מגזין נדל"ן
לשנה הבאה בירושלים הגבוהה: המגדלים בדרך לשנות את הבירה
עיר הבירה הפכה לשיאנית ההתחדשות העירונית והמובילה בנתוני מכירת הדירות, לאחר שמפרוץ המלחמה תושבי חוץ רבים החליטו להשקיע בה. נתונים חדשים חושפים אילו שכונות ישנו את פניהן לחלוטין בשנים הקרובות, וכיצד הבנייה המסיבית לגובה של 40 קומות מאתגרת את האוכלוסייה החרדית - אבל גם את תושבי ירושלים הוותיקים, שישאו בנטל העלויות הכבדות
בשנה וחצי האחרונות, מאז פרצה מלחמת 7 באוקוטובר, ירושלים הפכה לתופעה נדל"נית. אם זה בזכות תושבי החוץ שמיהרו לרכוש בה דירות, משקיעים שמזהים את הפוטנציאל בגלי ההתחדשות העירונית אחרי שנים מנומנמות או יזמים שמסתערים על מעט השטחים הפנויים שנותרו בעיר הבירה.
ירושלים נמצאת בתנופת בנייה כוללת — הן ביזמות של בנייה חדשה והן בפרויקטי פינוי־בינוי של התחדשות עירונית. דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שהתפרסם במחצית 2024 חשף שהעיר ירושלים היא המובילה בישראל בקידום תוכניות התחדשות עירונית. כך, כמות יחידות הדיור שאושרו במצטבר עד סוף שנת 2023 עמדה על 22,433. לצורך ההשוואה, העיר שניצבה במקום השני מבחינת היקפי התחדשות עירונית בפרויקטים של פינוי־בינוי היא תל אביב, ובה אושרו 17,287 יחידות דיור. גם בהיתרי בנייה לפרויקטי התחדשות עירונית, כלומר השלב הבא במימוש התוכניות לפינוי־בינוי בפועל, ירושלים מובילה, אם כי בהיבט זה היא השנייה ברמה הארצית, אחרי קריית אונו.
המספרים ממחישים שמדובר בלא פחות ממהפך אורבני — מעיר שיכונים ובתים ישנים לעיר שבה מגדלים בגובה ממוצע של 27 קומות. פילוח מיוחד שהגיע לידי מגזין כלכליסט ממפה בדיוק את השכונות המובילות בהיקפי ההתחדשות: במקום הראשון ניצבת שכונת קריית יובל עם 7,352 יחידות דיור מאושרות להתחדשות עירונית ב־2023 לבדה. פרויקט מרכזי בשכונה הוא "מתחם אולסוונגר", שבו ייבנו 1,200 דירות במקום 320 הקיימות, במבנים של עד 22 קומות.
במקום השני בין השכונות הירושלמיות המובילות בהתחדשות עירונית נמצאת קריית מנחם, ובה אושרו עד כה 6,475 דירות. מיזם בולט בשכונה הוא "מתחם הנורית", ובו צפויות להיבנות 1,706 יחידות דיור במקום 646 הקיימות. מדובר במתחם שייהרס ויפונה בשלבים, ובו יוקמו מגדלים בני 15, 36 ו־41 קומות. במקום השלישי ברשימת השכונות המתחדשות נמצאת קטמון (4,952 יחידות דיור) ואחריה תלפיות (4,183 יחידות דיור) וגילה (4,179 יחידות דיור).
גורמי התכנון בעירייה מתקשים להודות בכך, אבל הבנייה המואצת בצורה של התחדשות עירונית במגדלים לגובה היא גם בלם מסוים לרכישות דירות על ידי חרדים. המשמעות היא שהתהליך שעוברת ירושלים עשוי לשנות את אופייה בשכונות מסוימות. משפחות חרדיות מעדיפות לגור במבנים נמוכים יותר, לרוב 6 עד 8 קומות, מסיבות הקשורות לתכנון ולבניית הבניין, בעיקר בשל מעלית השבת — שישנם פלגים גדולים ומחמירים שנמנעים משימוש בה באופן מוחלט. גם מרפסת השמש היא משמעותית, כי היא משמשת פעם בשנה כמרפסת סוכה, ועל פי ההלכה צריכה להיות חשופה חלקית לכיפת השמיים.
עיריית ירושלים מבהירה כי היא מקדמת בינוי ללא קשר לסוג האוכלוסייה, אבל נראה כי הסוגיה מטרידה אותה. כך, חבר מועצת העיר, נציג סיעה של חסידות גור ומחזיק תיק השימור, יוחנן ויצמן, שהשתתף ביום עיון משותף למטה המאבק לבינוי שפוי ולאוניברסיטה העברית לפני כחודש, אמר: "הסיבה העיקרית לאישור המגדלים, וזה גם מה שעמד בעת אישור תוכנית האב של קריית יובל, היתה למנוע כניסת חרדים לשכונה. המטרה של המגדלים היתה לצמצם נוכחות חרדית בעיר".
הנדל"ן מתפוצץ, אבל ההגירה לעיר עדיין שלילית
שוק הנדל"ן הירושלמי לוהט מאז פרצה המלחמה. תופעה זו קיבלה ביטוי בנתוני הרבעון השלישי של שוק הבנייה למגורים, שפורסמו בסקירת הכלכלן הראשי של משרד האוצר. ירושלים הייתה העיר שהובילה את מספר העסקאות בשוק החופשי ברבעון השלישי השנה, עם 1,386 דירות שנרכשו, גידול של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. הרבעון המקביל ב־2023, יש להזכיר, היה רגע לפני המלחמה אבל הושפע מאוד מהריבית הגבוהה שהקטינה את מספר העסקאות. 16% מהרוכשים עשו זאת במסגרת רכישת דירה ראשונה.
כאמור, גם בסגמנט המשקיעים בלטה ירושלים ברבעון האחרון של 2024. אזור ירושלים בולט בשיעור גבוה של רכישות משקיעים מתוך העסקאות (716 דירות להשקעה), זאת על רקע גל רכישות של תושבי חוץ שתמיד היה קיים, אך התעצם לאחר המלחמה. אלה גם תרמו להעלאות המחירים: בירושלים כמעט שני־שלישים מהרכישות בשוק היוקרה (דירות של מעל 10 מיליון שקל) בוצעו על ידי תושבי חוץ. ומה בכל הקשור למחירים? גם כאן הבירה בולטת. אזור ירושלים רשם ברבעון השלישי את השיעור הנמוך ביותר של מכירות בהפסד, כאשר אלו עמדו על 2.9% בלבד.
למרות כל זאת, מאזן ההגירה של ירושלים עדיין נותר בשנים האחרונות שלילי — יותר אנשים עוזבים את העיר מאשר עוברים לגור בה. כך, ב־2022 עברו לגור בירושלים 12,200 איש ועזבו אותה 27,700. בשנה שלפני כן, המספרים היו קצת טובים יותר אך מאזן ההגירה עדיין נותר שלילי: ב־2021 עברו לגור בירושלים 11,900 איש, ואילו 22,200 עזבו אותה.
מה שנשמע כפרדוקס הוא לא בהכרח נכון. יאיר אסף־שפירא, חוקר במכון ירושלים לחקר מדיניות, מסביר: "הניסיון לראות בהגירה שלילית נטו כמדד לאטרקטיביות של העיר הוא לא נכון. בסוף, ההגירה השלילית היא תוצר של עודף ביקוש לדיור, ואז רואים שהסיר מתמלא וגולש. אנחנו מניחים שהביקוש ישיג את ההיצע, ושכל דירה שתיבנה בירושלים תתאכלס. מה שמשנה במקרה של ירושלים זה הרכב ההגירה — מי עוזב ומי נשאר".
בעוד שנתיים־שלוש, כשיגיע הרגע לאכלוס עשרות הפרויקטים של מגדלים רבי־הקומות, מאזן ההגירה עשוי להשתנות. דוח המכון לאסטרטגיה ומדיניות חרדית, שהתפרסם בינואר 2025, מלמד שבירושלים נמצא הריכוז החרדי הגדול ביותר במדינת ישראל: נכון לשנת 2023 התגוררו בה כ־293 אלף חרדים, שהם כ־29% מתושבי ירושלים. מבחינת החרדים, ירושלים היא העיר המועדפת, ומבין ערי ישראל יש בה את כמות הרכישות הגדולה ביותר של אוכלוסייה חרדית. העיר הבאה ברשימה היתה בית שמש ואחריה בני ברק. כמות הדירות שנרכשה על ידי חרדים בירושלים גדלה מאוד באופן יחסי. בין השנים 1999־2002 נרכשו בעיר כ־2,800 דירות על ידי חרדים. לעומת זאת, בין השנים 2019–2022 נרכשו בה כ־8,400 דירות על ידי חרדים.
השכונות המתחרדות, כלומר, כאלה שבהן שיעור הרוכשים החרדים גדול מחלקם באוכלוסיית השכונה, הן קריית משה והעיר העתיקה (כ־40% מאוכלוסיית השכונה), הגבעה הצרפתית, קריית מנחם ועיר גנים (20%־30%), קטמונים, גילה, פסגת זאב (10%־20%), וארמון הנציב, הר חומה וטלביה (עד 10%). חלקן, כאמור, נמצאות גם ברשימת השכונות המתחדשות הכי מהר מבחינת היקפי הבנייה.
כשביותר ויותר שכונות בעיר, גם החילוניות וגם המעורבות, מקדמים מגדלים בגובה 20 עד 40 קומות, עשויה האוכלוסייה החרדית למצוא את עצמה בבעיה. כאמור, שתי הסיבות העיקריות שבגינן משק בית חרדי נמנע מלרכוש דירה בגובה רב הן המרפסת והמעלית.
כיום, בבניינים שנבנים עד גובה 7 או 8 קומות, השכיחים בשכונות עם ריכוז אוכלוסייה חרדית, היזם מפעיל יצירתיות רבה בתכנון כדי שכל מרפסת שמש, המשמשת פעם בשנה כמרפסת סוכה, תהיה חלקית תחת כיפת השמיים. אם מעל המרפסות נמצאות מרפסות אחרות או גג כלשהו — מדובר בסוכה שאינה כשרה.
אך לעומת סוגיית המרפסות שמאתגרת את הציבור החרדי פעם בשנה, וגם לה ניתן למצוא פתרונות בשטחים משותפים — בעיית מעלית השבת נוכחת כל שבוע. הציבור החילוני עשוי לחשוב שמעלית שבת פותרת את הבעיה של הציבור החרדי, אך האמת רחוקה מזה. על מעלית השבת יש ויכוח פנים־הלכתי, ורבנים מחמירים אף אוסרים באופן מוחלט את השימוש בה. דרך זאת, של הימנעות מוחלטת ממעלית השבת, הופכת להיות נפוצה יותר ויותר בקרב חרדים.
שי שטרן, פרופ’ למשפטים באוניברסיטת בר־אילן וראש המכון לאסטרטגיה ומדיניות חרדית, מסביר כי הרתיעה ממגדלים היא יותר עמוקה מזה: "המגדלים האלה כוללים סל נרחב של מכשירים טכנולוגיים", הוא אומר, "כך למשל מערכות הידראוליות לפינוי אשפה ומערכות שאיבת מים. כל אלה גם הן חסם לחברה החרדית. זאת בנוסף לעובדה שחלק ניכר מהחברה החרדית לא משתמש כלל במעלית שבת".
עם זאת, לדבריו, גם בקרב החברה החרדית ברור שהתחדשות עירונית זה צו השעה: "יש היום נכונות להתמודד עם השאלות ההלכתיות מתוך הבנה שגם המרחבים החרדיים צועדים לעבר התחדשות. הצפי הוא שהחרדים ימצאו את המתכונת לגור בעיר שהופכת מגדלית", מוסיף שטרן.
פתרון אחד עשוי להיות העובדה שבכל הקשור לאכלוס מגדלים — משפחות חרדיות ירכשו פשוט דירות בקומות התחתונות. בשכונות מסוימות ובהתאם לביקושים, זה עשוי לייקר משמעותית את הקומות התחתונות — בניגוד לתמחור הנפוץ באזורים חילוניים, שבהם דירה בקומה גבוהה עולה יותר מבקומה תחתונה. אך גם בקומות התחתונות תצטרך החברה החרדית למצוא פתרונות הלכתיים לטכנולוגיות הנוספות הטמועות במגדל.
"הבעיות במגדלים רלוונטיות גם לכלל הציבור"
ההתחדשות העירונית המסיבית עשויה להשפיע לא רק על האוכלוסייה החרדית בעיר, אלא גם לשנות באופן מוחלט את אופי השכונות ואת אופי הקהילות. עו"ד שרה בן שאול ויס, שמייצגת דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית בעיר ותושבת העיר, טוענת כי הבעיות במגדלים רלוונטיות לכלל האוכלוסייה: "הטענה המרכזית שלי היא שהמגדלים לא מתאימים למגזר היצרני בירושלים, שרובו ציבור דתי או שומר מסורת. חלק נכבד מהמגרעות שהחרדים מוצאים במגדלים רלוונטיות גם להם. מגדלים כאלה גבוהים לא מתאימים למשפחות עם כמה ילדים, בעיקר קטנים, ואי אפשר לקיים בהם קהילתיות. האוכלוסייה בשכונות הוותיקות שמתחדשות היא לרוב עובדי מדינה ונותני שירותים או עסקים קטנים. מדובר על מעמד בינוני שלא תמיד יש לו כסף לגור במגדלים. בהינתן שאין כאן רגולציה כלשהי שתוריד את מחירי הרכישה או לפחות את מחיר התחזוקה, נמצא את עצמנו, אנחנו הירושלמים, מודרים מדיור בעיר. ושוב, כפי שניתן לעבות את השכונות החרדיות, ותיקות כחדשות, בלי לבנות לגובה מנכר ומייקר, מוטלת על מוסדות התכנון החובה למצוא פתרונות גם לכלל הציבור".
גם עו"ד ידידה וולף, פעילה חברתית משכונת הקטמונים, מצביעה על בעיות נוספות בקידום מסיבי של מגדלים רבי קומות: "זה הכל עניין של סדרי עדיפויות, מה יותר חשוב — הכסף והמבנים, או התושבים והקהילות? הבנייה הזאת מפרקת קהילות ופוגעת באיכות החיים של מי שנשאר. התחדשות עירונית הפכה בירושלים המודל המרכזי לתוספת דירות, וכיום רק העשירון העליון מסוגל לרכוש דירה בירושלים".
פרופ' ערן פייטלסון, מהמחלקה לגיאוגרפיה באוניברסיטה העברית, מצביע על כך שבניית מגדלים עשויה לשפר את המעמד הסוציו־אקונומי של העיר, אך כן גם לפגוע באוכלוסייה הקיימת: "ירושלים מדורגת באשכול השני לפי דירוג הלמ"ס ומי שגורם לכך זה האוכלוסייה החרדית והערבית. הבעיה היא שבחלק מהמגדלים יגורו בעיקר תושבי חוץ ולכן הם לא ישרתו ירושלמים. במגדלים שבהם יתגוררו ירושלמים, שאינם בעלי הון, צפויות בעיות תחזוקה חמורות בהמשך הדרך, שכן אין להם קרנות תחזוקה, והעלויות יאמירו".
סגן ראש העיר ירושלים, עו"ד יוסי חביליו, הידוע כמי שנלחם לשימור האופי הליברלי של ירושלים, מתנגד אף הוא באופן מוחלט לפרויקטי ההתחדשות העירונית הרבים בעיר. בשיחה עם כלכליסט הוא מסביר: "אני מכיר את הטענה שמגדלים עשויים לשמור על הציבור הליברלי בירושלים. אני מאוד מקווה שהיא צודקת, אך אני לא בטוח. אני מבין שיש צורך בהתחדשות עירונית גם כצורך בטיחותי־חברתי וגם כדי לשמור על שטחים ירוקים. לכן אני לא מתנגד עקרונית למגדלים אלא להשתוללות הקיימת היום, שמתעדפת יזמים ודורסת תושבים. מעמיסים עשרות אלפי יחידות דיור ללא תוכנית מתאר וללא תשתיות מתאימות, יש חשש שאנשים לא יוכלו לצאת מהבית. אנחנו רואים לנגד עינינו ניסוי בבני אדם ובגורלה של עיר".
מעיריית ירושלים נמסר: "ירושלים מצויה בעיצומה של מהפכת בנייה שנועדה להבטיח פתרונות דיור מגוונים לכל גוני האוכלוסייה בעיר ומחוצה לה, במחיר שפוי, שיאפשר לחיות בה, למצוא בה תעסוקה, מסחר, תרבות, חינוך ומרחבי פנאי".
