שאלות ותשובות
הפסיקה שמסעירה את ת"א: איך יושפעו בעלי בניינים לשימור?
בית המשפט ביטל החלטה של ועדת הערר המחוזית בתל אביב שפטרה בעלי מבנים לשימור מתשלום היטל השבחה וקבע כי כל מקרה ייבחן לגופו. מהן המשמעויות של פסק הדין? כלכליסט עושה סדר
בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב ביטל את החלטת ועדת הערר המחוזית שפטרה בעלי מבנים לשימור מתשלום היטל השבחה, וקבע כי כל מקרי החיוב של בעלי מבנים לשימור ייבחנו באופן פרטני.
פסק הדין ניתן בעתירה של עיריית תל אביב נגד החלטת ועדת הערר המחוזית שקיבלה 274 עררים של בעלי מבנים לשימור שהתנגדו לתשלום היטל השבחה שדרשה מהם העירייה. עם זאת, בית המשפט אישרר את החלטת ועדת הערר שדחתה תביעות פיצויים בהיקף של מיליארדי שקלים שבעלי המבנים דרשו מעיריית תל אביב.
ברקע הדברים עומדת תוכנית השימור של תל אביב, שקבעה רשימה של כ־1,000 מבנים שהוגדרו כמבנים לשימור (שימור רגיל, שימור עם הגבלות מחמירות ושימור עם הוראות מיוחדות). בעקבות התוכנית הוגשו תביעות של בעלי הנכסים נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
ביוני 2023 דחתה ועדת ערר המחוזית של תל אביב את כל תביעות הפיצוי של בעלי הנכסים נגד עיריית תל אביב. עם זאת, היא דחתה גם את דרישת העירייה להיטל השבחה. על החלטת ההשבחה הוגש ערעור מינהלי לבית המשפט על ידי הוועדה המקומית. עו"ד אריאל קמנקוביץ' ייצג חלק מבעלי הזכויות. על החלטת הפיצויים הוגשו ערעורים מינהליים רבים ובשבוע שעבר ניתן פסק דין של בית המשפט. מהן המשמעויות של פסק הדין וכיצד הוא ישפיע על בעלי נכסים המוגדרים לשימור? כלכליסט עושה סדר.
מדוע בעלי המבנים תבעו פיצויים מהעירייה? הרי ברור שהם ירוויחו מהשימור.
ההנחה שבעלי הזכויות ירוויחו משימור המבנים שבבעלותם לא תמיד נכונה, שכן כאשר מטילים מגבלות על בעל נכס הרי שיש בכך פגיעה. למשל, לא ניתן להרוס בניין לשימור ולבנות מגדל חדש במקומו. בנוסף לכך, הזכויות בנכס לשימור הן מגבילות יותר מבנייה חדשה.
מה היה הטיעון של ועדת הערר שדחתה את דרישת הפיצוי?
בניגוד להיטלי השבחה, שלגביהם הוועדה צריכה להוכיח שאכן מדובר בהשבחה, כאן היה מדובר בתביעת פיצויים ובעלי הכנסים הם אלה שהיו צריכים להוכיח שמגיעים להם פיצויים. ועדת הערר קבעה שהתובעים לא הצליחו לשכנע שבאמת נגרמה פגיעה שעבורה יש לפצות. כמו כן היא קבעה שציפיות להשבחה ולתוספת זכויות הן לא דבר שניתן לקבל עליו פיצוי.
איך העירייה נימקה את הדרישה להיטל השבחה?
במסגרת הדרישות של העירייה ישנם רכיבים שונים שהעירייה טענה שהם משביחים. הרכיב המשמעותי היה טענת המיתוג. הנימוק של העירייה היה שתוכנית השימור העלתה את שוויים של הנכסים בעצם העובדה שהם הוכנסו לתוכנית השימור, ושעל זה יש לשלם היטל השבחה. הטענה הזאת נדחתה גם על ידי ועדת הערר וגם על ידי בית משפט. ההסבר הוא שהנכסים לא נעשו יותר יקרים כי הם הוכנסו לרשימת השימור, אלא הם נכנסו לרשימת השימור בגלל יוקרתם השימורית ולכן אין פה השבחה.
מה היה הטיעון של ועדת הערר המחוזית שדחתה את הדרישה לתשלום היטל השבחה?
ועדת הערר בחנה כל תיק בנפרד והגיעה למסקנה שאין השבחה. היו שני נימוקים עיקריים להחלטה. המסקנה הראשית היא שאין כזה דבר מיתוג "שימור". שנית, החוקר האדריכל משה שפירא הראה שעלויות השימור העודפות, הגבוהות בכ־40% ממה שקבעה העירייה, מתאזנות עם ההשבחה.
למה בית המשפט הפך את ההחלטה?
השופט גלעד הס קבע שוועדת הערר היתה צריכה להחליט פרטנית בכל תיק לגופו. לכן הוא קבע שעד 20 באפריל יהיה צריך להוכיח, בכל תיק ותיק, האם ניתן לדרוש היטל השבחה. למעשה, בית המשפט הורה לוועדה המקומית לתקן את השומה שלה בהתאם להחלטה שלו, בעיקר בקיזוז רכיב המיתוג ועלויות עודפות בהתאם לחוות דעת המומחה. לאחר מכן הצדדים יצטרכו להגיע לפשרות. המבחן יהיה מה יישאר מתוך היטל ההשבחה שדרשה העירייה.
