השליש האבוד של דודי אפל

הקבלן דודי אפל ישתחרר מהכלא החודש לאחר שהופחת שליש ממאסרו. שמחת השחרור נמהלת באכזבה מסוימת, לאחר שהשופטת דפנה אבניאלי מנעה ממנו "מתנת שחרור", כששלשום דחתה את תביעתו לשליש מהזכויות בבית לודאית שברמת החייל בתל אביב. 

הסיפור החל בהזדמנות עסקית יוצאת מהכלל שזיהה אפל. הוא החל גם בחברות הטובה עם הקולגה מהליכוד, עו"ד יעקב ברדוגו, לשעבר יו"ר מפעל הפיס וכיום פרשן פוליטי ואיש עסקים.

הכסף הגדול דרס את החברות הזו, כפי שמספר פסק הדין בעל הסוף המפתיע: רובו מוקדש לניתוח צדקת טענותיו של אפל, ולאחר שהקורא בטוח בניצחונו — מבצעת השופטת פניית פרסה ומעלה לדוכן המנצחים את ברדוגו ואת שותפו דוד עיני, בעל השליטה ב־UMI מוטורס.

הסיכום בעל פה תקף

קצת היסטוריה: ב־2001 שכר אפל משרדים בבית לודאית, וב־2005 הוא ביקש לרכוש את הנכס כולו מבעליו, קבוצת משקיעים מדרום אפריקה. מכיוון שרבצו על הנכס חובות ושעבודים שונים, המחיר היה אטרקטיבי. לאחר שגובשה טיוטת הסכם פנה אפל לבנק לאומי בבקשה להלוואה למימון הרכישה. הבנק סירב, ואפל הציע את העסקה לחברו הקרוב ברדוגו. בתמורה ביקש אפל להיכנס בעתיד כשותף בבניין. ברדוגו הסכים, אלא שבהמשך צירף את עיני כשותף, והוסכם שאם אפל יממש את האופציה בעתיד, יקבל כל אחד מהשותפים שליש. נוכח האמון ששרר בין אפל לברדוגו הסתפקו השניים בסיכום בעל פה.

ב־2007 נמכר הבניין לברדוגו ולעיני תמורת 9.5 מיליון שקל. המוכרים הוסיפו תנאי: אפל אינו צד לעסקה עד שיפרע את חוב דמי השכירות על משרדיו בנכס. ברדוגו ועיני נתנו לאפל ארכה עד מרץ 2008 להסדיר את החוב ולממש את האופציה — שליש מ־9.5 מיליון שקל, מחירו המקורי של הבניין.

דודי אפל צילום: יריב כץ

אלא שאז התברכה רמת החייל בשגשוג מדהים. לפי הערכה שמוסכמת על ברדוגו ועיני, ערכו של הבניין מוכפל. לעומת זאת, שמאי מטעמו של אפל העריך אותו ב־31 מיליון שקל. הצדדים הסתכסכו בנושא הסכום שעל אפל לשלם. ברקע התעוררה השאלה אם האופציה של אפל תקפה אף שסוכמה בעל פה ולא בכתב, כנדרש בעסקאות מקרקעין. שאלה אחרת היא אם לגיטימית דרישתם של ברדוגו ועיני למחיר גבוה יותר. כמו כן, הם ביקשו מאפל להצהיר שלא תלויים נגדו הליכים משפטיים.

השופטת אבניאלי הלכה עם אפל. היא קבעה שהאופציה קיימת אף שסוכמה בעל פה, שמרבית הדרישות הכספיות החדשות של ברדוגו ועיני אינן לגיטימיות, ודחתה את הדרישה לקבל מאפל הצהרה שאין נגדו הליכים משפטיים. דרישה שהעלה ברדוגו, שבעצמו נחשד במעורבות בשוחד במפעל הפיס ובהטרדה מינית.

יעקב ברדוגו

התיק נגד ברדוגו אמנם נסגר בשל חוסר ראיות, אך השופטת הדגישה את "ההדדיות הפלילית" שמבטלת את ההיגיון שבדרישה: "אין צורך להכביר מילים על חוסר הגיונה של דרישה זו, המועלית בין צדדים קרובים לעסקה, שכל אחד מהם היה נתון לחקירה משטרתית בשלב זה או אחר של המשא ומתן. מקובלת עליי טענת אפל שדרישה זו נועדה לתקוע מקלות בגלגלי המו"מ". אבניאלי התרשמה ש"ממרבית הדרישות החדשות שהועלו בטיוטת ספטמבר 2008 נודף ריח רע המעלה את החשד שהנתבעים (ברדוגו ועיני – מ"ג) ביקשו להכשיל את העסקה".

ואז מגיעה התפנית: אפל, קבעה השופטת, "די במפתיע בחר לסטות ממתווה העסקה המוסכם, ולמעשה נטש מיוזמתו את העסקה. התנהלותו מלמדת כי החליט לנטוש את האופציה המקורית, ולמעשה גרם לפקיעתה אף שהוכשרו לכאורה התנאים למימושה". אפל הולך ומסתבך בחקירות הפליליות ובפשיטות רגל. "אבן הנגף", כדברי השופטת, "היתה ונותרה חוסר יכולתו של אפל לשלם 3,167,800 שקל, סכום המהווה שליש ממחיר העלות". אגב, לא ברור כיצד מתיישבת קביעה זו עם הקביעה הקודמת של השופטת ש"ברדוגו ועיני נסוגו מהדרישה להפקיד את הכסף לפני חתימת ההסכם". במקום אחר מתברר שאפל דווקא "שילם". לא ממש, אלא בעצם זכאותו לשליש מדמי השכירות שנגבו מאז העסקה. "ובכל חודש שחלף", כתבה אבניאלי, "הצטבר לרשותו סכום נוסף שהיה אמור להיות מנוכה לבסוף מהתמורה בגין האופציה". לפי אפל, הכנסות אלה מימנו את האופציה במלואה.

מיתת נשיקה לאופציה

ולמרות זאת, לפי השופטת, האופציה התפוגגה: "האופציה שניתנה לאפל לא יכולה לרחף בחלל האוויר ללא הגבלת זמן. אופציה יש לממש בתוך זמן מתקבל על הדעת וכנגד תשלום התמורה המוסכמת". מסקנת השופטת, לפיכך, היא שהאופציה "'מתה מות נשיקה' ועברה מן העולם".

את אפל ייצגו עורכי הדין עמוס ון־אמדן ושלומית הראל־שוורץ. את השותפים ברדוגו ועיני ייצגו עורכי הדין לירון כהנא ורז בן־דור.

ההחלטה אם לערער לעליון נתונה בידי הנאמן עו"ד חגי אולמן, שמסר כי הוא בוחן את הנושא. "נקבל החלטה בשים לב לעלויות ולסיכויי הערעור".