הליך ערעור או חותמת גומי: ההנחיה שמסתיר משרד המשפטים מהחוכרים

משרד המשפטים הורה לוועדת ההשגות של מועצת מקרקעי ישראל שלא להתחשב בעלויות התאמה בעת הערכת נכס, כך נודע ל"כלכליסט".

כאשר יזם שחוכר קרקע מהמינהל מבקש לבנות על מבנה קיים בקרקע או לצדו, הוא נדרש לבצע התאמות בקרקע מעבר לעלויות הבנייה. גם כשהקרקע ריקה הוא צריך לעתים לשאת בעלויות ראשוניות כגון פינוי פולשים, הזזת קו מתח והעתקת עצים. היזם ידרוש בדרך כלל מהמינהל כי עלויות ההתאמה יובאו בחשבון בהערכה השמאית. המינהל יסרב והיזם יגיש ערעור לוועדת ההשגות של המינהל. אלא שכעת מתברר כי תוצאת הדיון צפויה למעשה להיות ידועה מראש, בעקבות הוראה שכתבה בנושא שרית דנה בעת ששימשה כמשנה ליועץ המשפטי לממשלה.

שרית דנה. "יש היגיון פנימי" צילום: אוראל כהן

"על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, הסכומים המשולמים למינהל אשר לפי חישובם נערכת השומה (למשל דמי היתר או תוספת בנייה) נגזרים ככלל מערך הקרקע כפי שהיא ללא מחוברים (ללא מבנים - ד"ל)... ערך הקרקע לצורך חישוב דמי ההיתר ייקבע על ידי השמאי הממשלתי או שמאי המינהל, בהתייחס לקרקע כריקה ופנויה", לשון המסמך שכתבה דנה. במסמך נכתב גם כי מדובר במדיניות שהיתה נהוגה במינהל במשך שנים, וכי היא בעלת "היגיון פנימי" שכן המינהל אינו זוכה בערך הקרקע בהתאם לנכס שנבנה עליו אלא על פי ייעוד הקרקע בעת התכנון שלה.

שמאים מותחים ביקורת קשה על ההחלטה. לדברי השמאי עדי צביקל, העובדה שהנייר איננו פומבי ונשמר בסודיות מצביעה על שחיתות מוסרית, ערכית ושורשית שנוגעת לדרגים הבכירים ביותר במערכת השלטונית. "מעניין במיוחד שהוועדות השיפוטיות הללו לא מודיעות לצדדים שהן מונחות בהחלטותיהן על ידי המדינה (שלעתים קרובות היא צד להליך), והצדדים טוענים טענות אלו כאילו הם עומדים בפני גוף שיפוטי אובייקטיבי ולא בפני בית משפט של בובות שמקבל הנחיות מצד שכנגדו מערערים. לכל הפחות ראוי היה להפיץ ברבים את ההנחיות".

השמאי עדי צביקל. "שחיתות מוסרית" צילום: יובל חן

ארז כהן, ששימש בעבר כיו"ר לשכת השמאים, סבור כי מדובר בהנחיה שגויה מיסודה. "בשמאות אנחנו מדברים על מקרקעין, ולא ניתן לבצע הפרדה בין המחוברים (מבנים על הקרקע) לבין הקרקע עצמה. ברור לי שהאינטרס של המדינה הוא שהשמאים לא יביאו את זה בחשבון כי אז המסים שייכנסו לקופת המדינה יהיו גדולים יותר, אבל זה בדיוק כמו להגיד לשמאי 'תעריך קרקע ב־10,000 שקל למ"ר במקום ב־20 אלף שקל'".

השמאי הממשלתי טל אלדרוטי, החבר בוועדת ההשגות, אמר כי "נכון הדבר שבעת הערכת קרקע בשוק החופשי היו מובאות בחשבון גם עלויות התאמה, אבל במינהל מראש מוכרים את הקרקעות בהנחה מסוימת ולכן על החוכר לשאת בחלק מהעלויות".

המכתב של שרית דנה לוועדת ההשגות

ממשרד המשפטים נמסר: "חוות הדעת עודנה בתוקף. אין כל ניגוד עניינים בין היותה של דנה, שפרשה בינתיים, יו"ר מועצת שמאי המקרקעין, לבין הנחיות משפטיות הניתנות לגוף מינהלי. ההנחיות המשפטיות הן כלליות ולא עוסקות בתיק ספציפי. חוות הדעת אינה עוסקת בשאלה שמאית אלא בשאלה המשפטית של טיב מערכת היחסים שבין החוכר לבין המינהל. הסכומים המשולמים למינהל נגזרים מערך הקרקע ללא התייחסות למחוברים".