הפיצוי על כביש 531 יתקע הקמת שכונת ענק ברעננה

האם כביש 531 שמחבר את רעננה לנתיבי איילון יעלה לחברת נתיבי ישראל בתביעת פיצויים ענקית מצד בעליהם של 60 דונם שעליהם נסלל הכביש? לבעלי הקרקע הובטח שבמקום פיצויי הפקעה, הם יקבלו זכויות בנייה בקרקע סמוכה, בדרום רעננה, שבה מקודמת תוכנית לבניית 1,500 דירות. 

אלא שהוועדה המקומית רעננה החליטה בדצמבר 2016 לבטל את מגנון הפיצוי הזה, ובפברואר היא הפקידה את התוכנית לבניית השכונה החדשה ללא ההרחבה בת ה־60 דונם שהובטחה לבעלי הקרקע. בימים אלה שמאי חוקר את ההתנגדויות שבעלי הקרקע ונתיבי ישראל הגישו נגד תוכנית הבנייה.

אם ההתנגדויות לא יתקבלו, צפויים בעלי הקרקע להגיש תביעה נגד נתיבי ישראל ונגד הוועדה המקומית רעננה, שכן לא נראה שבעלי הקרקע שעליה נסלל הכביש יסתפקו בפיצויי הפקעה, שהם נמוכים פי חמישה מזכויות הבנייה שהובטחו להם. הליך התביעה עלול לתקוע את התוכנית לבניית 1,500 דירות בדרום רעננה.

מגנון הפיצוי שבמוקד ההתנגדות מכונה "שיחזור זכויות" בקרקע סמוכה, פרקטיקה מקובלת עד לפני שנים אחדות. למעשה מדובר בסוג של קומבינה: מצד אחד יש גוף שמעוניין לבנות שכונה או לסלול כביש בקרקע, אך אינו מעוניין לשלם לבעלי הקרקע. מצד שני בעלי קרקע מעוניינים להשביח את הקרקע שהם מחזיקים. לפי השיטה, מוסדות התכנון היו משייכים את הקרקע לתוכנית בנייה בשטח סמוך, ומעניקים לבעליה זכויות בנייה בפרויקט שייבנה בה – וזאת אף שתוספת הקרקע כלל לא נחוצה לתוכנית הבנייה.

השטח החקלאי ברעננה שהופקע לטובת כביש 531. התביעה בדרך צילום: אוראל כהן

שיטת ה"קומבינה" אפשרה בזמנו לעיריות ולחברות ממשלתיות לחמוק מתשלום פיצויי הפקעה על ידי פנייה להליך שנקרא "שיחזור זכויות", שבמסגרתו בעל הקרקע מוותר על תביעת הפיצויים, ובמקום זאת מקבל זכויות בנייה בשטח סמוך.

קיבלו אישור

בשנים האחרונות אסר המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ על מנגנון הפיצוי הזה, שהפך למקובל מאוד בפרויקטים גדולים במרכז הארץ, לאחר שמצא שהוא אינו סביר מבחינה תכנונית, כלומר אין להרחיב את גבולות של תוכנית בנייה מסוימת רק משיקולי פיצויי וללא הצדקה תכנונית. הוראות היועמ"ש מחלחלות כעת לוועדות התכנון, ואלה מוציאות חלקות שלמות ממתחמים.

עם זאת, באופן חריג הוא אישר את שיחזור הזכויות לבעלי הקרקע ברעננה, מפני שהזכויות הללו עוגנו בהוראות של תוכנית סלילת הכביש, כלומר ההוראה לביצוע שיחזור זכויות מופיעה במפורש בתוכנית לסלילת הכביש. אלא שהוועדה המקומית רעננה החליטה לא להתחשב בדעתו, והפקידה את תוכנית הבנייה ללא השטח שהובטח לבעלי הקרקע שעליה נסלל כביש 531.

זאב בילסקי, ראש עיריית רעננה צילום: נמרוד גליקמן

עו"ד צבי שוב, המייצג יחד עם השמאית נחמה בוגין חלק מבעלי הקרקע ברעננה, אומר: "שינוי מדיניות גרם לכך שמתנהלים ויכוחים ומאבקים בין נפקעים שהובטח להם והסתמכו על שיחזור זכויות עתידי תמורת הקרקע שלהם, וויתרו על תביעות, כולל במסגרת הסכמים מפורשים מול הרשויות המפקיעות לבין ועדות התכנון שנקטו מדיניות חדשה תוך התעלמות מהבטחות הקודמות. מדובר בפגיעה רטרואקטיבית ובלתי סבירה".

כיום מתקיימים דיונים בפני השמאי מאיר גרון, החוקר את ההתנגדויות שנתיבי ישראל ובעלי הקרקע הגישו נגד תוכנית הבנייה בדרום רעננה. על פי התנגדות נתיבי ישראל, ב־2007 פורסם צו להפקעת הקרקע, ואושרה תוכנית המשנה את ייעוד הקרקע מחקלאית לכביש 531, שרק בשבועות האחרונים נפתח לתנועת מכוניות. מדובר בכביש המשמעותי והגדול ביותר שנסלל בשנים האחרונות באזור המרכז, והוא מקשר בין כביש החוף, כביש 4 וכביש 6. במרכזו ייסלל קו רכבת חדש, ולצדו יוקמו שלוש תחנות רכבת חדשות. בנוסף ייבנו 12 מחלפים ו־36 גשרים ומנהרות.

במקביל לגיבוש התוכנית לסלילת כביש 531 החלה עיריית רעננה לגבש תוכנית לפיתוח שכונה חדש מצפון לכביש 531, שתכלול כ־1,500 דירות. על פי ההתנגדות של נתיבי ישראל, העירייה קידמה את תוכנית הבנייה מתוך הבנה כי הכביש החדש ישרת את השכונה.

בעקבות זאת התגבש הסכם משולש בין הוועדה המקומית רעננה, בעלי הקרקע וחברת נתיבי ישראל, שלפיו בעלי הקרקע יוותרו על פיצויי הפקעה, בתמורה לקבלת זכויות בנייה בשכונה החדשה שתיבנה. לצורך כך הוחלט גם להרחיב את גבולות תוכנית הבנייה של השכונה. בנתיבי ישראל מציינים כי ההסדר חסך לא רק כסף, אלא גם התנגדויות עתידיות שהיו מעכבים את התוכניות.

ב־2011 הסמכות לאשר את התוכנית היתה בידי הוועדה המחוזית. באופן מפתיע בעקבות שינוי המדיניות של היועמ"ש, היא הודיעה כי היא מתנגדת להסדר שיחזור הזכויות. בעקבות זאת הוגשו עתירות על ידי בעלי קרקעות. העתירות הובילו לסדרת דיונים, שבהם נכחו נציגי נתיבי ישראל וקמיניץ. בעקבות אותם דיונים הודיעה הוועדה המחוזית בספטמבר 2014 כי באופן חריג היא תאפשר שיחזור זכויות. הנימוק של הוועדה היה כי באופן נדיר בתוכנית לסלילת המקטע הזה של הכביש היתה הוראה כתובה מפורשת לבצע את שיחזור הזכויות. במקביל התקבל תיקון לחוק התכנון והבנייה שהעניק לוועדה המקומית של עיריית רעננה את הסמכות לאשר את תוכנית הבנייה.

"אתגר לבעלי הקרקע"

לאורך כביש 531 הופקע מתחם נוסף בסמוך להוד השרון וגם בו נחתמו הסכמים לשיחזור זכויות. אלא שהתוכנית לסלילת הכביש במקטע הזה אינה כוללת הוראות המחייבות שיחזור זכויות, ולכן גורמים בכירים הבקיאים בפרויקט מעריכם כי הסיכויי של בעלי הקרקע לקבל זכויות בנייה נמוך.

"אנו יכולים לראות את הבעיה בערים שונות, חלקן בתחומי קרקעות המיועדות לחקלאות כדוגמת רעננה, כפר סבא והוד השרון לאורך כביש 531, וחלקן בתחומי קרקעות המיועדות לבנייה, כגון רחובות יגאל אלון והמשך אבן גבירול מצפון לירקון בתל אביב. סוגיה זו בהחלט מהווה אתגר משמעותי עבור הגורמים המעורבים, הרשויות ובעלי הזכויות על הקרקעות", אומר השמאי אריה קמיל ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל.

הסדר דומה למקרה דרום רעננה נעשה גם עם בעלי הקרקע בשטח שבו עתיד להיבנות מחלף הרב־מכר על דרך אלטנוילנד בהרצליה במפגש עם כביש החוף­. התוכנית לבניית המחלף משתרעת על כ־­170 דונם, חלקם בבעלות פרטית. גם במקרה זה, כדי לחסוך את עלות הפיצוי בגין הפקעת הקרקע, נרשם בהוראות התוכנית כי זכויות הבנייה של בעלי הקרקעות ישוחזרו במסגרת תוכנית חוף התכלת, וההבטחה עוגנה בהסכמים בין בעלי הקרקעות לוועדה המקומית של עיריית הרצליה. ההסכמים והתוכנית נחתמו ב־2002 הרבה לפני המדיניות החדשה של היועמ"ש. גם כאן עולה החשש כי מוסדות התכנון יבקשו לגרוע את השטחים שאינם רלוונטיים לתוכנית, ובעלי הקרקע יפנו לערכאות משפטיות.