אדם נוימן למוסדיים: קנו אג"ח WeWork, קבלו מניות בהמשך

חברת חללי העבודה המשותפים WeWork של אדם נוימן רוצה לרתום את המוסדיים הישראליים להשקיע בה לפי שווי של 20 מיליארד דולר, כך נודע ל"כלכליסט". WeWork מצויה בשלבים סופיים של קבלת דירוג אשראי מחברות הדירוג הישראליות. הדירוג צפוי להיות דולרי, ככל הנראה A מינוס, לקראת גיוס חוב פרטי שישלב גם אפשרות לגיוס הון מהמוסדיים. 

נציגים של WeWork ערכו בחודשיים האחרונים סיור בקרב המשקיעים הגדולים בישראל, ופגשו, בין היתר, את אנשי הפניקס, כלל ביטוח, מיטב דש ומנורה מבטחים, כדי לקדם את הגיוס.

WeWork מעוניינת לבצע בישראל גיוס חוב ענק - בין חצי מיליארד למיליארד דולר, ומבקשת לקבל על החוב ריבית דולרית של 5%-4.5%. החברה מעוניינת לבצע את הגיוס באופן פרטי ולא סחיר, כך שהיא לא תיאלץ לחשוף את הנתונים שלה לציבור - אלא למשקיעים בלבד.

כדי למשוך את המשקיעים הישראלים WeWork מציעה להם Kicker (כלי לתמרץ משקיעי חוב, שמאפשר להם להשקיע בהון של חברה לפי שווי מסוים): מי שירכוש אג"ח ב־50 מיליון דולר לפחות, יקבל אופציה לרכוש גם מניות של החברה לפי שווי של 20 מיליארד דולר. שווי זה זהה לשווי שלפיו ביצעה WeWork את הגיוס הפרטי האחרון שלה מהבנק היפני סופטבנק. הבנק השקיע בחברה 300 מיליון דולר לפני כשנה, ובסך הכל השקיע בה 4.4 מיליארד דולר. מאז הקמתה גייסה החברה יותר מ־6 מיליארד דולר.

בכירי הבורסות בארה"ב מחזרים אחרי המנכ"ל נוימן כבר כמה שנים במטרה להביא את WeWork להנפקת מניות. לפני שנה אמר נוימן ל"כלכליסט": "WeWork תונפק בבורסה. אני לא יודע מתי, אבל זה יקרה". עד היום לא התקיימו כל מגעים קונקרטיים לגבי הנפקה בניו יורק, אולם ההערכות הן שהיא אכן תתרחש בשווי של לא פחות מ־20 מיליארד דולר.

נוימן ציין בראיון לסוכנות הידיעות רויטרס ביוני 2017 כי החברה מייצרת הכנסות שנתיות של מיליארד דולר.

"לא נסגר מתווה סופי"

"הם עדיין לא סגורים על עצמם", אמר ל"כלכליסט" אחד המוסדיים שנפגש עם החברה. "הם היו אצלנו והציעו כל מיני הצעות להשקעה, אבל עדיין לא סגרו לגמרי את המתווה הסופי", אמר. מכיוון ש־WeWork מבצעת את הגיוס באופן פרטי, היא מציעה לגוף עסקה במתווה השקעה שונה. כל ההצעות מתבססות על שווי של 20 מיליארד דולר לחברה, וכולן משלבות מתווה של חוב והון.

לפני כמה שבועות חזרה משלחת של מוסדיים ישראלים מסיור בניו יורק, שנועד לבחון מקרוב את נכסי WeWork לקראת הגיוס בישראל. שניים מהם כבר ביצעו סיור מקדים ברוח זו: מנכ"ל הפניקס אייל לפידות והמשנה למנכ"ל כלל ביטוח ענת לוין ביקרו באתרי החברה בארה"ב לפני כחודשיים.

אדם נוימן צילום: Agustin Munoz

יעד להתרחבות: טורונטו

בתוך כך פרסמה סוכנות הידיעות בלומברג כי WeWork לוקחת חלק גם בעליות בשוק המשרדים בטורונטו. דייב מק'לוכלין, מנכ"ל המחוז הצפון־מזרחי של החברה, אמר כי היא תגדיל את נכסיה בעיר פי שישה, ועד 2020 תשכור לפחות 20 אתרים נוספים.

חברת חללי העבודה המשותפים פתחה את שני המתחמים הראשונים בעיר בשנה שעברה, ושניהם הגיעו לתפוסה כמעט מלאה בתוך חודש. מתחם שלישי נפתח בינואר השנה.

WeWork רוכבת על גל הצלחת מגזר השירותים הפיננסיים והטכנולוגיה בעיר, שבה שיעור המשרדים הבלתי מאוישים הוא מהנמוכים בצפון אמריקה. מגמה נוספת שנותנת לה רוח גבית היא מעבר כוח העבודה הצעיר באזור לפרילאנס.

בדרך כלל WeWork משתפת פעולה עם בעלי קרקעות ושוכרת נכסים ל־15 שנה. לצד זאת החלה החברה לרכוש בניינים, בהם בניין Lord & Taylor’s המפורסם במנהטן, שרכשה תמורת 850 מיליון דולר. WeWork גובה מחיר ממוצע של 777 דולר אמריקאי לחודש עבור משרד המתאים לאדם אחד בטורונטו; זאת בהשוואה ל־700 עד 1,000 דולר במנהטן. שולחן עבודה בחלל המשותף בטורונטו מושכר תמורת 700-450 דולר לחודש.

WeWork הוקמה על ידי נוימן ומיגל מקלבי ב־2010. חלל העבודה הראשון שלה נפתח באותה שנה בסוהו בניו יורק, תחת השם גרין דסק. כיום יש לחברה יותר מ־150 חללים ב־36 ערים, הפרוסים על פני יותר ממיליון מ"ר, והיא מעסיקה 15 אלף עובדים. לחברה שישה סניפים בישראל: ארבעה בתל אביב, אחד בבאר שבע ואחד בהרצליה. על פי ההערכות, החברה תפתח חללים נוספים בחיפה ובירושלים.