משרד המשפטים מציע: לא ייגבה היטל השבחה בעת מכירת דירה
על פי ההצעה, יקודם תיקון לחוק ולפיו רק היתר בנייה יהיה כרוך בתשלום היטל השבחה, במקום גם בעת מכירת דירה כפי שנדרש היום. הנימוק: מוכרי דירות משלמים כיום על השבחה גם אם לא נהנו ממנה
משרד המשפטים בוחן את ביטולו של היטל ההשבחה בעת מכירת דירה. זהו מס שנוי במחלוקת שבאזור המרכז עשוי הגיע למאות אלפי שקלים. ההצעה הזו היא אחת משבע סוגיות שיעלו לדיון דרמטי ביום שני הקרוב בישיבה של הצוות הבינמשרדי לבחינת שינויים בתחום היטלי ההשבחה. יוזמה נוספת של התאחדות הקבלנים, שנציגיה מוזמנים לדיון ויעלו אותה בו, היא להפוך את ההיטל למס בשיעור קבוע וידוע מראש ממחיר דירה. המטרה היא לחסוך חודשים של דיונים ופרשנויות, אך במשרד המשפטים בחנו את ההצעה ומתנגדים לה.
הצוות הבינמשרדי הוקם בהחלטת ממשלה שהתקבלה בפברואר 2023 ובראשו עומדת כרמית יוליס, המשנה ליועמ"שית, ונציג שר הפנים. חברים בו גם ראש מטה התכנון הלאומי, מנכ"ל מינהל התכנון, ונציגי משרד ראש הממשלה ואגף התקציבים באוצר.
עד עתה, אירוע המחייב תשלום היטל השבחה היה מכירת דירה או קבלת היתר בנייה. על פי ההצעה, יקודם תיקון לחוק ולפיו רק היתר בנייה יהיה כרוך בתשלום ההיטל. הנימוק לכך נובע מהתכלית שלשמה קיים היטל השבחה – זהו תשלום לרשות המקומית על עליית השווי של נדל"ן בעקבות אישור של תוכנית בנייה. כך למשל, תוכנית חדשה המאפשרת הקמת מרפסות משביחה באופן טבעי את שווי הדירות שכלולות בתוכנית, ועבור עליית השווי שיוצרת התוכנית משלמים היטל השבחה. תוכניות משביחות אחרות ומהותיות יותר הן כאלה שמשנות את ייעוד הקרקע, למשל מתעשייה למגורים, או מאפשרות לבנות הרבה יותר דירות מאשר המצב הקודם לתוכנית.
היטל השבחה הוא לא סתם תשלום — הוא נחוץ לרשות המקומית משום שהוצאתה לפועל של תוכנית בנייה כרוכה בהוצאות כבדות מצידה. למשל הקמה של תשתיות כמדרכות וגינות, ומבני ציבור. כמו כן שכנים עלולים לתבוע פיצויים מהוועדה המקומית של העירייה בעקבות אישורה של אותה תוכנית, שלדעתם פוגעת בהם (למשל בניין חדש המטיל צל או חוסם נוף). הכספים שהעירייה גבוה בהיטלי השבחה נשמרים בקרן ייעודית ומשמשים בדיוק לשם כך: הקמת מוסדות ציבור, תשתיות ותשלום פיצויים בעת הצורך. על פי החוק, בעת מכירת נכס או בעת הוצאת היתר בנייה, העירייה בוחנת אילו תוכניות בנייה אושרו מאז המוכר קנה את הנכס, ומה השפעתן של התוכניות על שווי הנכס. התשלום שהמוכר ישלם יהיה בשיעור של 50% מעליית השווי.
ההצעה לבטל את היטל ההשבחה בעת מכירת דירה נובעת מכך שבמקרים רבים המוכר לא נהנה מהתוכנית המשביחה. למשל בדוגמת תוכנית המרפסות, גם אם המוכר מעולם לא מימש את התוכנית ולא הוסיף מרפסת לביתו הוא יצטרך לשלם על תרומת התוכנית לשווי הדירה. מאות מקרים דומים התרחשו בשנים האחרונות ברובעים 3 ו־4 בתל אביב. תוכנית הרובעים של העיר אפשרה התחדשות הבניינים על ידי הריסתם ובנייה מחדש עם יותר קומות ויותר דירות. העירייה הגישה דרישה לתשלום היטל השבחה לכל מוכר דירה גם בעשרות מקרים שבהם כלל לא הייתה כוונה למוכר ולשכניו לפעול להריסת הבניין. לכאורה יוצא מכך שהעירייה גבתה תשלום שנועד לשמש עבודות תשתית שכלל לא היו נחוצות.
על פי ההצעה החדשה, היטל ההשבחה ייגבה רק כאשר מבקשים היתר בנייה שבמסגרתו מממשים את תוכניות הבנייה שאושרו ומשפיעות על שווי הנכס. השינוי הזה יכול להוזיל את מחיר הדירות, משום שהיום מגולם במחיר הדירה לפחות חלק מהיטל ההשבחה. הטענה היא שהעירייה לא תיפגע משום שחישוב גובה ההיטל בהתאם לעליית הערך של הנכס לא משתנה, אלא מועד הגבייה פשוט יידחה עד לעיתוי שבו יבקש בעל הנכס את היתר בנייה. אולם העיריות מתנגדות לכך משום שהן יפסידו אפשרות לגבות הרבה מאוד כסף.
תיקון דרמטי נוסף שמוצע הוא ניתוק הקשר בין ועדות מקומיות לשמאי, כך שהשמאים ימונו על ידי גוף בלתי תלוי וייבחרו מתוך מאגר שמאים ציבורי. במשרד המשפטים סבורים כי המצב הקיים, שבו הוועדה המקומית היא זו שממנה את השמאי שעורך את שומת ההשבחה, עלול לעורר חשש לניגוד עניינים – השמאי מקבל את שכרו מהוועדה המקומית ויכול להטות את השומה לטובתה. דוח מבקר המדינה מיולי 2024 מחזק טענה זו. בבדיקה מדגמית נמצא כי ב־95% מהשומות שהמבקר בדק והובאו לידי שמאי מכריע, הוחלט להפחית את השומה שהפיקה הוועדה המקומית. אבל הבדיקה הזו של מבקר המדינה לא לוקחת בחשבון את כל השומות שבהן לא התגלעה מחלוקת ושלא הגיעו לשמאי מכריע.
נחמה בוגין יו"ר לשכת שמאי המקרקעין מסבירה: "מערערים על שומה של עירייה רק במקרה שבו חושבים שהשומה לא בסדר. למעשה רק 20% מהשומות מגיע לשמאי מכריע. שמאי המקרקעין הם סוג של מסננת. עצם הרעיון לשנות את המנגנון הקיים יש בו הטלת דופי לא מוצדקת בעבודת השמאי".
לעומת השמאים, התאחדות הקבלנים מבקשת לחולל מהפכה של ממש בהיטל ההשבחה. על פי הצעתה, ההיטל יהפוך למס בשיעור קבוע ממחיר דירה (8% על פי היוזמה שכרגע על השולחן) וייגבה לאחר מכירה של דירה בדיוק כמו מע"מ או מס רכישה. היטל ההשבחה נגזר כיום מהערכת השווי של הנכס ומעורר מחלוקות ודיונים שנמשכים שנים, כשכל צד שוכר את שירותיו של שמאי שמספק הערכת שווי אחרת המתאימה לצרכיו. ההצעה של הקבלנים אמורה לפשט את התהליך, ליצור ודאות ולמנוע מחלוקות.
תומר צליח סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ אמר: "באופן הזה יימנעו הוצאות ענק על המאבקים סביב שווי נכסים, תבוטל המתנה של שנתיים בממוצע של רוכשי הדירות, והרשויות המקומיות לא יפסידו, הן רק ירוויחו מכך".
אולם במשרד המשפטים שבחן את ההצעה, הוחלט לא לקדם אותה, גם התאחדות שמאי המקרקעין מתנגדת לה. יש הטוענים כי ההתנגדות של השמאים היא מאינטרסים שלהם, משום שאם היטל ההשבחה יהפוך למס בשיעור קבוע לא יהיה צורך בשירותיהם בהקשר הזה. נחמה בוגין יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל אומרת על כך: "הרעיון לא סביר ולא הגיוני וגם לא יקרה. מכל הדיונים וההצעות שוכחים את הרציונל הבסיסי של היטל השבחה. הוא משמש לפיתוח השטח. אני נלחמת 24/7 על מה שנכון לציבור ולא מתוך אינטרס צר. יש לא מעט תיקונים שאני מציעה גם כשהם מנוגדים לאינטרס שלנו. בנוסף, שינויים בחוק יביאו לנו יותר עבודה. אנחנו לא חוששים, כי כל שינוי מביא איתו עבודה. השיקול היחיד הוא טובת הציבור".
חיים ביבס יו"ר מרכז השלטון המקומי מתנגד למהלך מחשש לפגיעה בהכנסות העיריות. על פי דוח מבקר המדינה ב־2021, היטלי השבחה הניבו לרשויות המקומיות 8.7 מיליארד שקל. מתוך הסכום הזה כ־60% (4.5 מיליארד) נגבו על ידי רשויות באשכולות סוציו אקונומיים 10־8, הגבוהים ביותר. במענה לפניית כלכליסט מסר ביבס: "משרד המשפטים והאוצר מנסים שוב לפגוע במי שבאופן קבוע סוחב את האלונקה.השלטון המקומי, בעזרת היטלי השבחה, משלים פערים לבניית מוסדות חינוך ומבני ציבור, וזה בדיוק איפה שהמדינה נכשלת".
