מרכז הנדל"ן
"מפחיד ללכת על פרויקט בהיקפים כאלה, אבל אנחנו יודעים מה אנחנו עושים וצופים רווח גבוה"
מרכז הנדל"ן: אחת הזוכות במכרז היוקרתי בשדה דב היא חברת לוזון-רונסון מקבוצת לוזון. המנכ"ל בעז חיים מסביר בריאיון מדוע הוא צופה רווחיות גבוהה בפרויקט, כיצד המיקום מהווה יתרון אסטרטגי, ומה מעניק לחברה יתרון מול שמות גדולים אחרים
בשבוע שעבר התפרסמו תוצאות המכרזים בשדה דב לבנייה של כ-2,606 יח"ד, בשבעה מתחמים. באחד המתחמים זכתה חברת לוזון רונסון בשותפות עם מור בית השקעות. החברות ישלמו סכום של כ-734 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח, עבור בנייתן של 340 יח"ד, לצד כ-3,000 מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר. מדובר במחיר המשקף עלות קרקע של כ-2 מיליון שקל לדירה.
בראיון ראשון אחרי הזכייה, מסביר בעז חיים, מנכ"ל החברה מקבוצת לוזון, את ההחלטה לגשת למכרז. "עניין אותנו שתהיה אמירה", אומר חיים, "שאנשים בשכונת שדה דב ידעו מי זה לוזון - רונסון, מה החברה מביאה איתה, איך היא שונה בראייה שלה לגבי המוצרים משאר היזמים, מה מבדיל ומייחד אותה מיזמים נוספים. זה הפרויקט שהחלטנו ללכת עליו, הוא עונה על כל הקריטריונים שלנו".
"אנחנו פועלים לפתח את הפעילות של החברה ולהביא אותה להיקפים שאנחנו סבורים שהיא צריכה להיות בהם", מסביר חיים. "פרויקט כמו שדה דב, זה פרויקט בעיר, שהיא אולי סמל הנדל"ן של מדינת ישראל. אני מאמין שאנחנו יכולים לייצר שם פרויקט שיהיה שונה, מעין פרויקט דגל שלנו, בנוסף לכל המגה פרויקטים שיש לנו בראשון לציון, באור יהודה ובבת ים. הוא יהיה שונה כי מדובר ב-340 יח"ד לעומת אלפי יחידות שיש לנו בפרויקטים האלה. אבל האיכות של המוצרים תהיה לפי דעתי הכי גבוהה באזור וגם הרווחיות שלנו בפרויקט הזה, אנחנו צופים שתהיה גבוהה בהתאם".
כמה אחוזי רווחיות אתה צופה בפרויקט הזה?
"כאסטרטגיה אנחנו הולכים על פרויקטים שהרווחיות בהם היא מינימום של 16%-15% וצפונה. אנחנו לא הולכים לפרויקטים של 10%-8%, לא בונים על עליית ערך. אנחנו מאמינים שהפרויקט הזה עונה על הקריטריונים שלנו להשקעה, ובהתאם גם הרווחיות בו תבוא לידי ביטוי".
ישראל קנדה חשפה בדוחות הכספיים שהיא מכרה דירות ב-77-80 אלף שקל למ"ר או כ-7 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, אלו המחירים שאתם מכוונים אליהם?
"תפתח את האינטרנט ותראה בדיוק את המחירים. 60-80 אלף שקל למ"ר, בהתאם לדירה. אז תעשה לזה את המכפלות של דירה ממוצעת של 100 מטר או 90 פלוס, ואלה המספרים שיהיו שם. עכשיו, אם אלה המספרים בשכונה, אז אלה המספרים בשכונה".
יש הרבה שחקנים בשדה דב, שמות גדולים כמו גינדי, אלקטרה, דמרי ואביסרור. מה היתרון היחסי שלכם כחברה מולם? למה שיבואו לקנות אצלכם את הדירות ולא אצלם?
"אנחנו זכינו במגרש הכי טוב, מבחינת הבינוי ועם התמהיל של תעסוקה, מסחר ומגורים, וגם המיקום שלו ליד הרכבת העתידית. זה המגרש היחיד שניגשנו אליו. ניתחנו את כל המכרזים והמגרשים של שדה דב ובחרנו בפינצטה. לא רצינו את שדה דב רק כדי להגיד שיש לנו את שדה דב.
"אז למה שיבואו לקנות אצלנו? דבר ראשון המיקום. דבר שני, אנחנו ממוקדים ריווחיות, אבל המוצר שלנו הוא בהגדרה Value for money גבוה יותר ממה שתמצא אצל המתחרים מבחינת תכנון, רמות גימור האביזרים שאנחנו משתמשים בהם. אז אם מישהו כבר משקיע כמה מיליונים טובים כדי לקנות דירה באזור הזה, אני מניח שהוא יחפש את המיקום הטוב ביותר, המוצר הטוב ביותר ולא יקנה דירה בקו רביעי שלא רואה ים, רק כדי להגיד שהוא גר בשדה דב. מיקום, איכות, רמת השירות שאנחנו ניתן, סטנדרט הבנייה שלנו, רמת המוצרים. אני מניח שזה מה שיבדיל אותנו מהמתחרים".
מבחינת עלות קרקע לדירה, יוצא לכם 2 מיליון שקל פר דירה (כולל הוצאות פיתוח), זו עלות מאוד גבוהה.
"זה לא מדויק. אתה סבור שאלף מטר מסחר ואלפיים מטר משרדים שטחי תעסוקה שווים אפס בשדה דב? צריך לתת לזה שווי מסוים. אם תיתן שווי הכי מינימלי בעולם, עשרת אלפים שקל למ"ר תעסוקה ועשרים אלף שקל למ"ר מסחר, אז תגיע ל-1.8 מיליון שקל ערך קרקע לדירה. הכל תלוי איך אתה מחשב את זה. אי אפשר כשמחזיקים בקרקע להתעלם משטחי המסחר והמשרדים.
"כמו כן, המיקום כאמור משפיע על שווי הקרקע. יש שם מגרשים שלא רואים מהם ים, לא משנה מאיזה כיוון. תעלה על הגג, תעמוד על סולם, אתה לא תראה ים. המגרש שלנו חשוף כולו לים, להערכתי מהקומות הנמוכות. המגרש של חג'ג הוא גם מגרש טוב, שרואה ים מגובה מסוים. אז המגרשים האלה מן הסתם מתומחרים בשווי גבוה יותר".
אמרת שניגשת רק למכרז אחד, אתה חושב שאלו שניגשו ליותר מגרשים עשו טעות?
"לכל חברה יש את הגישה ואת האסטרטגיה שלה. אתה לא יכול להגיד ששחקנים כמו פרשקובסקי, גינדי או אלקטרה לא יודעים מה הם עושים. חד משמעית לא, זה לא נכון, הם יודעים טוב מאוד מה הם עושים. האסטרטגיה שלהם לגבי האזור הייתה מסוימת והם פעלו בהתאם לאסטרטגיה הזאת, ושאפו להם שהם הצליחו לזכות במגרש. האסטרטגיה שלנו לגבי שדה דב היתה קצת שונה. ניגשנו רק למגרש אחד, המגרש שזכינו בו, כי התוכניות שלנו היו מסוימות והם כנראה לא היו אותן תוכניות. אל תשכח גם שעל המגרש שלנו, בגלל שהוא הכי טוב, היו להערכתי משהו כמו יותר מ-30 מציעים.
לגבי השותפות עם בית ההשקעות מור, אמר חיים: "יש לנו איתם שותפות כמו שראית 60%-40%, אנחנו מנהלים את הפרויקט. מדובר בשותף מאוד איכותי. אנחנו מכירים את הצוות של מור, שנים הם משקיעים בקבוצה ובלוזון-רונסון, והתברכנו בזה שהם היו מעוניינים לייצר איתנו את השותפות הזאת וניגשנו למכרז. אני מקווה שיהיו עוד פרויקטים שנעשה ביחד, אבל בהחלט מדובר על שותף מאוד איכותי. המוסדיים הם שותפים טובים, הם רלבנטיים והם מבינים את המטרה. זה לא איזה משקיע זר שעכשיו בא ואומר 'בא לי להשקיע בישראל' והוא לא מבין כלום. למוסדי יש את האנליסטים שלו והוא יודע לקרוא את הבאות ולהבין תהליכים".
אחרי הנפילה של חנן מור, צריך אומץ להשקיע יותר מ-700 מיליון שקל בקרקע, במציאות כלכלית של ריבית גבוהה וחוסר ודאות לגבי חוזק הכלכלה והתפתחות המלחמה.
"יש לנו המון מזומנים בקופה, אז רמת המינוף שאנחנו ניקח לא תהיה כל כך גבוהה. זה האלף-בית, לקחנו בחשבון בתוכנית העסקית שלנו את כל הפקטורים, עלויות מימון רלוונטיות, עלויות בנייה ומחירי המכירה. אנחנו לא מספרים לעצמנו סיפורים ולא מרמים את עצמנו. כמובן שהשותפים שלנו בדקו את זה והם מקצועיים מאוד. אז נכון, אתה צודק. זה מפחיד ללכת על פרויקט בהיקפים כאלה, אבל אנחנו סבורים שאנחנו יודעים מה אנחנו עושים ועם כל הפקטורים שלקחנו בחשבון, אז נעשה ונצליח".
