פינוי-בינוי - כלי אסטרטגי ארוך טווח
המענה הראוי לגידול האוכלוסייה, דילול בקרקעות זמינות לבנייה ורצון להימנע "מנד"לון" שטחים פתוחים, הוא תוכניות פינוי-בינוי
08:0318.03.16
לאחרונה, פרסם האוצר תזכיר לתיקון החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור משנת 2014 - "חוק הותמ"ל". התיקון מבקש להרחיב את סוגי התוכניות שניתן להביא בפני הוועדה למתחמים מועדפים, כך שגם תוכניות הניזומות במתחמי פינוי-בינוי, עשויות לזכות בכרטיס למסלול התכנון המהיר.
עפ"י החוק, בסמכות הוועדה לאשר תוכניות בפרק זמן קצר מאשר בהליך תכנוני סטנדרטי, ובכך, בהתאם למטרת החוק, להביא לגידול מהיר בהיצע הדיור ולהוות מענה לעלייה הגוברת במחירי הדיור.
חוק זה ותיקונו הם חלק ממטח כבד של יוזמות ותוכניות מהשנים האחרונות, שמטרתן התמודדות אד הוק עם עליית מחירי הדיור. נדמה אולם שבצד חתירה מהירה ליעד, על דרך של ניסיונות הצפה בלתי מבוקרים, לעיתים פופוליסטיים, נזנח התכנון ארוך הטווח הכה חשוב, דווקא בישראל. בפריזמה ארוכת טווח זו, פרויקטי פינוי-בינוי כפי שאראה, צריכים לתפוס נפח מרכזי.
מלאי הקרקעות הזמין לבנייה בישראל נמוך כיום. מלאי זה הולך ומדלדל מדי שנה. מנתוני דו"ח ה-OECD עולה, שכבר עתה קיים מחסור בקרקעות לבנייה של כ-100 אלף יחידות דיור, בעיקר באזורי ביקוש. נוסיף אתגרים עתידיים, הצופים בין היתר אוכלוסייה של 15 מיליון תושבים בשנת 2050, והנה מסקנה - אין מנוס מחשיבה מחודשת ואסטרטגית, ביחס לפניה של ישראל בהיבט הפיתוח והבינוי.
תמ"א 35 - אינה ארוכת טווח דיה
מבט מדוקדק בתמ"א 35, תוכנית המתאר הארצית העדכנית כיום, מלמד כי היא אינה ארוכת טווח דיה. על אף חדשנותה, בשפת התכנון המרקמית שיצרה ובעקרונות הבסיס שהתוותה (שימור מרחבים פתוחים, הימנעות מפרוור ועוד), הולדתה של התוכנית בעבר הרחוק, אי שם בשנות ה-90, במסגרת הגשמת פרק התכנון והבינוי, שהיווה אחד מנדבכי "תוכנית האב לישראל" שנת 2020.
מסתמן כי האתגרים הקיימים והעתידיים מחייבים כיום בניית מתודת תכנון ארוכת טווח, שתשכיל לשמור בין היתר על עקרונות של חיזוק פריפריאלי, התייעלות תחבורתית ושטחים פתוחים. בהינתן גידול האוכלוסייה מחד, דילול בקרקעות זמינות לבנייה ורצון להימנע "מנד"לון" שטחים פתוחים מאידך, נראה שתוכניות פינוי-בינוי מהוות מענה ראוי, עכשיו ולעתיד.
פרויקט של פינוי-בינוי ברמת השרון (ארכיון) באופן פרדוקסלי אגב, על אף "הרייטינג" הגבוה לו זוכה תחום זה בישראל בשנים האחרונות, בפועל, פרויקטים ספורים בלבד של פינוי-בינוי הבשילו לכדי מימוש, לעיתים בניגוד לכל הגיון.
פרויקטים אלו עושים שימוש חוזר בקרקע זמינה, אשר הופכת למשאב מוגבל יותר ויותר. הפרויקטים מנצלים בצורה אפקטיבית תשתיות קיימות, בסביבת עורקי תחבורה מתפקדים, ומרקמי אוכלוסין קיימים. בנוסף, ניתן מענה הולם לבעיה ארוכת שנים בישראל – חיסול בנייה ישנה, מהירה וזולה. בנייה זו התאפיינה בתקינה ירודה בכל הקשור לאיכות, תברואה ובטיחות. יתרה מכך, דירות ישנות אלו מאוכלסות לרוב בשכבות מוחלשות, שאין ביכולתן להביא לשיפור באיכות מגוריהן בסביבה המוכרת, אלא במסגרת פרויקט פינוי בינוי בלבד.
מחסלים את עתודות הקרקע הפתוחות
מנגד, התפשטות נדל"נית לשטחים פתוחים לטובת בנייה חדשה למגורים, מחסלת את עתודות הקרקע הפתוחות בישראל. הפרוור הנלווה לתופעה זו, מחייב עלויות הקמה גבוהות עבור תשתיות ומבני ציבור, מביא לסלילת נתיבי תחבורה חדשים ומרוחקים, מפחית את השימוש בתחבורה הציבורית ויוצר עומסי תנועה חדשים.
דווקא עכשיו, בתוך בליל רעשי הרקע הזועקים "תוכניות דיור" מכל פינה ובחסות התיקון המוצע בחוק הותמ"ל לפרויקטי פינוי-בינוי, צריכה לצאת קריאת השכמה למוסדות התכנון ולמשרדי הממשלה. הסירו את משקפי מצוקת הדיור והביטו למרחק!
הגיעה השעה לשיתוף פעולה רחב בין כלל הגורמים הרלוונטיים, לצורך ייסוד תוכנית פיתוח ובינוי מתארית מחודשת, ארוכת טווח, היונקת מעקרונות על סביבתיים, חברתיים, כלכליים ותחבורתיים.
אין חולק כי לנוכח מאפייניה הייחודיים של ישראל, יש להעניק במסגרת התוכנית המחודשת, מעמד של בכורה לפרויקטי פינוי-בינוי. נחיצותם ככלי אסטרטגי בפיתוח ובינוי ארוך טווח, לנוכח מכלול האתגרים בישראל, אינו מוטל עוד בספק.
הכותב הוא עו"ד במחלקת הנדל"ן במשרד תדמור ושות' פרופ' יובל לוי ושות'
