בלעדי לכלכליסט
3 חברות נדל"ן מארה"ב בדרך לגייס 1.5 מיליארד שקל בת"א
המגייסת הגדולה ביותר, קרן השקעות אנקור של קרדיולוג שהפך ליזם נדל"ן, המכוונת לחוב של יותר מחצי מיליארד שקל, תעניק שעבוד ראשון על נכסיה. תמורת הגיוס מיועדת למיחזור הלוואות יקרות, קניית חלקם של שותפים ושני פרויקטים של ייזום
גל הנפקות נוסף של חברות נדל"ן אמריקאיות צפוי לשטוף בקרוב את בורסת תל אביב. שלוש חברות נדל"ן אמריקאיות צפויות לנסות לגייס בשבועות הקרובים כ־1.5 מיליארד שקל (400 מיליון דולר) מכספי הפנסיה הישראליים. ל"כלכליסט" נודע כי ההנפקה הגדולה ביותר תהיה של חברת הנדל"ן אנקור (Encore Enterprises) מדאלאס שבמדינת טקסס, שתנסה לגייס 150 מיליון דולר (540 מיליון שקל) בשבועות הקרובים בישראל.
- האמריקאיות ממשיכות להסתער: ווטרסטון פרופרטיז תנסה לגייס 100 מיליון דולר בת"א
- שווי שוק החוב בת"א בשיא כל הזמנים; מרווחי הסיכון בשפל
- רשות ני"ע לוחצת על החברות הזרות למנות חתם לתשקיפים
חוב של 14 מיליארד שקל
אם הגיוסים המתוכננים של שלוש החברות יסתיימו בהצלחה, הן יצטרפו ל־21 חברות הנדל"ן האמריקאיות שכבר גייסו, החל מ־2008, אג"ח בישראל בהיקף שעולה כבר על 14 מיליארד שקל. אנקור כבר הגישה תשקיף חסוי לרשות ני"ע הישראלית והיא צפויה לבצע את ההנפקה בשבועות הקרובים. לישראל היא מגיעה בתיווכו של יהונתן כהן וחברת החיתום אינפין שבבעלותו. את התשקיף של החברה מכינה פירמת עורכי הדין גולדפרב זליגמן. ההנפקה של אנקור תהיה חריגה בשוק ההנפקות של חברות הנדל"ן האמריקאיות, זאת מכיוון שהיא אחת החברות הבודדות שתבצע גיוס חוב עם שעבוד ראשון ומלא לטובת מחזיקי האג"ח, על נכסים מניבים של החברה.
אנקור היא למעשה קרן השקעות בנדל"ן שמנהלת נכסים בשווי של 1.5 מיליארד דולר בארה"ב, ונמצאת בשליטת דוקטור בהאראט סאנגאני (60), קרדיולוג ממוצא הודי שהגיע בגיל צעיר לארה"ב ועוסק בנדל"ן זה 30 שנה. הקרן גם מחזיקה נכסים בעצמה וגם מנהלת נדל"ן עבור משקיעים מוסדיים, כמו בנקים וקרנות פנסיה אמריקאיים. בין השאר היא מנהלת נכסים גם עבור קרן הריט KBS שגייסה בישראל אג"ח בהיקף של מיליארד שקל.
דירוג החוב עלול להיפגע
ככל הנראה, אנקור צפויה להביא לישראל פורטפוליו של נכסים שברובם היא מחזיקה בשליטה ובחלקם יש לה אחזקות מיעוט. היקף הנכסים צפוי לעמוד על כ־400 מיליון דולר, וההון העצמי של החברה המנפיקה צפוי להיות בטווח שבין 150-100 מיליון דולר. עדיין לא ברור איזה דירוג אשראי תקבל החברה שצפויה להביא גם שני פרויקטים של ייזום לישראל, במה שעשוי להעיב על הדירוג שלה בישראל. הנכסים שהיא מביאה הם בעיקר משרדים, מולטי פאמלי ומסחרי וכולם נמצאים במדינת טקסס.
את הכסף שאנקור מתכוונת לגייס בישראל היא מייעדת להחלפת הלוואות בנקאיות קיימות על הנכסים שהיא עתידה לשעבד לטובת מחזיקי האג"ח הישראלים ולרכישת השותפים שלה בנכסים שבהם היא מחזיקה במניות המיעוט. לאנקור יש הכנסות נקיות משכירות על הנכסים המניבים (NOI) של 22 מיליון דולר בשנה ו־FFO (תזרים נקי מנוכה מהפחתות חד־פעמיות) של כ־10 מיליון דולר.לבד מאנקור, עוד שתי חברות נדל"ן מארה"ב ינסו לגייס בקרוב חוב בתל אביב על בסיס דו"חות 2016.
בהאראט סאנגאני, יו"ר ומייסד אנקור צילום: מתוך אתר חברת אנקור
ההנפקה של ווטרסטון
כפי שפרסם ב"כלכליסט" בשבוע שעבר, ההנפקה הראשונה תהיה של ווטרסטון פרופרטיז שתנסה לגייס כבר בשבוע הבא 100 מיליון דולר. חתם ההנפקה תהיה לידר הנפקות, שעבורה מדובר בדריסת רגל ראשונה בתחום ההנפקות של חברות הנדל"ן האמריקאיות. ווטרסטון, חברה בינונית בהשוואה לחברות האמריקאיות האחרות שהגיעו לישראל, צפויה להביא לישראל 50 נכסים מ־12 מדינות בארה"ב, בעיקר מאזור בוסטון ומאזור ניו אינגלנד. עיקר פעילותה של ווטרסטון הוא במרכזים מסחריים פתוחים מעוגני סופרמקטים. לחברה יש גם מעט מחסנים, שגם הם ככל הנראה יגיעו בפורטפוליו לישראל. היקף הנכסים שלה עומד 650 מיליון דולר וההון העצמי המיוחס לבעלים הוא 220 מיליון דולר.
גיוס חוב נוסף של חברת נדל"ן אמריקאית, שצפויה להגיע לישראל תהיה דרך חברת החיתום לאומי פרטנרס, אף הוא יכלול, ככל הנראה, שעבוד ראשון על נכסי החברה המנפיקה, ששמה ייחשף בשבוע הבא לאחר הגשת תשקיף לרשות ני"ע הישראלית.
