ארוכה ומייגעת

במציאות הנוכחית של שוק הנדל"ן הרותח, תוכניות להשכרה ארוכת טווח צריכות לתת מענה גם לצורכי משקי בית ממעמד הביניים שמתקשים לרכוש דירה, במטרה להוריד את הביקוש לנדל"ן באזורים הלוהטים. בישראל נהוג לחשוב כי יש הטיה חברתית להעדפת בעלות על דירה על פני שכירות ארוכת טווח; עם זאת, מחקר שערכה האנתרופולוגית הדס וייס על סיבות שמובילות ישראלים לרכישת דירה, מעלה שהנטייה להעדיף בעלות ושוק השכירות הפרוע מזינים זה את זה.

שר האוצר הקודם, יאיר לפיד, השיק תוכנית להקמת פרויקטים שבהם יוקצו 30% מיחידות הדיור להשכרה ארוכת טווח, והקים את חברת "דירה להשכיר" על מנת להוציא לפועל פרויקטים כאלה. השר הנוכחי משה כחלון הרחיב את תפקידיה של החברה בשיווק קרקעות. בחלק ממכרזי הקרקע שהוציאה "דירה להשכיר" הוקצו שיעורים נמוכים ואף אפסיים לטובת השכרה ארוכת טווח. מה קרה? קושי אחד הוא התעניינות נמוכה של הגופים המוסדיים בהשקעה בפרויקטים. עם זאת, שינוי חקיקה שנערך לאחרונה מאפשר לקרנות ריט להשקיע בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח, ועשוי להוביל להתעניינות דווקא מצדן. קושי אחר הוא חוסר כדאיות ליזמים לגשת למכרזים בפריפריה. ההטבה העיקרית שמוענקת ליזמים בפרויקטים אלו היא הנחה במכרז על מחיר הקרקע, אלא שבפריפריה, שבה מחירי הקרקע נמוכים, ההטבה הזו מאבדת מקסמה.

איפה טעינו

• במקומות שבהם המודל עובד ישנו שיתוף פעולה הדוק בין ההמשלה לרשויות המקומיות
  

• המשקיעים המוסדיים הם חלק חשוב בפרויקטים מסוג זה. יש להפוך את הפרויקטים לאטרקטיביים עבורם
  

פרויקט להשכרה ארוכת טווח ברמת השרון שיצא אל הדרך בתקופת שר האוצר יאיר לפיד צילום: אוראל כהן

אפשר גם אחרת

קנדה - השכרה ל־60 שנה

מחירי הדיור בערי קנדה זינקו ב־140% מאז שנת 2000. בוונקובר שבמדינת בריטיש קולומביה, אחת הערים המובילות בעולם במדדי איכות חיים, העירייה השיקה לפני ארבע שנים תוכנית בשם "Rental 100" שבמסגרתה היא מציעה ליזמים הקלות בדרישות התכנון העירוניות. לפי התוכנית העירונית, יזם שיקצה 100% מהדירות בפרויקט להשכרה למשך 60 שנה או למשך חיי המבנה (מה שיבוא קודם) יקבל הפחתה בהיטל הפיתוח, הגדלת אחוזי בנייה והקלות בדרישות תכנון נוספות כמו הגדלת מספר מקומות החניה. נוסף על ההתחייבות להשכרת כל הדירות במבנה, היזם מתחייב גם לקבוע רף שכירות מקסימלי בהתאם לגודל הדירה.

הטבות ליזם: הפחתת היטלים והגדלת אחוזי בנייה

בריטניה - סיוע ממשלתי

בדומה לישראל, בבריטניה קיימת נטייה להעדיף מגורים בדירה בבעלות הדיירים. אלא שמחירי הנדל"ן בממלכה לא מפסיקים לדהור, ולבני דור המילניום, אלה שנולדו מ־1980, הודבק גם הכינוי "דור השכירות" (Generation Rent). הממשלה השיקה כמה יוזמות להקלת מצוקת הדיור, ואחת מהן היא "בנייה להשכרה" (Build to Rent), תוכנית שבמסגרתה הוקמה קרן בגובה מיליארד ליש"ט שנועדה לסייע ליזמים לפתח פרויקטים גדולים של דיור להשכרה שמיועד למשקי בית שמשתייכים למעמד הביניים. הקרן מציעה ליזמים הלוואה בתנאים נוחים לכיסוי עד 50% מעלות הפרויקט, בתנאי שיתחייבו לבנות באזורי ביקוש ולעמוד בסטנדרט גבוה של בנייה ותחזוקה. אם היזם לא מתכוון לנהל את בנייני המגורים בעצמו, עליו למכור את הפרויקט למשקיעים מוסדיים, שמצדם נהנים מפרויקט מניב בעל תזרים יציב עבור הפנסיונרים. התוכנית רושמת הצלחה, ופרויקטים שנהנים מחסותה נבנים במרכזי מטרופולין כמו לונדון ואדינבורו. מועצות מקומיות ברחבי בריטניה, ובהן גם עיריית מנצ'סטר, שוקלות לפתח תוכניות דומות.

הטבות ליזם: מימון 50% מהפרויקט בתנאים נוחים

אוסטרליה - 20% פחות ממחיר השוק

ממשלת אוסטרליה החלה להפעיל כבר ב־2008 את "התוכנית הלאומית לדיור בר־השכרה להשגה", ובקיצור NARS. התוכנית, שהסיבוב החמישי שלה מצוי כעת בעיצומו, מציעה ליזמים שישכירו דירות בבעלותם תמריצים בדמות הטבות שנתיות בפטורים ממסים או בהחזרים בתשלום ישיר לעשר שנים. ההטבות ניתנות הן על ידי הממשל המרכזי והן על ידי ממשלות המדינות המקומיות. כדי להיכנס לתוכנית, היזמים צריכים להציע מספר מינימום של דירות להשכרה במחיר נמוך ב־20% לפחות ממחיר השוק. קהל היעד של התוכנית הוא משקי בית שהכנסתם נמוכה עד בינונית. היזמים שמשתתפים בתוכנית אחראים גם לבדיקת הזכאות של הדיירים לדיור בר־השגה וכמובן גם לעמידה בסטנדרט התחזוקה שקבעה הממשלה המקומית. בעלי הבתים נדרשים להשכיר את הדירות לעשר שנים לפחות, ועל כל דירה שהם משכירים הם זכאים להטבה שנתית של 7,846 דולר אוסטרלי (כ־21,600 שקל) מהממשל המרכזי ו־2,285 דולר אוסטרלי (כ־6,300 שקל) מממשלת המדינה.

הטבות ליזם: הפחתה בשיעורי המיסוי או החזרי המס