כך תשקיעו 100 אלף שקל בשוק הנדל"ן

כשמחירי הדירות רק מזנקים, בנק ישראל מטיל עוד מגבלות על המשכנתאות והדרישות להון עצמי רק גדלות - החלום של זוגות צעירים להגיע ליעד הנכסף של דירה למגורים רק הולך ומתרחק. אם לפני שש שנים 100 אלף שקל הספיקו כדי להתמנף לכדי דירה ממוצעת באזור המרכז, כיום הסכום הזה כבר לא ממש רלבנטי. זוגות צעירים שהצליחו בקושי לחסוך את הסכום הזה יכולים להשתמש בו לשכירות, ובמקביל להמשיך לחסוך עד להון המינימלי הדרוש לדירה ממוצעת. אולם אם הם בכל זאת רוצים להשקיע בנדל"ן, אילו אופציות עומדות בפניהם? "כלכליסט" בחן מה ניתן לעשות עם 100 אלף שקל בשוק הנדל"ן, ומתברר שלא מעט: החל מהשקעה בקרנות נדל"ן ובמניות של חברות נדל"ן ציבוריות, דרך רכישה של דירה במשותף ועד לרכישת קרקע חקלאית.

השקעה בקרנות

35 שותפים בפרויקט

לא מעט קרנות פרטיות מיועדות לכניסה להשקעה בסכומים גבוהים בהרבה מ־100 אלף שקל, אבל ניתן למצוא גם קרנות שמאפשרות השקעה בסכומים נמוכים יותר. שתי דוגמאות לקרנות כאלה הן קרן הגשמה וקרן תכלת. "קרן הגשמה קמה בעיקר למשקיעים עם הון עצמי נמוך, שלא יכולים להרשות לעצמם לרכוש נכס ברמה גבוהה ורוצים להיות בצד היזמי", אומר חנן שמש, מנכ"ל הקרן. "אנחנו מאפשרים ללקוחות להשקיע ביחידות של 100 אלף שקל. העסקאות שלנו הן בשווי 10–15 מיליון שקל". הקרן מאגדת קבוצה של 35 משקיעים, שזהו המספר המקסימלי שמתירה רשות ניירות ערך לשותפות מוגבלת. לקרן יש מאגר של 9,000 לקוחות והיא מציעה להם פרויקטים להשקעה: החל מפרויקט תמ"א שהקרן מעוניינת ליזום למשל ברעננה, או בפרויקט דיור להשכרה בארה"ב. ההשקעה היא לפי פרויקט, וכל משקיע יכול להחליט באיזה נכס הוא מעוניין להשקיע.

צילום: גיל נחושתן

"תמ"א 38 מצריך סדר גודל של 5 מיליון שקל כהון עצמי בשביל 8–10 דירות, לכן אם יש 35 שותפים התמהיל שלהם יהיה כזה שחלק ישקיעו ביחידות של 100 אלף שקל וחלק ישקיעו 500 אלף שקל", אומר שמש. העמלה של הקרן עומדת על 20% מהרווח - כלומר לאחר שהוחזר למשקיע סכום ההלוואה או ההשקעה שנתן לפרויקט. הקרן מספקת את ההון הראשוני לפרויקט שעל בסיסו הגוף המממן, כלומר הבנקים, נותן ליזם את ההלוואה. קרן הגשמה, שסיפקה את ההון הראשוני, הופכת לשותפה שווה של היזם המבצע. כך, לאחרונה השקיעה הקרן בפרויקט של רותם שני בסירקין 26 גבעתיים - פינוי־בינוי בעסקת קומבינציה עם הדיירים. הקרן גייסה 6 מיליון שקל כהון עצמי, והבנק המלווה הוסיף כ־20 מיליון שקל. החלק של הקרן ברווחים יהיה 50% מהרווח בפרויקט. כלומר, אם לפי הצפי ירשום הפרויקט רווח של 10–12 מיליון שקל, הקרן תקבל 6 מיליון שקל בשלוש שנים, כלומר 2 מיליון שקל בשנה. אם מפחיתים את העמלה בשיעור של 20%, המשקיעים יישארו עם תשואה של 24% על ההשקעה בשנה - והכל אם הרווחים אכן יתאימו לציפיות. לדברי שמש, "בפלורידה הסתיים פרויקט שלנו עם תשואה של 15%, ובחריש המשקיעים קיבלו תשואה של 35%".

מנכ"ל קרן הגשמה חנן שמש

קרן תכלת היא קרן נוספת שמציעה ללקוחותיה השקעות מ־100 אלף שקל ועוסקת במימון פרויקטים קטנים בניו יורק. הקרן מבטיחה ללקוחותיה כ־10% תשואה בשנה. "בניו יורק יש מצוקת אשראי דווקא לפרויקטים קטנים, ולכן החלטנו להיכנס לנישה הזו", אומר עו"ד עמירם דואק, מנהל הקרן. הקרן מאוגדת כשותפות מוגבלת, כלומר עד 35 משקיעים, ומשקיעה בפרויקטים דוגמת בנייניים נמוכי קומה של 3–4 יחידות דיור. עד היום גויסו לקרן 1.5 מיליון דולר והסתיימו שני פרויקטים. "המטרה היא לממן הרבה פרויקטים קטנים במקום מעט פרויקטים גדולים, ככה אנחנו מפזרים את הסיכון", אומר עו"ד דואק.

השקעה בקרנות טומנת בחובה כמובן גם סיכונים למשקיעים. יש לא מעט פרויקטים של נדל"ן שנתקעו למשך שנים ארוכות מסיבות שונות ומשונות, החל מבעיות של הקבלן עצמו דרך בעיות רגולטוריות או קשיים בקבלת היתרים. באמצע התכנון, פרויקטים מצריכים פעמים רבות תוספות ושינויים לא צפויים, מה שיכול להגדיל את עלות הפרויקט משמעותית ולהקטין את הרווחיות עד לכדי הפסד. אסור גם לשכוח את קריסת בועת הנדל"ן בארה"ב שכמעט איש לא חזה מראש. בשוק עולה כמו זה שבישראל הכל נראה טוב וחסר סיכון, אבל בשוק יורד המצב יכול להתהפך.

רכישת דירה בפריפריה

"דרוש ליווי"

למי שלא מאמין בקרנות ומעדיף להיות עם "משהו ביד", כלומר לרכוש נכס, עומדת האפשרות לרכוש דירה קטנה באחת מערי הפריפריה על ידי מינוף במשכנתא של 100 אלף השקלים. ניתן למצוא דירות כאלה בחיפה, בבאר שבע, בדימונה, באילת ובמקומות נוספים בארץ. אם מדובר בדירה ראשונה, סדר הגודל של ההון האישי והמינוף יוכל להגיע עד 400 אלף שקל. בדירה להשקעה, כלומר כזו שלא נחשבת דירה ראשונה, יש להביא בחשבון שבעקבות ההגבלות של בנק ישראל, המינוף יהיה קטן יותר - רק 50% מההון האישי - ויתווסף לתשלום מס רכישה בשיעור של 3.5% ממחיר הקנייה.

חיפוש באתרים המציעים דירות למכירה עד 300 אלף שקל מגלה לא מעט אפשרויות. נראה כי השוק החם לדירות אלו נמצא בעיקר בחיפה והסביבה. כך למשל, דירת חדר ברחוב בר גיורא בשכונת הדר עליון בגודל של 27 מ"ר עם חצר, משופצת ועורפית, מוצעת למכירה ב־298 אלף שקל, וזה עוד לפני המשא ומתן עם בעל הדירה. "יש היום חבר'ה צעירים שהשתחררו משירות קבע או מהצבא ויש להם 100 אלף שקל והם רוצים לקנות נדל"ן", אומר צביקה פרוים, מאנגלו־סכסון נווה שאנן בחיפה. "אם זו דירה ראשונה, הם זוכים בפטור ממס רכישה ואז יכולים לדבר על דירה בסדר גודל של 400 אלף שקל. יש לנו דירות כאלה באזור שכונת נווה פז או תל עמל. ניתן להשכיר ב־2,000 שקל דירת 3 חדרים שעולה 380 אלף שקל במקום סביר, כלומר תשואה של 6% . פוטנציאל השכירות הוא של סטודנטים, משפחות חד־הוריות או שותפים צעירים".

עבור משקיעים, פרוים מציע ממאגר הדירות הקיים שלו דירת 1.5 חדרים ב־300 אלף שקל, שניתן להשכיר אותה ב־1,500 שקל - כלומר תשואה של 6%. לדבריו, "כדי לקנות דירות כאלה צריך ליווי של מישהו שמבין ומכיר את השטח כדי שבעת הצורך להבטחות יהיה גם קיום, כלומר שניתן יהיה גם להשכיר את הדירות לאוכלוסיות יציבות. יש לא מעט דירות זולות במקומות בעיר שלא הייתי ממליץ למי שלא מכיר להיכנס לשם".

רכישת דירה במשותף

לקבוע תנאים ברורים

אפשרות אחרת היא רכישה משותפת של דירה: עם ארבעה שותפים שמשקיעים כל אחד 100 אלף שקל ניתן להגיע לרכישת דירה במינימום 800 אלף שקל במקרה של שותפים שיש בבעלותם דירה, או 1.6 מיליון שקל במקרה שאין בבעלות השותפים דירות. "יש נטייה לחשוב שזה בלתי אפשרי לקחת משכנתא במשותף כשקיים צורך במימון בנוסף להון העצמי. זו טעות, כי הבנקים מאפשרים משכנתאות לרוכשי דירה להשקעה במשותף", אומר עידן אלקבץ, מנכ"ל משותף בעתיד משכנתאות.

מנכ"ל משותף בעתיד משכנתאות, עידן אלקבץ: "יש נטייה לחשוב שלא ניתן לקחת משכנתא במשותף כשקיים צורך במימון נוסף. זו טעות"

לדבריו, "הבנק מתייחס אליהם כמו אל לקוח רגיל מבחינת בדיקת כושר ההחזר והון עצמי, וההכנסה המשותפת וההון העצמי המשותף הם אלו שנבחנים מול בקשת המשכנתא". תנאי מימון המשכנתא עובדים לחומרה, כלומר גם אם רק אחד מהלווים הוא בעל דירה, שיעור המימון המקסימלי הניתן לכל הלווים הוא רק 50%.

עם זאת, רכישה משותפת יכולה להוביל לסכסוכים ומחלוקות, וכדי להימנע מכך כמה שניתן מציע עו"ד גיל מיכלס, המתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין, לבצע הסכם שיכלול כמה נקודות עקרוניות. "כדאי לקבוע מי מהשותפים ינהל את הנכס בפועל מבחינת מציאת שוכרים ואחזקה", הוא אומר. לדבריו, "כדאי לקבוע תנאים ברורים כשאחד השותפים רוצה לפרוש מהשותפות, כולל זכות רכישה ראשונית לשותפים האחרים. יש לכלול את התחייבות השותפים לקבוע מנגנון מוסכם לפירוק השיתוף במידת הצורך, והתחייבות מפורשת שלא לפרק את השיתוף באמצעות בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין, אשר תביא למינויו של כונס נכסים ותגרור אחריה הפחתה משמעותית בשווי הנכס".

השקעה במניות

לא מתעסקים בצנרת

"כשההשקעה היא של 100 אלף שקל יש יתרון ברור לשוק ההון, כי זה בעייתי למצוא דירה, משרד או חנות", אומר שי עזר, אנליסט נדל"ן ב־איי.בי.איי. לדבריו, "היתרון במניות הוא שאתה לא מתעסק עם הצנרת שהתפוצצה, וגם תהליך הרכישה הוא לא תהליך ארוך כמו ברכישת דירה. אתה יכול להשקיע או להפסיק השקעה בלחיצת כפתור. אם אני הייתי צריך להמליץ, הייתי מפזר את הסיכונים בהתאם למגזרים שאני מאמין בהם, והייתי מעדיף גם חברות שמחלקות דיבידנד באופן שוטף כי אז אני מקבל תשואה שנתית על ההשקעה של 5%–9%, שזה כבר יותר מתשואה של דירה ממוצעת, ואני גם מקבל את עליית המניה - כל חברות הנדל"ן המניב עלו בשנה האחרונה ב־30%–50%".

המגזרים שעליהם עזר מדבר הם מסחר בקניונים כמו עזריאלי, מליסרון וביג, משרדים כמו ריט 1, אמות, גב ים ומגורים כמו גזית גלוב ואפריקה ישראל. מתיק ההשקעות שהרכיב עזר ממניות נדל"ן 15 ל"כלכליסט" עולה כי השקעת 100 אלף שקל בשנה האחרונה ב־15 חברות אלו היתה מקפיצה את שווי התיק לכ־155 אלף שקל - תשואה של יותר מ־54% במצטבר. אולם, בעוד שכלכלית ירושלים רשמה תשואה של 118%, התשואה שרשמה אפריקה היא 0%. מובן שבהשקעה במניות צריך להביא בחשבון את השוק התנודתי. צריך גם להיזהר מנפילה חדה של הבורסות בארץ ובעולם, כפי שקרה בסוף 2007 ותחילת 2008 בעקבות משבר הסאב פריים בארה"ב: כשהנדל"ן ירד גם מניות הנדל"ן צללו.

רכישת קרקע חקלאית

לא למהר להתפתות

אפשרות נוספת היא השקעה בקרקע חקלאית, בתקווה שביום מן הימים היא תהפוך לביצת נדל"ן מניבה לאחר שהקרקע תשנה ייעוד למגורים. "רכישת קרקע חקלאית יכולה להיות עסקה משתלמת, אך היא מתאימה בעיקר למשקיעים שיכולים לרכוש שטחי קרקע נרחבים ונעזרים באנשי מקצוע לבדיקת כל היבטי העסקה, ויש להם סבלנות לעבור את כל הליכי הבירוקרטיה שיכולים להימשך שנים", אומר עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות'. לדבריו, "בשנים האחרונות ישראלים רבים התפתו לרכוש חלקות קרקע קטנות לפני תכנון סופי, בציפייה שבתוך שנים מעטות יוכלו לבנות על אותה חלקה את בית חלומותיהם. אבל במקרים רבים הם מגלים שמדובר בעסקה ספקולטיבית, ושהמחיר ששילמו הרוכשים הוא לגמרי לא המחיר הסופי". לדבריו, יש לבדוק את המצב התכנוני ואת ייעוד הקרקע, כולל תוכניות מחוזיות וארציות.