אין חיסכון במס
מאחורי ההבטחות לחיסכון של עשרות אחוזים, מסתתרת לעתים קרובות סכנת טעות או חישוב לא ריאלי של גובה ההטבה האמיתית
החיסכון בבנייה בשיטת קבוצות הרכישה הוא אחד הנושאים שמשכו רוכשים רבים. אולם מאחורי ההבטחות לחיסכון של עשרות אחוזים מסתתרת לעתים קרובות סכנת טעות או חישוב לא ריאלי של גובה ההטבה האמיתית.
ההנחה היחידה המובטחת לחברי קבוצות הרכישה היא הנחה על חשבון הרווח היזמי -
רוב קבוצות הרכישה מתגאות בכך שיחסכו כסף רב בשל החיסכון במס. מדובר למעשה בחיסכון בשני מישורים. הראשון הוא חיסכון במס רכישה. החבר בקבוצה אמור לשלם מס רכישה מופחת על רכיב הקרקע בעסקה בלבד ולא על מלוא מחיר הדירה - שברכישת דירה רגילה כולל גם את רווחיו של הקבלן, עלויות הבנייה והאגרות. עניין זה נהפך לפחות רלבנטי בדירות שאינן עולות יותר מ־1.3 מיליון שקל, שכן באלה ניתן לאחרונה פטור ממס זה. ההנחה השנייה היא חיסכון בתשלום המע"מ על רכיב הקרקע - אם הקבוצה מקפידה לרכוש את הקרקע מגורם פרטי. במקרה כזה, בחלק מהמקרים היא אינה מחויבת בתשלום מע"מ וחוסכת 16.5% ממחיר הקרקע בלבד. קיימת חשיבות רבה לבדיקת סיווג מעמדו של בעל הקרקע ויש להיזהר מרכישה ממקום שבו פעל בעבר עסק כלשהו.
עו"ד אליסף בן רובין ממשרד צבי שוב, המתמחה במיסוי נדל"ן, מזהיר כי רשויות המס ובתי המשפט בוחנים בעין קפדנית את הרכישה הקבוצתית כדי לזהות קבלנים שמגדירים את עצמם כ"מארגני קבוצות" ומנסים לחמוק מחיובי מס.
לדברי בן דויד, בעסקאות מסוימות בין מוכר פרטי לקבוצה נחסך המיסוי, אך יש כיום עסקאות שבהן החיסכון מתבטל מכיוון שרשויות המס מחפשות דרכים שלא להפסיד כסף. "מס הרכישה תלוי היום בהגדרת הקבוצה", היא אומרת. "הוא בדרך כלל 5% ממרכיב הקרקע".
חג'ג' מוסיף כי גם המע"מ משתנה בין פרויקט לפרויקט. "כשקונים קרקע מעוסק מורשה אין הטבה. צריך לזכור את זה", הוא אומר. "נוסף על כך יש מס רכישה. יזם שרוכש היום קרקע משלם בתחילה מס רכישה שמגולגל אל רוכש הדירה, וזה בתורו משלם את מס הרכישה כשהוא קונה את הדירה. אם מוכרים דירה בת 5 חדרים בצפון תל אביב ב־600 אלף דולר, אפשר להגיע להפחתות מסים בסכום של 30 אלף דולר. בכל אופן, אפשר עדיין להרוויח מיוזמה פרטית כזו של קבוצות רכישה גם בעניין המס".
עם זאת, הלוי פסימי וטוען: "מבחינת מסים אין חיסכון אמיתי, ובמרבית המקרים מדובר בסיכון כיוון שהרשויות מחפשות את זה. אני מראש לא הולך על חיסכון במס. יש חיסכון בגין מס רכישה על הקרקע בלבד, בגובה של כ־5%. כל דבר אחר הוא מסוכן. לדעתי, החיסכון לא מגיע בשום מקרה ל־25%".
