מבחן הכנסה כתנאי לשכירות מוזלת: האם השיטה החדשה תסייע למי שבאמת זקוק לה?
ועדת הפנים תדון בהצעת משרד השיכון להוספת מבחן הכנסה לזכאות להשכרה במחיר מופחת. עו"ד שרון קרני כהן ממרכז קרסו-הגר: "מבחן ההכנסה המוצע יאפשר למשקי בית בעשירון 9 לקבל דיור מוזל — ואז פספסנו את המטרה של סיוע למעמד הביניים". במרכז מציעים מודל חלופי המתבסס על יחס בין הכנסה לעלות הדיור בכל עיר
ועדת הפנים של הכנסת תדון ביום שלישי בהצעת משרד הבינוי והשיכון לתיקון חוק התכנון והבנייה, שיכלול מבחן הכנסה כתנאי סף לזכאות להשכרה במחיר מופחת. הדיון מתקיים על רקע שיווק קרקעות רובע שדה דב החדש על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שבו מתוכננות כ-16 אלף דירות, מתוכן 3,354 להשכרה במחיר מופחת. ההבנה כיום היא שהמנגנון הקיים אינו מבטיח שהסיוע יגיע למי שבאמת זקוק לו.
על פי הגדרת החוק, בשכירות במחיר מופחת ניתנת הנחה של 20% ממחיר השוק (הנקבע על ידי השמאי הממשלתי הראשי או שמאי מטעמו, וזאת לפני כניסתו של השוכר הראשון או שוכר חדש ליחידת הדיור). החוק מאפשר גמישות לרשויות המקומיות, שרשאיות לקבוע שיעורי הפחתה שונים לאזורים שונים בתחומן. עם זאת, קיימות מגבלות על טווח ההפחתה: ברשויות מקומיות במחוזות צפון ודרום, שיעור ההפחתה ינוע בין 10% ל-30%, בעוד שברשויות מקומיות במחוזות אחרים, הטווח יהיה בין 20% ל-40%.
כיום, מי שזכאים לשכירות במחיר מופחת הם חסרי דיור (מי שאין להם ולא הייתה בבעלותם דירה בשלוש השנים שקדמו להנפקת אישור הזכאות) מעל גיל 26. אחרי בחינה של מנגנוני סיוע לדיור מסובסד להשכרה בעולם, החליטו במשרד הבינוי והשיכון להוסיף לקריטריונים הללו קריטריון נוסף של מבחן הכנסה.
לפי המנגנון המוצע, התנאי לזכאות לשכירות במחיר מופחת ליחיד הוא שההכנסה החודשית (ברוטו) הממוצעת שלו ב-12 החודשים שקדמו למועד קבלת הזכאות לא תעלה על פי 1.2 מהשכר הממוצע במשק (כ-13 אלף שקל נכון לינואר 2025). לזוג, תקרת ההכנסה תהיה עד פי 1.75 מהשכר הממוצע במשק. עבור כל ילד המתגורר עם מבקש הזכאות תחושב תוספת הכנסה של 0.55% מהשכר הממוצע במשק, זאת עד להכנסה מקסימלית של פי 2.3 מהשכר הממוצע במשק.
לעו"ד שרון קרני-כהן, מנהלת קידום מדיניות בתוכנית קרסו-הגר למחקר ופיתוח דיור הוגן של הפקולטה למשפטים באוניברסיטת ת"א, יש ביקורת על המנגנון המוצע. לדבריה, "מבחן הכנסה הוא תנאי הכרחי, אך לא מספיק. מבחן ההכנסה המוצע בתקנות שמקדם משרד השיכון מתבסס על השכר הממוצע במשק, ולא על היחס בין הכנסה לבין עלות הדיור. התוצאה היא שהתחשיב שבתקנות יאפשר למשקי בית של 3 נפשות ומעלה לקבל דיור מוזל גם אם הם משתייכים לעשירון 9. כיון שמדובר במשאב מוגבל מאוד, מה שניתן לאחד לא יישאר לשני. אם זוג עם ילד בעשירון 9 יקבל את הדירה המוזלת, משפחה בעשירון 4 או 6 לא תוכל לקבל אותה – ואז פספסנו את המטרה של סיוע למעמד הביניים. לשם המחשה: לפי התחשיב שבתקנות והשכר הממוצע ביולי 2024, זוג עם ילד אחד, שמרוויח יחד כ-31 אלף שקל בחודש, יהיה זכאי לדיור מוזל מהמדינה".
במרכז קרסו-הגר מציעים לבסס את מבחן ההכנסה על המדד המקובל בעולם לדיור בהישג יד: דיור שעלותו היא עד 30% מהכנסת משק הבית, כך שנשארת למשפחה מספיק הכנסה פנויה לשלם עבור הוצאות בסיסיות אחרות. על בסיס עקרון זה מוסיפים במרכז קרסו-הגר ומבקשים לקבוע תקרות הכנסה לכל גודל משק בית לפי מחיר ממוצע בעיר מסוימת.
לפי עו"ד קרני-כהן, "הכרחי להטמיע במבחן ההכנסה את הפערים הגדולים במחירי הדיור בין ערים בישראל, ועל בסיס זה לקבוע תקרות הכנסה לכל גודל משק בית בכל עיר ועיר. למשל, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שכר הדירה הממוצע לדירת 3 חדרים בחולון הוא כ-4,000 שקל. משפחה שמשתכרת 12 אלף שקל יכולה לעמוד במחיר כזה ללא סיוע וגם לממן צרכי מחיה אחרים, כיון שעלות הדיור תהווה פחות מ-30% מההכנסה שלה. אך עבור משפחה שמשתכרת 9,000 שקל, זהו מחיר שיהיה כמעט מחצית ההכנסה, וזה כבר לא בהישג יד עבורה. לעומת זאת, בחיפה שכר הדירה הממוצע ל-3 חדרים הוא פחות מ-3,000 שקל, כך שאותה משפחה שנדרש לה הסיוע בחולון, לא זקוקה לסיוע בחיפה. לכן, בחיפה צריך שתהיה תקרת הכנסה נמוכה יותר מאשר בחולון, כדי שיוכלו לעמוד בה רק משקי בית בהכנסה נמוכה יותר. זו גם הסיבה שלא נכון להשתמש בממוצע ארצי כמו השכר הממוצע במשק כבסיס למבחן זכאות".
ע"פ מרכז קרסו-הגר, קידום תקנות למבחן הכנסה לדיור מוזל להשכרה הוא גם הזדמנות לקבוע מבחני זכאות נוספים המקובלים בערים ובמדינות ה-OECD, כמו קדימות לאנשים עם מוגבלות ולעובדים דרושים במגזר הציבורי (צוותי הוראה, חינוך, עו"ס משטרה וכו').
לפי נתונים שהוצגו בדו"ח האגף לתכנון אסטרטגי במשרד הבינוי והשיכון ב-2023, מתחילת 2017 עד אמצע 2023 עלה מדד שכר הדירה ב-13.3%. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנת 2021 מראים כי יותר מ-883 אלף משקי בית (31.3% ממשקי הבית בישראל) מתגוררים בשכירות. ההערכות הן שהביקוש לדיור בהשכרה עולה, שכן בשנים 2022-2013 גדל מספר הדירות בשכירות ב-3.4% בממוצע בשנה - יותר מקצב הגידול הממוצע השנתי של כלל הדירות שעומד על 1.9%.
