היועמ"שית לבג"ץ: "פטור מהיטל השבחה במכירת דירה בעקבות תמ"א 38 מנוגד לחוק"
היועמ"שית לבג"ץ: "פטור מהיטל השבחה במכירת דירה בעקבות תמ"א 38 מנוגד לחוק"
שנה לאחר שבית המשפט המחוזי פסק שאין לנטרל את ההשבחה שיצרה תמ"א 38 במסגרת חישוב "המצב הקודם", ובכך הפחית באופן משמעותי את היטלי ההשבחה בתוכנית הרובעים, הביעה היועמ"שית את תמיכתה בבקשת הערעור שהגישה עיריית ת"א לבית המשפט העליון. בעמדתה ציינה כי "פסק הדין מעורר קשיים משמעותיים, הן מבחינת יישומו בפועל והן מבחינת השלכותיו"
שנה לאחר החלטתו של בית המשפט המחוזי באחת מהסוגיות המשפטיות המשמעותיות ביותר בענף התכנון והבנייה, הגישה הפרקליטות לבית המשפט העליון את עמדת היועצת המשפטית לממשלה, במסגרת הליך בקשת רשות ערעור (בר"מ) שהוגשה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו. בעמדה זו, שגובשה על ידי המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס וצוותה, מביעה המדינה תמיכה בעמדת הוועדה המקומית תל אביב-יפו, ומבקשת להפוך את פסק דינו של השופט יעקב שקד. לטענת הפרקליטות, פסק הדין "מעורר קשיים של ממש, הן מבחינת יישומו והן מבחינת השלכותיו על תחומים אחרים".
בלב הדיון עומדת השאלה האם במסגרת עריכת שומת היטל השבחה בגין מכירת דירה, כאשר אישור תוכנית נעשה לפי סעיף 23 לתמ"א 38 (כדוגמת תוכנית הרובעים בתל אביב), יש לראות את עליית השווי שנגרמה מהשפעת תמ"א 38 כחלק משווי הנכס ב"מצב הקודם", או שיש לנטרל את השפעתה של התמ"א. במקרה שבו השפעת התמ"א נכללת בשווי המקרקעין ב"מצב הקודם", גובה ההשבחה – ולכן גם ההיטל – נמוך משמעותית.
המשמעות של ההחלטה חורגת מגבולות מקרה בודד: מדובר בסוגיה משפטית וכלכלית שתשפיע על עשרות אלפי בעלי דירות בתוכניות מסוג זה. שוויה של המחלוקת בתוכנית הרובעים בלבד מוערך במאות מיליוני שקלים, והשלכותיה הארציות עשויות להגיע למיליארדים, ואף עשרות מיליארדי שקלים, במונחי היטלים.
בשנה האחרונה, פסק בית המשפט המחוזי בתל אביב בעד ערעור שהגיש מוכר דירה ברובע 3, לויתן אדיב שמואל, שחויב בהיטל השבחה. הערעור הוגש בעקבות החלטת ועדת הערר המחוזית בראשות עו"ד סילביה רביד, שקבעה באוגוסט 2022 כי יש לנטרל את השפעת התמ"א מהשווי ב"מצב הקודם". אולם, החלטה זו לא הייתה היחידה: זמן קצר לאחריה קיבלה ועדת הערר במחוז ירושלים, בראשות עו"ד בנימין זלמנוביץ', החלטה הפוכה, שהתייחסה למקרה בשכונת רחביה, בו נידונה תוכנית מקומית לפי סעיף 23 לתמ"א 38.
הפסיקות הסותרות יצרו אי-ודאות משמעותית בשוק הנדל"ן, והובילו לציפייה לפסיקה ברורה מבית המשפט העליון. עוד קודם לכן, פרסמה עו"ד יוליס חוות דעת לפיה יש לנטרל את השפעת התמ"א במקרים בהם מדובר בתוכנית ברמת קונקרטיות גבוהה, כמו תוכנית הרובעים, שיוצרת "זכויות מוקנות". חוות דעת זו אף הוגשה כחלק מעמדת היועמ"ש לבית המשפט המחוזי. למרות זאת, השופט שקד פסק בניגוד לעמדה זו וקבע כי "יש לבחון את עליית השווי בשל השפעת תמ"א 38 בעת קביעת 'מצב קודם' של הדירות".
עמדת המדינה, שהוגשה לבית המשפט העליון באמצעות עו"ד רן רוזנברג, הממונה על ענייני בג"צים בפרקליטות המדינה, ועו"ד מיה ציפין ממחלקת הבג"צים, מדגישה כי יש לנטרל את עליית השווי הנובעת מתמ"א 38 בעת חישוב "המצב הקודם". לדברי הפרקליטות, התחשבות בעליית השווי שנגרמה מהשפעת התמ"א כמוה כמתן פטור גורף מהיטל השבחה – פטור שאינו מעוגן בחוק ואף מנוגד להוראותיו. "הפטור המותר לפי החוק חל רק במימוש בדרך של קבלת היתר בנייה, ולא במימוש בדרך של מכר", נכתב בעמדה.
עם זאת, המדינה הבחינה בין מקרים בהם התמ"א משמשת כתוכנית "צפה", המעניקה זכויות מותנות בלבד, לבין תוכניות לפי סעיף 23 לתמ"א 38, שמעניקות זכויות בנייה קונקרטיות. לפי עמדתה, כאשר מדובר בתוכניות ברמת קונקרטיות גבוהה, כמו תוכנית הרובעים, יש מקום לחיוב בהיטל השבחה גם במכירה.
את הוועדה המקומית תל אביב-יפו מייצגים עו"ד אילנה בראף שניר ויונתן הראל ממשרד הררי טויסטר ושות', וכן עו"ד אירית יומטוב והראל וינטרוב ממשרד שפיגלמן קורן זמיר ושות'.