מכירת דירות בנובמבר: באר שבע הובילה, ת״א ורחובות נחלשו
מכירת דירות בנובמבר: באר שבע הובילה, ת״א ורחובות נחלשו
ההובלה של העיר בנגב נחשבת לחדשה יחסית (מהשנתיים האחרונות), כאשר לפי בדיקת הכלכלן הראשי באוצר מאז תחילת שנות האלפיים ועד 2022, האזורים שהובילו את מכירות הקבלנים בשוק החופשי היו אזורי המרכז. הלמ"ס: בתמונה הרחבה רואים ירידה במכירות
חודש נובמבר 2024 הסתיים עם מכירתן של 7,150 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי ודירות מיד שניה. מדובר בעלייה חדה בהשוואה לרמת הנמוכה במיוחד שנרשמה בנובמבר 2023 - תקופה שהתאפיינה בקיפאון בענף.
לעומת נובמבר 2023 מדובר בגידול של 73%, אך היקף המכירות משקף ירידה של 8.5% בהשוואה לחודש נובמבר 2022. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד סך העסקאות בשוק החופשי בנובמבר השנה על 6,488 - גבוה ב-63% בהשוואה לנובמבר 23, אולם נמוך ב-10% בהשוואה לנובמבר 22. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 41% כאשר מחצית מגידול זה מוסברת במיעוט ימי העבודה באוקטובר. בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי נובמבר מאז תחילת שנות האלפיים חודש נובמבר הנוכחי ממוקם בחצי התחתון של דירוג זה.
מכירות הקבלנים בשוק החופשי ובסבסוד ממשלתי הסתכמו ב-2,958 דירות בנובמבר - עלייה חדה של 98% בהשוואה לנובמבר 2023, אך בהשוואה לחודש נובמבר 2022 לא חל שינוי במספר הדירות החדשות שנמכרו. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש נובמבר ב-2,296 דירות - גידול של 71% בהשוואה לנובמבר 23 וירידה של 2% בהשוואה לנובמבר 22.
את הנתונים מסביר הכלכלן בהמשך קצב המכירות הגבוה באזור ב"ש, כאשר בניכוי אזור זה היתה נרשמת ירידה חדה יותר, של 10% במכירות הקבלנים בשוק החופשי, בהשוואה לנובמבר 22. אזור ב"ש הוביל את מכירות הקבלנים, עם 434 דירות שנמכרו. ההובלה של ב"ש נחשבת לחדשה יחסית (מהשנתיים האחרונות) כאשר לפי בדיקת הכלכלן מאז תחילת שנות האלפיים ועד שנת 22, האזורים שהובילו את מכירות הקבלנים בשוק החופשי היו אזורי המרכז או רחובות. ולראשונה ב-2023 החל אזור ב"ש להוביל מכירות אלו.
עוד עולה מהסקירה, כי במרבית האזורים קצב המכירות בחודשים ינואר-נובמבר רחוק משמעותית מרמת שיא המכירות השנתי, כאשר החולשה במכירות בולטת במיוחד באזורי חדרה, ת"א, טבריה ורחובות. פרק הזמן הנדרש לקבלת דירה עלה גם הוא, כרבע מהקבלנים עדכנו כלפי מעלה את מועדי מסירת הדירות ב-11-16 חודשים. עוד נמצא, כי בדירות שמועד מסירתן רחוק נמצא עיכוב של -1-5 חודשים בהשוואה לתקופה של לפני המלחמה. כ-63% מהדירות שנמכרו על ידי קבלנים בשוק החופשי נמכרו על הנייר (דירות שנותרו לפחות 24 חודשים לקבלתן), אך היקף הדירות הנרכשות על הנייר נמצא בירידה מאז חודש אפריל האחרון.
לאחרונה החלה רשות המסים לדרוש מהקבלנים לדווח על הטבות שהן מעניקות לרוכשי הדירות, זאת מאחר ומדובר בהטבות שוות כסף משמע מחיר הדירה נמוך בפועל אך זה לא תומחר במחיר הדירה המדווח לרשות המסים. ניתוח של שכיחות התופעה בוצע באזור ב"ש ובאזור ת"א. באזור ת"א נמצא כי רבע מהדירות שנמכרו זכו להטבת מימון (בדירות בהן נותרה יותר משנה למסירת הדירה) והעסקאות הנפוצות היו 15/85 כלומר תשלום של כ-15% במועד החתימה והיתרה בעת מסירת הדירה. בעסקאות אלה עמד מספר חודשי המסירה הממוצע על 70 חודשים, קרוב ל-6 שנים. בעסקאות בהן ניתנו הטבות מימון רק כחמישית מהדירות נרכשו על ידי משקיעים לעומת 36% בעסקאות ללא הטבת מימון. באזור ב"ש רק 9% מהעסקאות עם הטבת מימון היו דירות להשקעה (לעומת רבע מהעסקאות בדירות שנרכשו ללא הטבה) .
היקף העסקאות בדירות יד שניה בחודש נובמבר עמד על 4,192 דירות, ירידה של 14% בהשוואה לנובמבר 22. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 46% במספר העסקאות בפלח שוק זה. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה במספר העסקאות בלטה במיוחד באזורי חיפה והצפון.
היקף הדירות שנרכשו על ידי משקיעים הסתכמו ב-1,087 דירות , ירידה של 17% בהשוואה לנובמבר 22. כ-47% מסך הדירות שנרכשו ע"י משקיעים בחודש נובמבר היו דירות חדשות, בדומה לשיעור זה בחודשים הקודמים. אזור ת"א בולט עם שיעור של 62% דירות חדשות מסך הדירות שרכשו המשקיעים. הנתונים על רכישות תושבי החוץ מעידים שוב כי גם אם יש התעניינות מצידם בכל הקשור לרכישות מספר רק הולך ויורד. בחודש נובמבר רכשו תושבי חוץ 140 דירות (מתוכן 86 בירושלים), ירידה של 6% בהשוואה לנובמבר 22.
הלמ"ס: בתמונה הרחבה רואים ירידה במכירות
נתוני הלמ"ס שפורסמו בהמשך לסקירת הכלכלן באוצר מציגים נתונים לתקופה דומה בפילוחים שונים המראים גם את התמונה הרחבה יותר. לפי הנתונים הללו, מגמת העליות במכירת דירות שאפיינה את החודשים מאי-יוני 2024 התהפכה החל מחודש יוני, ומאז יש ירידה ממוצעת של 2.9% במכירת הדירות. ירידה זו מאפיינת גם את שוק הדירות החדשות (ירידה של 3% בממוצע לחודש) והן את שוק הדירות מיד שנייה שחווה ירידות בשיעור של 3.3% מספטמבר 2023 עד אוקטובר 2024, אז נרשמה עלייה ממוצעת של 2.9% בחודש. בנובמבר 2024 נצפתה שוב ירידה קלה בנתוני המכירה.
בלמ"ס סכמו את נתוני ספטמבר-נובמבר ולפיהם בתקופה זו נמכרו 21.5 אלף דירות - ירידה של 18.8% בהשוואה לנתוני יוני-אוגוסט. בדירות מיד שנייה נרשמה בתקופה זו ירידה של 17.4% במכירות, וירידה חדה יותר של 20.6% נרשמה בדירות החדשות. היישובים שבכל זאת הובילו במכירת דירות חדשות בספטמבר-נובמבר היו ת"א, אופקים וירושלים, ובדירות מיד שנייה ירושלים, חיפה וב"ש.
את הירידות הללו ניתן לראות בבירור בפירוט המכירות ב-20 ערים עיקריות. בדירות מיד שנייה נרשמה עלייה בהיקף המכירות רק בעיר אחת (אשקלון), בעוד יתר הערים רשמו ירידה במכירות בחודשים ספטמבר-נובמבר. בלטו במגמת הירידות הערים קריית גת ובני ברק. בדירות החדשות נרשמו עליות ב-7 ערים בלבד, בעוד ב-13 ערים נרשמו ירידות בהיקף המכירות בחודשים אלה. לוד בלטה עם ירידה של 42.5%. יש לציין כי בשוק הדירות החדשות עלייה וירידה בהיקפי המכירות קשורה לא פעם לפרויקט נקודתי או למתחם שנפתח לשיווק.
