מרכז הנדל"ן
ועדת הערר אישרה להוסיף ממ"דים למבנה היסטורי במרכז ת"א
מרכז הנדל"ן: המבנה ממוקם ברחוב יהודה הלוי 55 בתל אביב. ע"פ ההחלטה של ועדת הערר המחוזית, חוק ההתגוננות האזרחית מחייב הוספת מרחבים מוגנים, ואין בתוכנית החלה על המתחם הוראה מפורשת האוסרת על כך. כמו כן, הוחלט לאשר שטחי שירות הנדרשים להתקנת מעליות ומבואות
ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז תל אביב, קיבלה באופן חלקי ערר שהוגש על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו בנוגע להיתר בנייה למבנה לשימור ברחוב יהודה הלוי בעיר. בהתאם להחלטה, ניתן יהיה להוסיף למבנה מרחבים מוגנים (ממ"דים) וכן שטחי שירות לטובת הנגשת מעליות ומבואות. עם זאת, הבקשה להקלות בתחום קו הבניין של המרתף התת-קרקעי תוחזר לדיון נוסף בוועדה המקומית.
המבנה, הממוקם ברחוב יהודה הלוי 55 בשכונת לב תל אביב, כלול בתוכנית השימור 4226, הקובעת את הנחיות השימור למבנים היסטוריים במתחם שד"ל-יבנה. בעלי הנכס ביקשו לבצע שיפוצים ותוספות למבנה, לרבות הקמת ממ"דים, הוספת מעליות, שינויים במבואה והרחבת קומות המרתף. הוועדה המקומית דחתה את הבקשה בטענה כי היא חורגת באופן משמעותי מההוראות החלות על המבנה, וכי התוספות אינן עולות בקנה אחד עם הנחיות השימור.
בהחלטתה, הוועדה המקומית תל אביב-יפו ציינה ארבעה נימוקים עיקריים לדחיית הבקשה: ראשית, נטען כי היא כוללת חריגה של 162 מ"ר בשטחי הבנייה העיקריים ו-65 מ"ר נוספים בשטחי השירות – סטייה משמעותית מהתוכנית המאושרת. שנית, צוין כי זכויות הבנייה אינן ניתנות להרחבה מעבר לאלו שנקבעו בתיק התיעוד, וכל חריגה מהווה הפרה של הנחיות השימור. כמו כן, נטען כי הממ"דים אינם נכללים בתכנון המקורי, ולכן אינם עולים בקנה אחד עם כללי השימור. לבסוף, הביעה הוועדה המקומית חשש כי חפירת המרתף, הכוללת חריגה של שלושה מטרים מקו הבניין, עלולה לפגוע בתכנון התחנה העתידית של הרכבת הקלה, בהתאם לדרישות נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים).
באמצעות עו"ד אייל קוצ'ינסקי, הגישו בעלי המבנה ערר על החלטת הוועדה המקומית, בטענה כי אין חריגה מהוראות התוכנית וכי החישוב שנעשה אינו מדויק. לטענתם, התוכנית החלה על המתחם כוללת הוראות גמישות המתירות חריגות מסוימות בשטחי הבנייה, ולכן אין מניעה להעניק את ההיתר. כמו כן, ציינו כי מחלקת השימור של עיריית תל אביב אישרה את הוספת הממ"דים, שכן הם ימוקמו בחלק האחורי של המבנה ולא ישפיעו על חזיתו ההיסטורית.
העוררים גם הדגישו כי ללא תוספת ממ"דים, ערכו של הנכס ייפגע משמעותית, שכן לא יהיה ניתן לאכלס את הדירות והשטחים המסחריים ללא מיגון כנדרש בחוק. בנוגע לחפירת המרתף, נטען כי היא חיונית לשמירה על יציבות המבנה, וכי העבודות יתבצעו תוך התאמה מלאה לקווים האדריכליים של המבנה לשימור. עוד צוין כי בעבר אישרה נת"ע חריגות דומות, ולכן יש לבחון מחדש את עמדתה במקרה זה.
ועדת הערר: החוק מחייב מתן אפשרות להוספת ממ"דים
בהחלטתה, קבעה ועדת הערר בראשות עו"ד מיכל דגני הלברשטם כי יש לאשר את תוספת הממ"דים למבנה, תוך שהיא מדגישה את חשיבות ההיערכות הביטחונית, במיוחד לאור מלחמת "חרבות ברזל". "המחוקק ראה חשיבות רבה בתוספת מרחבים מוגנים, ולכן קבע שורה של הוראות מיוחדות בחוק התכנון והבנייה ובתקנותיו, המאפשרות ומעודדות הקמת ממ"דים. חשיבות התגוננות העורף התחדדה עוד יותר בעת האחרונה", צוין בהחלטת הוועדה.
עוד קבעה הוועדה כי חוק ההתגוננות האזרחית מחייב הוספת מרחבים מוגנים, וכי אין בתוכנית החלה על המתחם הוראה מפורשת האוסרת על כך. כמו כן, הוחלט לאשר את שטחי השירות הנדרשים להתקנת מעליות ומבואות, בהתאם לסעיף 151(ב) לחוק התכנון והבנייה, המתיר חריגה של עד 5% בשטחי שירות לשיפור הנגישות.
"מתוך הוראות התוכנית לא עולה כל מגבלה על הוספת מרחבים מוגנים למבנה קיים", נכתב בהחלטה. "ככל שהתכוונה התוכנית להגביל או לאסור על כך, היה עליה להגדיר זאת באופן ברור. העובדה שלא ניתן להוסיף שטחי בנייה מכוח התוכנית או תוכניות קודמות, אינה מונעת את האפשרות להוסיף שטחי שירות למטרות מיגון, מכוח החוק והתקנות".
באשר לבקשה להרחבת המרתף, קבעה הוועדה כי מדובר בסוגיה מורכבת הדורשת תיאום נוסף עם נת"ע והוועדה המקומית. לפיכך, הוחלט להחזיר את הנושא לדיון נוסף בוועדה המקומית, שתצטרך לבחון מחדש את ההשלכות התכנוניות וההנדסיות של החפירה המוצעת, תוך התייחסות להשפעתה על התכנון העתידי של הרכבת הקלה.
