ת"א: ההייטק החליף את הפיננסים בשד' רוטשילד, ומחירי השכירות ירדו

השנה החולפת תירשם כשנה סוערת בתחום הנדל"ן למגורים, אך בכל הנוגע לשוק המשרדים בתל אביב, 2014 מסתמנת כשנה יציבה, שבה שוק המשרדים בעיר שמר על כוחו. בשנה החולפת אוכלסו כ־80 אלף מ"ר של שטחי משרדים, עם שיעורי תפוסה ממוצעים של כ־98% וברמת יציבות גבוהה של דמי שכירות חודשיים, שעמדה בממוצע על כ־97 שקל למ"ר, פחות מ־1% שינוי בהשוואה למחיר הממוצע ב־2013.

תמונת המצב היציבה באשר לביקוש בשוק המשרדים התל־אביבי עולה מנתוני אינטר ישראל יועצי נדל"ן ומשקפת סקירת שטחי משרדים בהיקף של כ־2.23 מיליון מ"ר בכ־130 מגדלים יוקרתיים בגוש דן. בתל אביב נסקרו שישה צירי מע"ר (מרכז עסקים ראשי) - בהם שדרות רוטשילד, שדרות שאול המלך, ציר החוף של תל אביב, רחוב מנחם בגין, רחוב יגאל אלון ואזור רמת החייל. בנוסף, נסקרו ציר הבורסה ברמת גן ומתחם ה־BBC בבני ברק.

מנחם בגין עלה, יגאל אלון ירד

אחד המוקדים המעניינים בסקירה הוא ציר רוטשילד, שבו נרשמה דווקא ירידת מחירים לעומת שנת 2013: מחיר השכירות ברוטשילד עומד ברבעון הרביעי של 2014 על 108 שקל למ"ר לחודש, בדומה למחירים ברבעון השני של 2014, ואולם ברבעון האחרון ב־2013 עמדו המחירים הממוצעים למ"ר לחודש באזור רוטשילד על 111 שקל. "רוטשילד סומן על ידי תעשיית ההייטק - עם מספר עסקאות בולטות של חברות גדולות דוגמת פייסבוק, אשר שכרה ארבע קומות במגדל רוטשילד 22 בחודש ספטמבר השנה - ובמקביל תעשיית הפיננסים זנחה את האזור", אומר יורם בלומנטל, מנכ"ל אינטר ישראל. לדבריו, "העזיבה של תעשיית הפיננסים מתבטאת, למשל, במעבר של בנק לאומי למתחם ה־BBC בבני ברק, ובמעבר של מיטב דש שעבר אף הוא לפני כשנה וחצי לבניין צ'מפיון בבני ברק. כמו כן, גם אקסלנס העתיק את מיקומו לפתח תקווה".

מנכ"ל אינטר ישראל, יורם בלומנטל

מנתוני אינטר ישראל עולה כי האזור ששומר על כוחו כאזור היקר ביותר הוא ציר שאול המלך בתל אביב, שבו, על אף ירידה קלה מ־110 שקל למ"ר לחודש ל־109 שקל ברבעון הרביעי - דמי השכירות נחשבים לגבוהים ביותר בעיר. האזור שבו נרשמו עליות מחירים קלות הוא ציר מנחם בגין, שבו דמי השכירות עלו ברבעון הרביעי מ־100 ל־101 שקל למ"ר. בציר יגאל אלון נרשמת גם כן ירידה קלה מ־98 ל־97 שקל, וירידות מחירים נוספות נרשמו בדמי השכירות במתחם הבורסה ברמת גן, שם ירד המחיר מ־86 ל־84 שקל למ"ר. יציבות בדמי השכירות נרשמה בקו החוף של תל אביב, עם מחיר ממוצע של 78 שקל למ"ר, וכן בבני ברק ובמתחם רמת החייל, שבהם נותרו דמי השכירות על מחיר ממוצע של 72 שקל למ"ר.

"המחירים בהרצליה השפיעו על ת"א"

"אחת הסיבות ליציבות במחירים בתל אביב קשורה, בין השאר, לכך שרמת המחירים בהרצליה עלתה מאוד בתקופה האחרונה והגיעה לרמת מחירים דומה לזו של תל אביב - כ־90 שקל למ"ר (ברמת גמר). המחירים הללו גורמים לכך שחברות מעדיפות כבר לשכור בתל אביב", מבהיר בלומנטל.

עם זאת, נראה כי שיעור שטחי המשרדים הפנויים בתל אביב בסיכום השנה הולך ויורד: כך, למשל, בשדרות רוטשילד, שם נרשמה על פי הנתונים ירידה חדה בשיעור השטחים הפנויים, אשר שיעורם עמד בתחילת השנה על כ־5% וכיום על פחות מ-1%. בציר מנחם בגין, שבו שיעורי התפוסה גבוהים גם כן, עומדים שיעורי השטחים הפנויים על כ־1.7% בלבד.

בהקשר זה, שיעור השטחים הפנויים במתחם ה־BBC בבני ברק רושם אף הוא ירידה חדה, כאשר שיעור השטחים הפנויים בו הצטמצם מ־18% (ברבעון השני של 2014) לפחות מ־10% במדד המסכם.

עם זאת, התחזיות באשר לשנים 2015–2016 ובעיקר בנוגע לשנים 2017–2018 מנבאות תמונת מצב שונה - בעיקר בשל הערכות שלפיהן שוק המשרדים יזכה בשנתיים הקרובות לתוספת של כ־300 אלף מ"ר שטחי משרדים חדשים באזורי המע"ר של תל אביב, רמת גן ובני ברק לבדם. מתוך שטחים אלו כ־95 אלף מ"ר משרדים יצטרפו לשוק בשנת 2015 - כ־60% מהם בתל אביב לבדה. "להערכתנו, צפויה תנועה חזרה לתל אביב של משרדים ממגוון סוגים, בעיקר גופים בינלאומיים, ובהם לא מעט מרכזי מו"פ, שרוצים להיות קרובים ל'טאלנטים' שגרים בתל אביב. לאור זאת, אנו מעריכים שרמת המחירים בתל אביב תישאר כפי שהיא כעת, כמו גם שיעורי התפוסה הגבוהים", מעריך בלומנטל.

על פי ההערכות, בסוף שנת 2016 יהיה בשוק עודף של יותר מ־120 אלף מ"ר משרדים ובמהלך 2017–2018 צפויים להבשיל פרויקטים בהיקף חסר תקדים של יותר מ־400 אלף מ"ר. "שיווק כמות משרדים כה גדולה לאור ניסיון העבר צפוי להתפרס על משך כארבע שנים, על בסיס צמיחה סבירה כפי שחווינו בעשר השנים האחרונות - ולהערכתי המחירים בשנים אלו בהחלט צפויים לרדת", הוא אומר.