מגה פגיעה: צמצום השטחים של רשתות השיווק פוגע בקניונים

מה קורה כאשר שוכר עוגן מבטל חוזה שכירות בקניון שבהקמה? במקרה כזה, יזם הנדל"ן עלול להיקלע לבעיית מימון שמעיבה על המשך בנייתו של הקניון. נראה כי קמעונאים המצמצמים את שטחי המסחר שלהם בימים אלה עלולים ליצור אפקט דומינו שישפיע על המימון שיעניקו בנקים לפרויקטים מסחריים הנבנים על ידי חברות נדל"ן.

סיפורו של מרכז מסחרי, שאמור להיפתח בסוף השנה, ואשר מוקם על ידי חברת הנדל"ן בוני התיכון בשכונת כפר סבא הירוקהשופך אור על היחסים המורכבים שבין הצדדים. ל"כלכליסט" נודע כי שוכרת העוגן בקניון, רשת מגה של רבוע כחול, ביטלה את חוזה השכירות שלה בו, וכתוצאה מכך לא עומדת בוני התיכון בתנאים שהציב לה בנק לאומי, המלווה את הפרויקט.

על פי ההסכם בין הצדדים שבוטל, היתה אמורה מגה לשכור בקניון 2,500 מ"ר לעשר שנים בעלות של כ־28.5 מיליון שקל. כדי להמשיך ללוות את הפרויקט, דרש הבנק מחברת בוני התיכון לחתום עד תחילת אוגוסט על הסכמי שכירות לאיוש 60% משטחי הקניון.

אלא שביטול ההסכם עם מגה העמיד בפני בעיה את חברת בוני התיכון, כיוון שמגה עמדה לשכור בקניון 29% מכלל שטחיו. כך נותרה בוני התיכון עם תפוסה של פחות מ־50% (בסוף 2013 דיווחה בוני התיכון בדו"חותיה הכספיים על תפוסה של 25% בלבד). החברה סירבה לפרט את שיעור התפוסה כעת.

בוני התיכון דיווחה השבוע לבורסה כי קיבלה הודעה מהבנק המלווה את הפרויקט על אי־עמידה בתנאי הסכם הליווי לפרויקט: "התאגיד הבנקאי נתן לחברה ארכה עד סוף החודש לעמידה בהיקף ההשכרה הנדרש", צוין בהודעה.

"הצדדים צפויים לדון מחדש על הסכם הליווי"

בפני בוני התיכון קיימות שתי אופציות: למצוא שוכר עוגן חדש במקום מגה - משימה שלא צפויה להיות קלה בהתחשב בריבוי רשתות המסחר הפועלות באזור - או למצוא בנק מלווה חדש, תרחיש שנחשב עוד פחות סביר. בענף מסבירים כי הבנק המלווה לא ימהר לוותר על העסקה, ויותר סביר שישנה את תנאי ההלוואה כך שרף התפוסה יהיה נמוך יותר, ובתמורה תפצה אותו החברה בריבית גבוהה יותר. התרחיש הגרוע ביותר מבחינת הבנק הוא כי הפרויקט לא יתקדם והחברה לא תפרע את האשראי שנטלה, ולכן הצדדים צפויים לדון מחדש בתנאי הסכם הליווי.

בוני התיכון דיווחה השבוע כי היא "מקיימת מגעים עם התאגיד הבנקאי להארכת התקופה לתיקון או שינוי התנאי הנוגע לשיעור ההשכרה בפרויקט. במקביל דיווחה החברה כי היא "פועלת להתקשר בהסכמי שכירות נוספים כדי לעמוד בדרישות הסכם הליווי".

הפרויקט המכונה B סנטר ממוקם בפינת הרחובות אנגל ושיינפיין בכפר סבא. בוני התיכון רכשה את השטח להקמת הפרויקט ביולי 2007 תמורת 44 מיליון שקל. החברה חתמה על הסכם הליווי עם בנק לאומי בנובמבר 2011, לאחר שחודשיים קודם לכן התקבל היתר בנייה למרכז המסחרי.

הקניון עצמו רחוק מלהיות ריק, ולכן מפתיע ששוכר אחד שביטל חוזה משפיע באופן כה מהותי על העמידה בתנאי הסכם הליווי. בין השוכרים נמצאים בנק דיסקונט ששכר 225 מ"ר לחמש שנים, רשת ניו־פארם ששכרה 485 מ"ר לעשר שנים ורשת קפה נטו ששכרה 157 מ"ר לחמש שנים.

כמעט כל רשתות המזון כבר פועלות באזור

על הקושי של בוני התיכון למצוא שוכר עוגן שיחליף את מגה ניתן ללמוד מנתוני חברת הייעוץ השיווקי צ'מנסקי בן שחר, שממקמים את כפר סבא במקום התשיעי ברשימת עשר הערים שבהן קיימת הצפיפות הגבוהה ביותר של שטחי מסחר ביחס למשקי בית.

מדובר בנתון המשקף את הצפיפות הנוכחית של שטחי מסחר בכפר סבא, טרם הקמת שני מרכזים נוספים שאמורים לקום בשכונה: מרכז של חברת שבירו ומרכז של חברת לוינשטיין. במקביל, קניון G בעיר אמור להתרחב, מרכז נוסף בשם אושירה אמור להיפתח, ולצד אלה פועל קניון ערים הוותיק.

כמות שטחי המסחר בעיר צפויה לזנק מ־150 אלף מ"ר ל־210 אלף מ"ר, ובעקבות כך תעלה כפר סבא למקום השישי בארץ מבחינת כמות שטחי המסחר ביחס למשק בית (זו תעמוד על 6 מ"ר למשק בית). הבעיה מתעצמת כשמביאים בחשבון את היקף השטחים הגדול של רשתות המזון הפועלות באזור. בכפר סבא, הוד השרון ורעננה פועלות כמעט כל רשתות המזון הגדולות. באזור פועלים שבעה סניפים של שופרסל (אחד מהם בהקמה), וארבעה סניפים של קבוצת רבוע כחול.

גם הרשתות הפרטיות התמקמו באזור עם שתי חנויות של יינות ביתן, חנות של ויקטורי, חנות של קוסט 365, חנות ענק של חצי חינם וחנות בבנייה של רמי לוי. הירידה שחווה שוק המזון, לצד התגברות התחרות, צפויה למנוע מהשחקנים הפוטנציאליים הבודדים שמחוץ לעיר להחליף את מגה. שוכרת אחת שהיתה יכולה להוות עוגן היא סופר־פארם, אולם במתחם כבר נחתם חוזה עם ניו־פארם.

החלטת מגה לסגת מכוונתה לפתוח סניף במרכז התקבלה כחלק מאסטרטגיה שנועדה לייצב את מצבה. לצד ההחלטה שלא לפתוח את הסניף בכפר סבא, הרשת מנסה להשתחרר מחוזה עתידי לסניף בחולון, והעבירה חוזה שחתמה לפתיחת חנות בקריית מוצקין לקוסט 365.

בוני התיכון שבשליטת משפחת פרץ סיימה את 2013 עם הכנסות של 360 מיליון שקל ורווח נקי של 8.6 מיליון שקל. ברבעון הראשון של 2014 ירדו הכנסותיה ב־10% לעומת הרבעון המקביל והסתכמו ב־66.5 מיליון שקל. הרווח הנקי של החברה הסתכם ב־804 אלף שקל, לעומת 4.6 מיליון שקל ברבעון המקביל. החברה נסחרת לפי שווי שוק של 63 מיליון שקל.

מחברת בוני התיכון נמסר בתגובה: "בהמשך לדיווח שהוציאה, החברה במגעים עם הבנק באשר להארכת לוחות הזמנים להשכרת השטחים במרכז המסחרי. החברה פועלת לממש משאים ומתנים שהיא מקיימת מול שוכרים שונים. יש לציין כי המרכז המסחרי נבנה באחת משכונות המגורים החדשות והגדולות בשרון, והחברה מאמינה שתשכיר את השטחים במהרה".

מבנק לאומי נמסר בתגובה: "אין אנו מוסרים מידע עסקי על לקוחותינו".