החוק שמקדם השר לשעבר משה נסים ישביח אלפי דירות ברחביה בכ־1.5 מיליון שקל
הצעת חוק שמקדם השר לשעבר משה נסים עם דיירי שכונת היוקרה תעלה לקריאה טרומית בכנסת ביום רביעי, במקום בוועדת השרים לחקיקה כפי שקודמה במקור. נסים: "פותר בעיה של 2,000 בעלי דירות שהולכים לאבד את רכושם"
החוק שהופיע שלשום בסדר היום של ועדת השרים לחקיקה, שאותו מקדם השר לשעבר משה נסים, ישביח על פי הערכות את השווי של דירתו בירושלים בכ־1.5 מיליון שקל, ויעלה גם את השווי של דירה אחרת בבעלות אחותו. נסים מקדם את הצעת החוק כבר כמה שנים ביחד עם קבוצה של עוד כ־15 תושבי שכונת רחביה, שנועדה לפתור בעיה של כ־1,200 בעלי דירות בשכונת היוקרה. גרסאות מוקדמות של הצעת החוק קודמו גם על ידי חברת הכנסת לשעבר רחל עזריה. לאורך השנים הדיונים על היוזמות האלו נדחו, בין היתר בגלל מחלוקות דיפלומטיות מול הכנסייה היוונית אורתודוקסית, בעלת הקרקע המקורית, וכן בעקבות סוגיות משפטיות קנייניות שהן מעוררות.
ההצעה הוכנסה לסדר היום של ועדת השרים לחקיקה, שבראשה שר המשפטים יריב לוין, ונדחתה בשבוע, כמה ימים לאחר שלוין הודיע כי החל במהלך להדחת היועצת המשפטית לממשלה. מהלך זה יחייב כינוס של ועדה שאחד מחבריה הוא שר משפטים בדימוס, תואר אותו נושא נסים, עורך דין וחבר הליכוד. ב־1986-1980 כיהן נסים כשר המשפטים. בשיחה עם כלכליסט נסים הבהיר כי כלל לא פנו אליו בעניין הזה.
לאחר מכן, הוכנסה ההצעה להצבעה לקריאה טרומית בכנסת ביום רביעי. זאת, בעקבות התנגדות משרד השיכון לחוק ודחיית ההצבעה עליו בוועדת השרים. העלאת הצעת החוק להצבעה בכנסת תאפשר ללוין לעקוף את ועדת השרים ותקנה חופש הצבעה לקואליציה.
הבניינים שבהם נמצאות הדירות של נסים ואחותו ו־1,200 הדיירים האחרים בנויים על מגרשים שהיו בעבר בבעלות הכנסייה היוונית אורתודוקסית, והוחכרו לקק"ל בשלושה חוזים ל־100 שנה שיפוגו ב־2052-2050. הדיירים הפכו להיות חוכרי משנה, כלומר הם חוכרים מקק"ל, שבעצמה חכרה את המגרשים מהפטריארך היווני. גם חוזי החכירה של הדיירים צפויים להסתיים בעוד כ־25 שנה. ב־2016 קבוצה של אנשי עסקים בשם ניות קוממיות קנתה מהכנסייה 500 דונם שעליהם נמצאים הבניינים ברחביה, בתמורה ל־114 מיליון שקל בשתי פעימות. בינואר 2023 חברת אקסטל בבעלות גארי ברנט קנתה מהקבוצה את המגרשים בתמורה ל־750 מיליון שקל.
המצב הנוכחי הוא כזה: ברנט הוא הבעלים של המגרשים, לקק"ל חוזה חכירה מולו שיפוג בעוד 25 שנים, ולדיירים חוזה חכירה מול קק"ל, גם הוא יפוג עוד 25 שנים.
בעל הקרקע החדש לא מחויב לחדש את חוזי החכירה, ובגלל אי־הוודאות מחיר הדירות צונח. להערכת שמאי המקרקעין קובי ביר, שווי של דירה באזור בבעלות רגילה של הדיירים הוא כ־50 אלף שקל למ"ר, כלומר כ־5 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר. לעומת זאת, שווי הדירות על הקרקעות של ברנט צנח ל־35 אלף שקל למ"ר, כלומר כ־3.5 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר.
על פי הצעת החוק שמקודמת כעת – לחוכרים תהיה זכות קדימה. בעל המקרקעין (אקסטל) והמחכיר לדורות (קק"ל) יחויבו להאריך את חוזה החכירה, אם הדיירים ירצו בכך. החוזה החדש יהיה באותם תנאים ולאותה תקופה של החוזה שיפוג. החלק החשוב בהצעת החוק הוא עלות חידוש החכירה: 5.5% משווי המקרקעין, ללא ערך המבנים שבנויים עליהם וללא עלויות הפיתוח. התנאים זהים לתנאים לחידוש חכירה בחוזה רגיל מול רשות מקרקעי ישראל.
להערכת ביר, שווי המגרשים, כשמחשבים רק את זכויות הבנייה, הוא כ־25 אלף שקל למ"ר. כך שזכויות לבניית דירת 100 מ"ר שוות כ־2.5 מיליון שקל, ש־5.5% מהם מסתכמים בכ־137 אלף שקל. על פי הצעת החוק עלויות הפיתוח יופחתו, והדיירים יוכלו להאריך את חוזה החכירה ל־100 שנה תמורת כ־100 אלף שקל. אם בעת החידוש שווי הדירות יהיה דומה לאלו שבמגרשים אחרים - כ־5 מיליון שקל ויותר - הצעת חוק תאפשר לדיירים להשביח נכסים בכ־1.5 מיליון שקל, תמורת תשלום לא גבוה במיוחד.
ראשי כנסיות בישראל מחו ב־2018 על הצעת חוק דומה, מחשש שזו תפגע בשווי של נכסים אחרים בבעלותם.
אקסטל גיבשה בשנה האחרונה מודל עסקי להארכת הסכמי החכירה עם דיירים, לפיו בעלי דירות וותיקים כמו משה נסים נדרשים לשלם 2,000 שקלים למ"ר בתמורה לחוזה חכירה עד שנת 2100, במקרה כזה קיימת אפשרות בלי תוספת תשלום להיכנס להליך של פינוי בינוי ולקבל דירה חדשה.
משה נסים מסר בתגובה: "לא פנו אליי בעניין הוועדה לפיטורי היועמ"שית. אני מקדם את החוק עם עוד 15 אנשים כבר עשור כדי לפתור בעיה של 2,000 דיירים שהולכים לאבד את הרכוש שלהם. אין כאן אינטרס פרטי".
