מגזין נדל"ן
מיליארד סינים לא קונים
שוק הנדל"ן הסיני שרוי במשבר עמוק, ואינספור נכסים ברחבי המדינה עומדים ריקים. לבני הדור הצעיר לא משתלם לרכוש דירות. הממשלה חוששת שהמצב יוביל לאי־יציבות חברתית. והשוק שהתכווץ עד כה ב־1.8 טריליון דולר עדיין לא מראה סימני התאוששות
"ההורים שלנו התייחסו לבעלות על בית כבסיס לבנות עליו את החיים שלהם אבל עבורנו, זה נראה יותר כמו נטל מאשר ברכה", אמרה לאחרונה זהאנג לי, מעצבת עצמאית בת 27 לאתר החדשות האוקייאני The Diplomat. כך, בקצרה, סיכמה זהאנג את אחת הסיבות המרכזיות לכך שמגזר הנדל"ן בסין נמצא במשבר כבר כמה שנים.
למשבר יש סיבות נוספות. למשל קריסתן של חברות רבות, בהן ענקיות כמו אוורגרנד, שכרעו תחת עומס חובות גבוהים. המשבר נחשב גם כאחד הגורמים העיקריים להאטה בצמיחה הכלכלית ולפגיעה באמון הצרכנים, שכן הסקטור מייצג כרבע מהכלכלה — סיבה מספקת לכך שממשלת סין פועלת לייצר התאוששות במגזר, מתוך תקווה שהיא תסייע לכלכלה כולה לעמוד ביעד הצמיחה שלה. אולם, מכשול משמעותי אחד עלול להקשות על המאמצים הללו: נכונותם של הצעירים לרכוש דירות.
עד המשבר הנוכחי, התפיסה בסין היתה שרכישת נכס הכרחית ליצירת הון אישי. התפיסה הזו אומנם מושרשת במדינות רבות, בהן ישראל, אך בסין עשו את זה בגדול: בין השנים 2013 ל־2018 השיעור הממוצע של בעלות על בתים עמד על 90%, כך לפי המכון למדעי המדינה באוניברסיטת בייג'ינג. לשם השוואה, שיעור הבעלות על בתים בארצות הברית ב־2014 היה 62%.
2 צפייה בגלריה
שכונת וילות שלא הושלמה ולא אוכלסה בעיר בייהאי, 2019. "אם אין שום השפעה של יצירת הון, מדוע צריך בכלל לקנות נכסים בטירוף?"
( צילום: AFP)
אולם, הנתונים הללו נמצאים בשנים האחרונות במגמת ירידה, במיוחד בקרב הקונים הצעירים יותר. לפי נתונים שאסף המכון לסקר וחקר פיננסים בסין (CHFS) בין השנים 2010 עד 2020, שיעור בני 25–34 שבבעלותם דירה צנח מיותר מ־70% ל־50%. בערים הגדולות קרוב ל־30% מבני קבוצת הגיל הזו מעדיפים לשכור בתים, לעומת 11% מבני 45–54.
הנתונים הללו מצביעים על שינוי כללי בתרבות ובהלך הרוח. מדוע הפך חלום הדירה לפנטזיה רחוקה ולא מלהיבה? בין היתר מכיוון שהגשמתו הפכה לפחות מציאותית. השינוי נובע מכך שהדור הצעיר בסין מתמודד כיום עם שוק דיור שונה לגמרי מזה שעמו התמודדו הוריו, ובהתאם כבר לא ממהר לרכוש דירה.
אחת הסיבות לכך היא שמחירי הבתים כמעט שהכפילו את עצמם בעשור הקודם, ובערים הגדולות טיפס יחס המחיר להכנסה, כלומר עלות הדיור ביחס לשכר השנתי הממוצע. בשנגחאי לדוגמה, מחירה הממוצע של דירה הוא פי 43 מההכנסה השנתית החציונית. לשם השוואה, בערים גדולות בעולם כמו לונדון וניו יורק, היחס הממוצע הוא פי 20.
המצב הוביל לכך שיותר מ־70% מרוכשי הבתים בפעם הראשונה קיבלו סיוע פיננסי מהוריהם, כך שמי שאין לו את התמיכה הזו כלל לא מצליח להיכנס לשוק הדיור. "בעלי ואני ניהלנו שיחה על החיים שאנחנו רוצים, והגענו להחלטה לא לקנות", סיפרה ל"פייננשל טיימס" צעירה בשם ליליאן לי על ההחלטה לשבור את המסורת ולא לקנות דירה מיד לאחר החתונה. "אנחנו לא רוצים להיות חייבים להורים שלנו מקדמה רצינית או להיכנס לחובות כבדים".
2 צפייה בגלריה
יו"ר אוורגרנד, שו ג'יאין. קריסת החברה חשפה את הבעיות המבניות בשוק הדיור הסיני
( צילום: AFP)
גורמים נוספים שפגעו בנכונות של הצעירים לרכוש בתים כוללים גם את חדלויות הפירעון המרובות בסקטור הנדל"ן, שהותירו רבים ללא נכס אך עם חובות, ושחקו את אמון הציבור במגזר. לנוכח המשבר המתמשך נרשמה ירידה גם בהשקעות בנדל"ן, שנפלו בארבעת החודשים הראשונים של השנה שעברה בשיעור שנתי של 9.8%.
המצב בשוק דוחף רבים לגור בשכירות, גם אם הצליחו כבר לרכוש דירה. כך, תשלומי המשכנתה הגבוהים גרמו ללינדה צ'ן ולבעלה למכור את הדירה שלהם בעיר הנגזהו במזרח המדינה. הם נאלצו להוריד את מחירה בכ־300 אלף יואן (42 אלף דולר), ועברו לדירה שכורה בגודל זהה, שכן גם לאחר כמה סבבים של הורדת הריבית על המשכנתאות שילמו יותר מ־7,000 יואן בחודש בעוד דמי השכירות בדירתם החדשה עומדים על 4,000 יואן לחודש. "הבית היה מעמסה עצומה", אמרה ל"הסאות' ציינה מורנינג פוסט". "ידעתי שעלינו למכור, לא משנה מה המחיר".
הרשויות בשנגחאי, שבה הצטברו שטחי מגורים לא מנוצלים בשטח כולל של לא פחות מ־8 מיליון מ"ר, יזמו תוכנית לעידוד רכישת בתים. במסגרתה, יקבלו תושבים שימכרו את דירתם הקיימת ויקנו במקומה בית חדש סבסוד של 30 אלף יואן (יותר מ־4,000 דולר)
מספר השוכרים רק יגדל
ההערכה היא כי שוק השכירות רק ילך ויתרחב. נכון לסוף 2023 היו בסין 290 מיליון יחידות דיור מושכרות, ובתאגיד נתוני הנדל"ן הסיני (CRIC) מעריכים כי שווי שוק השכירות יעלה ב־2% ל־1.8 טריליון יואן (כ־248 מיליארד דולר) עד 2026, משווי מוערך של 1.7 טריליון יואן ב־2023.
פירוש הדבר כי התרחקותם של הצעירים מרכישת בתים כנראה תימשך, ואף תתרחב. "אם אין שום השפעה של יצירת הון, מדוע צריך בכלל לקנות נכסים בטירוף? מדוע שלא נשכור?", סיכמה ויקטוריה זהאן, בנקאית בשנגחאי שדחתה את תוכניותיה לרכוש לעצמה דירה.
המצב שונה בתכלית מזה שאפיין את שוק הדיוק הסיני רק לפני כ־30 שנים. בועת הדיור המקומית החלה להיווצר בתחילת האלף, בהובלת הליכי אורבניזציה מהירים, והשקעות ספקולטיביות. הממשלה עודדה את רכישות הנדל"ן כדרך לייצר צמיחה כלכלית, וכך התגבשה אותה תפיסה תרבותית לפיה רכישת נכס היא מעין רשת ביטחון פיננסית. חברות הנדל"ן ניסו לעמוד בביקוש הגדל, מה שהוביל לתופעת "ערי הרפאים" — אזורים שלמים שמלאים ביחידות דיור שנרכשו, אך עמדו ריקות.
הסדקים בבועה החלו להתגלות ב־2021, אז הפכה אוורגרנד לדוגמה הבולטת של הסכנות שנובעות ממינוף יתר. החברה, שנחשבה לאחת הגדולות במדינה וסימלה את האורבניזציה והצמיחה הכלכלית של סין, קרסה תחת נטל חובות של יותר מ־300 מיליארד דולר. הקריסה חשפה את הבעיות המבניות בשוק הדיור הסיני, הובילה להקפאת פרויקטי בנייה מתוכננים ותקעה רוכשים, שכבר חתמו על משכנתאות, מבלי שקיבלו לידיהם את הנכס.
חדלות הפירעון של אוורגרנד לא היתה מקרה מבודד. חברות נדל"ן נוספות כמו קאנטרי גארדן, שהתקשו לעמוד בתשלומי החובות שלהן לנוכח הידוק הרגולציה וההאטה בביקוש, נאלצו גם הן להכריז על חדלות פירעון, ופגעו אף יותר באמון הציבור בשוק הדיור. לפי חלק מההערכות, קריסת שוק הנדל"ן הובילה למחיקה של 18 טריליון דולר בהון משקי הבית בסין, ושיעור התרומה של סקטור הדיור לכלכלה התכווץ מ־24% ל־19%. עם זאת, ממשלת סין לא מיהרה להתערב בשוק, וסירבה לספק פיצויים לרוכשי בתים שאיבדו את כל עולמם. התוצאה: צעירים רבים נאלצו להחליף את החלום על יציבות פיננסית בדמות בית, במציאות של חובות שיהיה עליהם לשלם במשך 20 או אפילו 30 שנה. בארבעת החודשים הראשונים של 2024, נרשמה צניחה של 47% במכירות הבתים, ומלאי הבתים שלא נמכרו הגיע קרוב לשיא של חמש שנים.
הקלות לזרים חובבי נדל"ן
המגמה עוררה דאגה בשלטון. לאחר שקברניטי הכלכלה הסינית נמנעו מהתערבות במשבר בנדל"ן, החלה הממשלה לפעול כדי להחזיר את האמון בשוק, אם כי עד ינואר האחרון, צעדים אלה כוונו בעיקר להורדת מלאי הבתים ועידוד הביקוש, ולא לחילוץ החברות הקורסות. במאי 2024 חשפו הרשויות תוכנית כלל־ארצית שכללה הקלה בתנאים לקבלת משכנתאות, והפחתת שיעור המקדמה המינימלי לרוכשי בית ראשון ל־15% מ־20%. בו בזמן, הממשלה הודיעה גם על צעדים שמטרתם להפחית את המלאי הגדול של בתי רפאים, בהם הזרמת מימון לרשויות מקומיות שירכשו באמצעותו דירות ריקות וימירו אותן בדיור בר השגה.
סגן הנשיא הי ליפנג, שחשף את הצעדים, הדגיש בדבריו את חשיבות "המשך הלחימה" נגד הפסקת בנייה לפני השלמתה, וטען כי בריאותו של שוק הדיור קשורה לרווחה החברתית ולפיתוח הכלכלי. שבועיים לאחר מכן, חשפו הרשויות בשנגחאי, שבה הצטברו שטחי מגורים לא מנוצלים בשטח כולל של לא פחות מ־8 מיליון מ"ר, תוכנית נוספת לעידוד רכישת בתים שבמסגרתה יקבלו תושבים שימכרו את דירתם הקיימת ויקנו במקומה בית חדש סבסוד של 30 אלף יואן (יותר מ־4,000 דולר). הרשויות הודיעו גם כי יקלו את הדרישות מתושבים זרים שמעוניינים לרכוש דירה בעיר.
הצעדים הללו לא הצליחו לאושש את השוק, ובסוף ספטמבר חשף הבנק המרכזי חבילת תמריצים נוספת שנועדה בראש ובראשונה לסייע לכלכלה לעמוד ביעד הצמיחה השנתי של 5% שהציבה הממשלה. לצד הורדת יחס הרזרבה שהבנקים מחויבים להחזיק, הם כללו גם צעדים נוספים שיועדו ספציפית לאישוש מגזר הנדל"ן: הורדת ריבית על המשכנתאות ב־0.5% והורדת המקדמה הנדרשת לרכישת בית שני מ־25% ל־15%. גם במקרה הזה לוו הצעדים הכלליים הללו בצעדים פרטניים מצד הרשויות המקומיות. כך, שלוש מהערים הגדולות במדינה — שנגחאי, גואנגג'ואו ושנז'ן — הכריזו על הקלה נוספת בתנאים לרכישת דירה בשטחן המוניציפלי. בגואנגג'ואו הסירו את כל ההגבלות על רכישת בתים, ובשנגחאי ובשנז'ן הקלו את הדרישות שהקשו על זרים לרכוש בהן בתים.
ההקלות הללו סייעו לפחות בהיבט אחד. בחודשים האחרונים החלו חברות נדל"ן ממשלתיות לרכוש קרקעות במחירים גבוהים מהמחירים המוצעים בשל הסרת ההגבלות על מחירי בתים, ובנובמבר הפסיקה הממשלה להציב תקרה למחירי הבתים במכרזים למכירת קרקעות, לראשונה זה יותר משלוש שנים. לפי בדיקת "בלומברג", מספר החלקות שנמכרו במחיר שגבוה ב־20% לפחות מהמחיר המבוקש ייצג 37% מהעסקאות מאז תחילת השנה, לעומת שיעור של 14% בכל השנה שעברה. הנתונים הללו מצביעים על כך שלפחות החברות הממשלתיות סבורות כי צפויה בהמשך ההתאוששות המיוחלת בשוק, גם אם לא יהיה מדובר בהתאוששות מלאה.
אך על אף האופטימיות המסתמנת, עדיין נראה שהצעדים לא מספיקים כדי ליצור תנופה משמעותית בשוק המוערך ב־15 טריליון דולר. לפיכך, בחודש שעבר הרחיבה הממשלה את הפעולות, וכללה בתוכן גם סיוע לחברת נדל"ן קורסת בשם ואנקה, שדיווחה על הפסדים של 6.2 מיליארד דולר. החילוץ אומנם עזר להרגיע את השווקים, אך בו בזמן סיפק הוכחה נוספת לכך שמשבר הנדל"ן בסין עוד רחוק מסיום. "אם ואנקה היתה קורסת, אנשים היו מתחילים להטיל ספק במדיניות שהתוותה הממשלה בספטמבר", הסביר שו ליקיאנג מחברת ההשקעות שנגחאי סילבר ליף.
"מאמצי החילוץ הרגולטוריים של סין הם לפעמים זהירים מדי ומזכירים שימוש בפלסטר כדי לטפל בפצע דקירה", אמר לבלומברג הואן לי, מייסד קרן הגידור פורסט קפיטול בהונג קונג. "הם פועלים רק כשמגיע השלב הגרוע ביותר, ואז זה כנראה יהיה מאוחר מדי".
אלא שגם במקרה הזה נראה שהמדיניות כשלה. אומנם בספטמבר נרשמה עלייה קלה בפעילות השוק לאחר חשיפת התמריצים, אך עד מהרה המכירות שוב ירדו. לפי פרסום של תאגיד נתוני הנדל"ן של סין, מכירות הבתים במדינה נפלו בינואר ב־3.2% לעומת החודש המקביל ב־2024. במקביל, שטחם הכולל של הבתים החדשים שלא נמכרו בסוף השנה שעברה הסתכם ב־390.88 מיליון מ"ר, עלייה של 16.2% לעומת הנתונים בשנה הקודמת. אם זה לא מספיק התחלות הבנייה צנחו בשיעור שנתי של 23% בשנה שעברה. במקביל, המחירים ממשיכים לרדת, ובינואר נפלו בשיעור שנתי של 5%. המשבר, כך עושה רושם, לא הולך לשום מקום.
