מגזין נדל"ן
"הקבלנים חוזרים על כך שהמחירים יעלו, אבל הם יורדים"
גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר והאחראית על איסוף הנתונים הכי חשובים על שוק הנדל"ן כבר 20 שנה, מספקת תמונת מצב מפוכחת על השוק. לדבריה, היצע הדירות עולה על הביקוש והקבלנים בלחץ; והיא מאוד מוטרדת ממבצעי הקבלנים: "יהיו קונים שלא יוכלו להשלים את רכישת הדירה"
אין אדם שמכיר את המספרים מאחורי שוק הנדל"ן יותר טוב מגלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר. היא אחראית כבר 20 שנה על אחד המסמכים החשובים להבנת הענף – סקירת נדל"ן תקופתית שמוציא הכלכלן. זו בעצם אמורה להתוות את המדיניות הממשלתית בנושא הדיור, אך יותר מזה – היא בין המסמכים האובייקטיביים היחידים שעליו יכול להתבסס רוכש דירה פוטנציאלי בבואו לבצע את העסקה הגדולה בחייו. לבן נאים יש מאגר בלתי נגמר של בסיס נתונים: היא חשופה לכל דיווחי רשות המסים על כל עסקה שמתבצעת, לכל מחקרי הלמ"ס הבודקים את התחלות הבנייה ומחירי הדירות, ולכל נתוני חברות הנדל"ן, הן הציבוריות והן הפרטיות.
המומחיות הזאת מאפשרת לה להבין את השוק, אבל גם מה חסר בו. בחודשים האחרונים היא מצאה כי למעשה אין אף נתון רשמי שמשקף את מבצעי המימון שמציעים הקבלנים. מבצעים אלה היו תמיד בשוק, אך בשנים האחרונות, מאז החלה ריבית בנק ישראל לעלות – היקפם הלך וגבר. בשל הלחץ של בן נאים (57) החל אגף הכלכלן לעקוב אחר הנתונים הללו. ומאז – הנושא רק מטריד אותה יותר ויותר.
בן נאים גילתה שמבצעי הקבלנים הם תופעה הרבה יותר רחבה וגורפת ממה שכולם חושבים, והיא לא מוגבלת לאזור גיאוגרפי מסוים. נתוני החודשים האחרונים מובילים אותה לשקף תמונת מצב שונה מזו שרוכשי הדירות בישראל התרגלו אליה — היצע הדירות עולה על הביקוש, מלאי הדירות על המדף בשמיים, יש ירידה במחירים והקבלנים בלחץ. "ברור שקבלנים אומרים בכל כנס שהמחירים יעלו. אבל יש ירידה בביקושים, אין דרך אחרת לתרגם את זה", היא אומרת בראיון למגזין “כלכליסט”. "המחירים דה־פקטו יורדים".
"אנחנו שיאני ה־OECD בעליית מחירי הנדל"ן, אבל מחירים יודעים גם לרדת"
בן נאים, כאמור, מכירה היטב את גל עליות מחירי הנדל"ן. בשנים שבהן המחירים טסו, היא מספרת, אנשים אף היו מאשימים אותה "מפמפמת את השוק". אבל היא מצידה רק משקפת את המציאות, והיום המציאות היא שונה. "אנחנו שיאני ה־OECD בעליית מחירי הדירות, מאז המשבר העולמי ב־2008 ועד 2024. ריאלית, עלייה של 140%. הממוצע של יתר ה־OECD בתקופה הזאת הוא עלייה של 30%", היא אומרת, "זה תוצר של ירידת הריבית לאפס מאחרי פרוץ המשבר. מדברים תמיד על ילודה, שיש פה ילודה מאוד גבוהה וככה מסבירים את עליית מחירי הנדל"ן. אבל זאת טעות. בעשור שלפני 2008 מחירי הדירות ירדו, ריאלית, ב־25%. מחירי דירות יודעים גם לרדת".
בחודש דצמבר סקר אגף הכלכלן את כמות הדירות שנמכרו עם הטבות מימון — מבצעי 20/80 ודומים להם שבמסגרתם הרוכש משלם שיעור נמוך מהדירה בעת החתימה על החוזה, ואת כל היתר רק במועד מסירתה. באזור חדרה השיעור הגבוה ביותר של רוכשים באמצעות הטבות מימון — 61%. באזור המרכז היה שיעור על 47%, באזור באר שבע 41%, ובאזור תל אביב עמד שיעור הרוכשים במבצע על שליש מהמכירות. ממצא מדהים נוסף היה שבניתוח תנאי התשלום נמצא כי במרבית העסקאות שבהן ניתנו הטבות מימון, במועד החתימה משולם לא יותר מ־15% ממחיר הדירה.
על התפיסה שמחירי הדיור תמיד עולים: "אם הסיבה לקניית דירה היא פחד מעליות מחירים, זו תופעה מסוכנת. אני מציעה לאנשים לקרוא יותר מראיון עם קבלנים. הם אומרים בכל כנס אפשרי 'מחירי הדירות יעלו'. והנה, 76 אלף דירות במלאי לא מכורות"
מה מטריד אותך במבצעי הקבלנים?
"זה לא רק אותי, בדוח היציבות הפיננסית של בנק ישראל הוא כתב את זה בצורה ברורה. כשקונים דירה במבצעי 10/90, עלול להגיע תאריך המסירה והרוכש לא יוכל לעמוד בתשלום, או לקבל משכנתא. אולי הוא בכלל לא ירצה את הדירה, אולי המחיר שלה יירד. לזה תוסיפו שמשך הזמן לקבלת דירה עלה משמעותית. כשאתה קונה דירה על מנת לגור בה והמחיר שלה ירד, אז אתה עדיין גר בה. אבל אם אתה לא רוצה לעבור לגור בשדרות או במקומות אחרים, אתה בבעיה. מבחינת הקבלן, הכי גרוע אם הוא לא יוכל להשלים את הרכישה".
כלומר בעוד ארבע שנים, בתסריט שלך, יהיו אנשים שלא יוכלו לקנות את הדירות שלהם?
"כן. אם אתה רואה שהיום כמחצית מהרוכשים בדרום, יש להם שכר נמוך יחסית למשק בית, אתה יכול להעריך שחלק מהם לא יוכלו להשלים את הרכישה. נגיד ובאמת הם ירצו לגור שם — ברמות השכר שלהם הם לא יוכלו לקבל משכנתא. זה לא רק בדרום, שם זה בשיעורים גבוהים יותר פשוט. אבל בתל אביב, כשדירה עולה 4 מיליון, כבר יותר קשה לך להביא 10%. אז עושים את מבצעי המימון באזורים יותר זולים. גם רואים את זה בעסקאות יד שנייה באזור הדרום – ושם עוד יש חיתום משכנתאות, אז מן הסתם הרוכשים יותר מבוססים.
"אם הריבית לא תרד בצורה משמעותית, ומחירי הדירות לא יעלו שם או יירדו, הם לא יקבלו משכנתא. גם ככה יש בנייה בדרום, זה לא שאין. בטח עכשיו, כשחבל תקומה בתנופת השיקום. אז מעבר להיצע השוטף, יהיה היצע של דירות חדשות מאנשים פרטיים — רק שהם יהיו לחוצים למכור".
4 צפייה בגלריה
פרויקט מחיר למשתכן בגליל ים. "החסימה של מכירת דירה בגליל ים השתחררה עכשיו, ובקרוב נראה את המספרים ונפרסם אותם"
הסיטואציה הזו מהווה איום גם על קבלנים?
"האיום על הקבלנים הוא קודם כל התחרות שעשויה להיווצר להם מצד אנשים שיותר לחוצים למכור מהקבלן. כך או כך, הקבלן בבעיה. משקי הבית יפסידו את ההון העצמי, הקבלנים עשויים לשחוק את הרווחיות הגם ככה נמוכה שלהם".
בנק ישראל אמנם כותב את זה, אבל בכוחו גם לעשות. בסוף כל פרויקט יש לו מימון בנקאי או חוץ־בנקאי. לא הגיע הזמן להתערב גם בפעולות?
"בנק ישראל קרא לראשי החטיבות העסקיות ודיבר איתם על זה. אני חושבת שלא נכון שבנק ישראל יעצור את המבצעים, אלא יעקוב אחריהם ויפקח. אם יראה שהמסר לא עובר והסיכון עולה – אני משוכנעת שהוא יעשה את המהלכים שלו. זה שוק חופשי – אבל כיוון שמדובר במערכת שמממנת גם את הקבלנים וגם את הרוכשים – יש את הפיקוח על הבנקים. צריך לשים יותר קריטוריונים מה מותר ומה אסור".
אחת הסקירות האחרונות שלה הדגישו כי 30% מהדירות שנמכרו באזור ב"ש, נמכרו בהפסד ריאלי. "היום באזור הדרום יש אנומליה — באזור זה ההסתברות הכי גבוהה למכור דירה בהפסד, ועדיין זה האזור ששבר שיא מכירות היסטורי ב־2024. כשאנחנו מנתחים את סוג האוכלוסייה שקונה שם דירות, רואים שאלה אנשים שזו 'דירתם הראשונה'. מחציתם לא גרים בכלל באזור הדרום, אלא באזור המרכז. הלוואי שזה יסמן הגירה לדרום, אבל אנחנו לא חושבים שזה מה שיקרה, לפחות לא באופן גורף. גם רואים שרמות השכר שלהם מאוד נמוכות — 13־14 אלף שקל למשק בית — אז אנחנו מבינים שהם קונים איפה שהם יכולים. הם רוצים להיכנס לשוק, שלפחות יהיה להם נכס. ועם הרווח הון הזה הם חושבים שהם יקנו אחר כך דירה איפה שהם רוצים".
על תוכנית מחיר למשתכן באזורי ביקוש: "אין מי שיכול להצדיק היום מחיר למשתכן בגליל ים. ראינו מי רכשו את הדירות ומה קרה למחירים שם. אנחנו לא צריכים לשווק יותר קרקעות במקומות כאלה, גם לא בקריית אונו. לא על חשבון משלם המסים"
אז את אומרת שהם עושים טעות.
"אני לא אומרת לאף אחד שהוא טועה, אני רק אומרת שזה לא מסתדר עם הנתונים. אומרים, מי שלא לומד מההיסטוריה נועד לחזור עליה, נכון? אז איפה היו ירידות המחיר הכי חדות בין אמצע שנות ה־90 ל־2007? באזור הדרום. קבלנים פשטו שם רגל, שלא לדבר על משקי בית שהנכס שלהם ירד. אנשים חושבים שני דברים – האחד, שהריבית תרד, והשני, שהמחירים יעלו. שניהם עשויים להיות לא נכונים. הצעירים של היום לא מכירים ריביות אחרות, שהן לא אפס. אבל הריבית היום היא לא חריגה, החריג הוא שמחיר הכסף הוא אפס. אז הם לא מכירים משהו אחר והם מתמנפים. עם תנאי מימון שיש היום במחירי הדירות בשדרות, במבצעי 10/90 למשל, הם יכולים לקנות דירה עם 150־160 אלף הון עצמי. אבל הם לא בטוח יצליחו לרכוש את הדירה".
את כל הזמן מדברת על הדרום. מה קורה בצפון?
"בצפון, למען האמת, אנחנו לא רואים הרבה עסקאות בכלל. האזור משותק. אני לא מדברת על חיפה, גם שם לא נשברו שיאי מכירות, אבל יש. כל יתר האזור – רמת עסקאות מאוד נמוכה. אנשים אומרים 'המפונים גרו על הגדר וכעת יעברו לערים כמו טבריה'. אנחנו לא רואים את זה. אנחנו עוקבים אחרי המפונים – אנחנו יכולים לראות מאיפה הם, מה רמות השכר שלהם, במה הם עובדים. אנחנו רואים שבדרום יש עסקאות של מפונים – או שקנו דירה חדשה, או שהתרחקו קצת מהגבול, אבל בצפון יש מאות בודדות של עסקאות, ואנחנו שנה אחרי".
"אנחנו חוקרים את מאפייני הקבלנים שמציעים מבצע"
מהסקירה האחרונה עולה שיש קבלנים שעושים מבצעים ויש קבלנים שלא. אבל מי שעושה – עושה אותם באופן רוחבי על כלל הדירות שלו.
"זה הפתיע אפילו אותנו. בהתחלה עבדנו באופן אקראי, ואתה רואה את שמות הקבלנים ומתחיל להבין אצל מי יש הטבת מימון ואיפה. אלה רק קבלנים שמכרו יותר מ־10 דירות בחודש, כלומר לא קטנים. אנחנו חוקרים עכשיו את המאפיינים שלהם – אם זה תזרים מסוים שמאפיין אותם, רווחים שצברו בשנים האחרונות, מיקום גיאוגרפי וכו'. יש לנו הערכות אבל עדיין לא מסקנות. אני הופתעתי מזה שהשיעור הכי גבוה של הטבות מימון בדצמבר היה באזור חדרה וחריש, ו־100% מהן היו תשלום של 15% בחתימה ו־85% במסירה. באותה סקירה הראנו גם כמה רחוקות המכירות באותו אזור מהשיא של 2024, ובאזור חדרה הוא הכי רחוק. אתה מבין שיש להם מלאי קרקעות שקנו כנראה לא בזול – והם חייבים למכור דירות. אז שם אתה רואה את זה הכי קיצוני. אבל הופתעתי שגם בנתניה, שזה כבר אזור השרון עם אוכלוסייה מבוססת, יותר מ־40% מהדירות נרכשו עם מבצעי המימון".
מנכ"ל חברת נדל"ן יבוא ויגיד - יש לי הלוואת מימון לקרקע של 7%, ואני מחליף אותה ב־4.5%־5%.
"אני לא מאשימה אותו, זה יותר זול עבורו. זה כדאי לקבלנים כי זה מוזיל להם את האשראי, אבל זה נכון רק אם אתה בונה על זה שהעסקה תושלם. ואם לא יהיו לך 40% רוכשים, אלא רק 20%? שאלת השאלות היא האם הרוכשים האלה עוברים חיתום. לפי חוק המכר על תשלום של פחות מ־15% אתה לא מקבל ליווי בנקאי, אבל יש לנו המון פרויקטים שהמימון הוא חוץ־בנקאי, ולא בנקאי".
יש שטוענים שהטבת המימון היא בעצם ירידת מחירי הדירות, אבל קבלנים טוענים הפוך - בשל ההטבה אני מעלה את מחיר הדירה. מה נכון לדעתך?
"דירות במסירה מיידית הן יותר זולות מאלה שלמכירה בעוד שנתיים, נכון? כלומר ככל שתאריך הרכישה יותר רחוק אתה כביכול לוקח סיכון. זו משמעות הפרי־סייל. אז כאן באים הקבלנים ונותנים לך לא רק תאריך רכישה רחוק, אלא גם הטבה. אבל מה הקבלנים לא אומרים לך באופן מלא? כמה עולה להם הטבת המימון אם היינו מהוונים אותה. פורום שווי הוגן באוניברסיטת רייכמן כינס מומחים למימון ומצאו שהיא נעה בין 4% ל־7% ומגיעה עד ל־10% הנחה. הקבלן לא יעלה למישהו את מחיר הדירה ב־10% בשביל ההטבה, הוא אולי יעלה לו ב־3%. אז ההטבה שלו שווה הרבה יותר. זו ירידת מחיר.
"אבל בוא נחשוב גם למה קבלנים עושים מבצע. זה לא כי יש עודף ביקוש הרי. ואם הלמ"ס מצאה בדצמבר שמחירי הדירות ירדו ב־0.1% באזור המרכז, אבל 40% מהעסקאות היו תחת מבצעי מימון – אז הם כנראה ירדו בהרבה יותר".
4 צפייה בגלריה
פרויקט בנייה בשדרות. "בין אמצע שנות ה־90 ל־2007 קבלנים בדרום פשטו רגל"
(צילום: חיים הורנשטיין)
אולי קבלן עושה מבצע כדי "לפתור" את בעיית הריבית?
"בעוד שנה־שנתיים הפרויקטים הראשונים של רוכשי המבצעים יגיעו למועד המסירה, ומה זה נתן להם? כשעלתה הריבית מה היתה הצעקה מהרחוב? תעזרו לנו. החזרי המשכנתא זינקו באלפי שקלים בחודש. אז הבעיה עדיין קיימת – היא לא נפתרה. הריבית לא תרד לאפס בעוד שנתיים".
משק בית כזה עושה נכון כשהוא נכנס להימור הזה?
"אני לא ממליצה או לא ממליצה. אני רק רוצה שהם יידעו את כל התמונה".
אבל הם מפחדים מעליות מחירים.
"אם הסיבה לקנייה היא פחד מעליות מחירים, ולא כי זה ריאלי או כלכלי כרגע, זו תופעה מאוד מסוכנת. מה שאני מציעה לאנשים זה לקרוא יותר מראיון עם קבלנים. אני לא מאשימה אותם, הם רוצים לקדם את העסקים שלהם, אבל תחת כל כנס אפשרי הם אומרים 'מחירי הדירות יעלו'. והנה, 76 אלף דירות לא מכורות".
אז בעצם יש ירידה בביקוש?
"אי אפשר לתרגם את זה אחרת".
"באנשים מושרשת בעיית ההיצע, זה לא נכון"
בן נאים נולדה בטבריה, ולמדה במכללת עמק הירדן. לדבריה, הבינה שם שמי שרוצה להשלים השכלה בפריפריה לא באמת יכול לעשות את זה. "עשיתי חשבון לפי כמות הקורסים שהביאו למכללה, היה לוקח לי 6 שנים להשלים תואר", היא מספרת. היא בוגרת תואר ראשון בכלכלה ומינהל עסקים מבר־אילן ותואר שני בכלכלה ומינהל עסקים עם התמחות במימון מבר־אילן. התפקיד הראשון שלה היה ברשות המסים בתחום עידוד השקעות הון, ולאחר מכן במשרד האוצר עברה לעסוק בתחום הנדל"ן. הסקירות והנתונים שהיא אוספת משמשים את המשרד והממשלה כבסיס להחלטות הקשורות למדיניות הדיור, ובין היתר גם להחלטה על תוכנית סבסוד ממשלתית.
מה הממשלה מפספסת בתחום הדיור? עדיין כל כך קשה לרכוש דירה.
"אני חושבת שצריך להגיד שנעשתה פה עבודה טובה של קיצור תהליכים. אמנם פירקו את מטה הדיור, אבל למדו לעבוד בצורה יעילה. רואים גם בשיווקים של רמ"י בשנה שעברה שהיו יפים. גם אם רואים את התחלות הבנייה של השנה שעברה רק בשוק החופשי – רואים שבשנתיים האחרונות יש יותר התחלות בנייה ממכירות דירות חדשות. היכן יש ירידה? בדירות בסבסוד ובדירות בבנייה עצמית. זה גם מסביר את הגידול במלאי הלא מכור. זה מה שמסביר את מבצעי המימון.
"במחיר למשתכן היתה בעיה, לא היה רצף של שחרור דירות בגלל ארבע מערכות בחירות. פחות דירות נכנסו לצנרת. בשנה האחרונה אנחנו רואים את הפקק קצת משתחרר".
על מבצעי הקבלנים בדרום: "לכמחצית מהרוכשים בדרום יש שכר נמוך יחסית למשק בית, ואפשר להעריך שחלק מהם לא יוכלו להשלים את הרכישה. נגיד שבאמת הם ירצו לגור שם — ברמות השכר שלהם הם לא יוכלו לקבל משכנתה"
אז בעיית ההיצע נפתרה?
"זה המצב כיום. באנשים מושרשת בעיית ההיצע — אבל זה לא נכון. בהינתן הריבית שנשארת כפי שהיא היום, לא נראה דרמה גדולה בביקושים. גם בסוף המלחמה – הריבית עדיין תהיה גבוהה. הבעיה של הקבלנים היתה עוד קודם למלחמה".
המחירים יירדו עוד?
"המחירים דה־פקטו יורדים. ויש בעיה אחרת – אין משתנה ממ"ד בנתוני הלמ"ס. השכל הישר אומר שגדל ביקוש לדירות עם ממ"ד. גם זה נתון שרשות המסים החלה לאסוף עם תחילת המלחמה, אבל בלמ"ס הוא עדיין לא מוטמע. נגיד אתה רואה מחיר דירה בירושלים שהיה בחודש שעבר 2.9 מיליון שקל, והחודש הוא 3 מיליון שקל. מחירי הדירות עלו? לא, יכול להיות שקנו דירה בשכונה אחרת, או דירה משופצת. יש משתני איכות של הדירה ובנתונים שלנו יש הכל. חדרים, שנת הבנייה, מצב סוציו־אקונומי של השכונה.
"לפני המלחמה דירה עם ממ"ד היתה שווה פחות והיום היא שווה יותר. בנוסף, יותר עסקאות מתבצעות עם ממ"ד. גם ככה שוק היד השנייה חלש – אז מה יקנו יותר? אבל אם אתה לא יודע שהדירה שנמכרה היא עם ממ"ד — אתה לא מבין שהעלייה משקפת בדיוק את זה".
4 צפייה בגלריה
פרסום של מבצעי מימון דירות בתל אביב. "הפתיע גם אותנו לגלות עד כמה התופעה רחבה"
(צילום: מתוך פייסבוק)
בסוף יותר קשה לקבל קורת גג. את מסבירה למה, אבל זו המציאות.
"אני חושבת שיותר קל לך היום לקנות דירה יד שנייה בלי ממ"ד. לא קשה".
אז גם המחירים של היד השנייה לא עולים.
"צריך להודות גם, המוכרים ביד שנייה פחות לחוצים. אם הם רואים עליית מחירים הם יכולים לשבת על הגדר. הכי לחיצים אלה משפרי דירות שצריכים למכור תוך שנה וחצי בשביל לא לשלם מס רכישה על הדירה החדשה שלהם. אבל כמובן שלקבלן ההמתנה הזאת עולה הרבה יותר, ולכן כשמתחיל תהליך של ירידת מחירים הוא מתחיל בדירות חדשות, כי הקבלן יותר לחוץ. ככל שיהיה יותר חשש של אנשים מהקבלנים הללו, נראה מבצעים יותר מיידיים – תביא את ההנחה עכשיו, תקבל משכנתא כמו בן אדם".
אם ההיצע עולה על הביקוש, לא הגיע הזמן לבטל את מחיר למשתכן?
"יש מחשבות שונות, יש שיקולים בעד ונגד, אבל בסופו של יום זה חלק קטן משוק הנדל"ן. כשיצאה התוכנית לדרך, המחשבה היתה שנגביר את היצע הדירות ונרוויח זמן. בזמן הזה לא ירוצו אחרי חלומות, אלא אתה מקטין את הלחץ על השיווקים עד שייצאו כמויות גדולות. זה גם הצליח, הבעיה היתה אי היציבות השלטונית".
אז אולי לא לבטל, אולי צריך לשנות את התוכנית כך שלא תחול באזורי הביקוש?
"אני לא חושבת שמישהו יכול להצדיק מחיר למשתכן בגליל ים. ראינו מה קרה למחירי הדירות שם. צריך לזכור — מחיר דירה שם היה 2.2 מיליון שקל מסובסד. היום הוא הרבה יותר. אדם מהפריפריה עם שכר ממוצע לא יכול היה לממן דירה כזאת. איזו הצדקה יש לדבר כזה? לא כל דבר ראינו עין בעין, אבל להגנתם (משרד השיכון – א"ג, נ"ב) אמרו אז שהתאחדות הקבלנים טענה שבלי זה קבלנים לא ייגשו למכרזים באור יהודה. אז אני לא יודעת אם זה באמת נכון, אבל רצינו לזרוק היצע של דירות לשוק. זה מקומם בדיעבד ואנחנו תכף נראה את העלות של זה. החסימה של מכירת הדירה בגליל ים השתחררה עכשיו ואנחנו נראה בקרוב את המספרים, נפרסם את זה. אנחנו לא רוצים לחזור על הטעות הזאת".
בהגרלה הנוכחית היו דירות בשוהם, אז אולי לא למדו מכל הטעויות.
"אנחנו לא צריכים לשווק יותר הגרלות בשוהם, קריית אונו ותל השומר. לא על סבסוד משלם המסים. המחשבות הן ללכת יותר למקומות בפריפריה".
כל הפתרונות של הממשלה בעיקר מתמקדים במכירת דירות ולא בשכירות. זו טעות?
"ניסינו, עם המיזם של דירה להשכיר ועם חוק עידוד השקעות הון בדיור להשכרה. אבל אין לזה היתכנות כלכלית עם ריבית גבוהה. אני חושבת שבשכירות צריך לשים את הפוקוס על העיוות הכי גדול בשוק הנדל"ן – שהוא העדר מס על הכנסות משכר דירה. יש גם דוחות של OECD על הנושא הזה. זה קודם כל יעשה את השוק יותר מסודר, אפילו ברמה של לאמוד את מחירי השכירות. בעצם אנחנו לא יודעים כלום על השוק הזה, אנחנו הולכים לפי סקר שכר דירה של הלמ"ס אבל אין חובת דיווח.
"כמדינה, השאיפה שלנו צריכה להיות שהמיסוי יהיה ניטרלי — אני לא רוצה למשוך אנשים דווקא לקנות מניות או דווקא לקנות נדל"ן. שכל אחד יבחר לפי רמת הסיכון שלו או העדפות ההשקעה. והיום, יש עיוות מס מאוד גדול – על דיבידנד אתה משלם ניכוי מס במקור 25%. למה אין מס על שכר דירה? לא 25% אבל 10%? נכון, יש מס רכישה על משקיעים, אבל זה היה טוב כשאנשים החזיקו בדירה בממוצע 10 שנים. אם מיסית אותם 5% ברכישה – זה טוב. כשהתארך משק ההחזקה של דירות – היום עומד על 20 שנים בגלל עליות המחירים – אז צריך לגבות מהם יותר. אתה ממסה אותם יותר. אני אומרת תבטל את מס הרכישה, אבל הם ישלמו מס על שכר הדירה, על הרווחים".
אז למה זה נופל כל הזמן?
"כי יש לובי של מי שלא רוצה שזה יקרה. אנחנו נמשיך ולא נרפה, בסוף נצליח. זה מקומם. לפני שני תקציבים כמעט עברה חובת דיווח. ברגע האחרון משרד המשפטים פנה אלינו בקשר לסנקציה, זה היה משהו סמלי כמו 200 שקל, סכום זעום, קנס למי שייתפס שלא דיווח על שכר דירה. על זה הם מדברים? על המסכן? זו התמונה הגורפת של בעלי הדירות בישראל?"
כמה זה עולה לנו בשנה?
"לפי האומדן שלנו, הפטור ממס על שכר דירה שווה לנו גבייה של 3 מיליארד שקל בשנה".
