכננות ובנויות להעצמה משמעותית כל כך של תוספת יח"ד. יש לייצר איזון בין האזורים בהם יועצמו זכויות וצפיפות בסביבת המטרו לבין אזורים המצויים מחוץ לתחום ההשפעה".
לאדר' ועוה"ד שמחה אליקים ביקורת על התכנון המעודכן של המתחם, שמציע חיץ ירוק (שצ"פ) ברוחב של 14 מ' בלבד בין הוילות של רחוב נחשון והפרוייקט החדש. לדבריה: "ניתן וצריך להעצים את הבניה לאורך רחוב יבנה/מבצע קדש, שהוא רחוב רחב ובדופן המערבית של התוכנית ולצמצם את מספר מגרשי הבניה, כדי לאפשר הרחבת רצועת החיץ הירוקה, יצירת חיץ נוסף ממזרח ודירוג המבנים כלפי המרקם הקיים".
התנגדות מכיוון אחר מגיעה מצד חברת הבנייה צמח המרמן, שנמצאת בהליך התקשרות בעסקת קומבינציה עם בעלים פרטיים של 40% משטח התוכנית. לטענת החברה, המיוצגת ע"י עו"ד סלאם חאמד ויובל גלאון, ממשרד עמית, פולק, מטלון, התוכנית המופקדת אינה כלכלית ליזמים.
הם מבקשים להגדיל את שטח הדירות הממוצעות מ-85 מ"ר ל-100 מ"ר, לבטל הדרישה להקצאת 30% יח"ד לדיור בהישג יד (דב"י) שמתוכן 25% להשכרה במחיר מופחת. או לחילופין, "ככל שהקצאת מלוא יחידות הדיור לדב"י מהווה תנאי תכנוני, שאינו בר שינוי, מבוקש להקצות את יחידות הדיור במסגרת השטחים המיועדים לצרכי ציבור (השטחים החומים)".
בנוסף, בעלי הזכויות בקרקע מבקשים לאגם את הזכויות. כלומר, במסגרת האיחוד והחלוקה, בעלי זכויות שיחברו יחד יבנו בשיתוף. עניין זה מאפשר מימוש מיידי של היתרי הבנייה.
