תקדים: אישור מזורז לתוכנית פינוי־בינוי

קבינט הדיור צפוי להכריז בשבוע הבא על שכונת קריית משה במערב רחובות כמתחם מועדף לדיור, ולראשונה יעביר למסלול אישור מואץ של הוותמ”ל (הוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור) תוכנית פינוי־בינוי. במסגרת התוכנית הזו תיהרס שכונת המצוקה בשלמותה ותיבנה מחדש.

עד כה אישרה הוותמ”ל עשרות תוכניות בנייה בשטחים פתוחים בשולי הערים, הכוללות עשרות אלפי דירות, אך זו הפעם הראשונה שהיא תדון בתוכנית פינוי־בינוי. קליטתה של קריית משה בוותמ"ל התאפשרה בעקבות תיקון לחוק התכנון והבנייה שאישרה הכנסת ביולי האחרון, אשר הרחיב את סמכויות הוותמ"ל ואפשר לה לאשר גם תוכניות פינוי־בינוי. על פי התוכנית — שמשרד הבינוי והשיכון מקדם בשיתוף עיריית רחובות, בעזרת משרד האדריכלים בר לוי ובשיתוף הציבור — במקום 1,600 הדירות בשכונה, ייבנו 9,500 דירות חדשות. התוכנית מחלקת את השכונה ל־38 תתי־מתחמים שיקודמו כל אחד בנפרד.

שכונת קריית משה ברחובות צילום: צביקה טישלר

במשך שנים דחפה עיריית רחובות את התוכנית ללא הצלחה. המכשול המרכזי היה מחירי הדירות בשכונה, הנמוכים משמעותית בהשוואה ליתר חלקי העיר. כדי שחברת בנייה תוכל להפיק רווח מספק מהפעילות בשכונה, עליה לבנות מספר דירות הגדול פי שבעה ממספר הדירות הישנות שמועדות להריסה. אלא שהדבר לא התאפשר בשל מגבלות שטח ותשתית וכן בשל הגבלת גובה הבנייה בשל מיקומו הסמוך של בסיס חיל האוויר תל נוף.

הפתרון נמצא לפני חודש. מועצת מקרקעי ישראל, האחראית על קביעת מדיניות הקרקעות במדינה, אפשרה לייעד שטח מסוים כ"קרקע משלימה", כלומר קרקע פנויה שבה יתאפשר ליזמים לבנות ועל ידי כך להגדיל את הכדאיות הכלכלית בפרויקטים של פינוי־בינוי. על פי החלטת המועצה, יזמי פינוי־בינוי שיוכיחו כי אינם יכולים לבנות את כמות הדירות הנדרשת להם בתא השטח שבתוכנית יוכלו לקבל בפטור ממכרז ובהנחה קרקע מדינה שעליה יבנו את יתרת הדירות הדרושה להם. במקרה של קריית משה הקצתה המדינה כ־250 דונם לטובת התחדשותה של השכונה כולה. בסך הכל כוללת התוכנית כ־1,000 דונם, מהם 750 בשטחים בנויים ו־250 דונם הם קרקע משלימה. השטח הנוסף כלוא בין הגבול הדרום־מערבי של השכונה לכביש 411.

הדמיית השכונה החדשה

לדברי האדריכל עדן בר, השכונה החדשה תכלול שני צירים ראשיים ושלוש כניסות מכבישים היקפיים. בסך הכל ייבנו בה 35 בניינים, בני 22-15 קומות, ו־70 בניינים נוספים בני תשע קומות. "העובדה שיותר מ־50% מהבניינים המתוכננים הם בני לא יותר מתשע קומות תקל על התושבים משום שהיא מוזילה את עלות התחזוקה החודשית", אמר בר. בכל מקרה, יחויבו היזמים לממן לדיירים הוותיקים למשך עשר שנים את דמי התחזוקה.

בתיקון החקיקה המסמיך את הוותמ"ל לאשר תוכניות פינוי־בינוי נקבע כי אלה לא יכללו דיור להשכרה, ואולם על פי החוק תוכניות אחרות שמאשרת הוותמ"ל חייבות לכלול כ־30% דירות להשכרה ארוכת הטווח. הסיבה שהכנסת החליטה לוותר על השכרה בפינוי־בינוי היא הרצון לשמר מתח רווחים שיעודד יזמים להיכנס לפרויקטים כאלה. מסיבה זו גם לא ישווקו בקריית משה דירות במחיר למשתכן, אף שהמיזם כולל 250 דונם בבעלות המדינה. גם מבחינה זו התוכנית שונה מתוכניות אחרות שאושרו בוותמ”ל עד כה.

את תיקון החוק ליוותה גם ביקורת מצד גורמי תכנון, ולפיה הוותמ"ל אינה הגוף המתאים לטיפול בתוכניות פינוי־בינוי, שמטבען הן מורכבות הרבה יותר מתוכניות בנייה רגילות, בגלל הימצאות דיירים במקום, מה שמביא לריבוי אינטרסים והתנגדויות.

מסיבות אלה גם בקרב מתכנני הוועדה שררה בתחילה התנגדות לקליטתה של התוכנית, שנתפסה על ידם כלא מתאימה להליך התכנוני המקוצר בוועדה. למעשה היתה התוכנית אמורה כבר לעלות בישיבת קבינט הדיור האחרונה באוגוסט, אך לבקשת הוועדה הורד הנושא מסדר היום. רק לאחר בדיקה נוספת השתכנעה הוועדה כי אישור התוכנית על ידה ישים והחליטה לקלוט אותה.